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2019年4月25日，福建省泉州市南安市委办公室、市政府办公室印发了《南安市进一步加强农村建房管理暂行规定》（以下简称《规定》）。《规定》从分区管理、一套图则、审批流程、责任职责、“两违”问责等方面对农村建房工作进行规范。

《规定》明确，全市农村建房实行因地制宜、分区管理、同步推进原则，全市规划核心区采取“一户一居”保障，以统规统建多层单元式住宅小区为主；除核心区外的规划区以集中建房和个人翻建为主；规划区外的其他乡村区域采取个人建房和集中建房相结合，鼓励集中建房。

《规定》明确，全市农村建房规划、设计实行一套图则管理，即“一村一红线、一户一方案”。实行一张图管理，市资源局根据基本农田、生态保护红线、河岸保护蓝线等控制性内容划定村庄边界和农村建房范围，各乡镇2020年前制定村民易懂、村委能用、乡镇好管的村庄规划编制；实行带设计方案审批，市资源局提供免费的住宅建设通用图集。

《规定》对农村建房审批流程进行优化压缩，对材料进行全面精简，实行一套流程审批。一是明确了审批主体，将审批权限充分下放，除使用农用地外，其余宅基地和建房审批均在所在乡镇完成；二是明确了审批要求，对用地选址、用地规模、建设规模、建设要求、建设周期、建设承诺等事项进行规定；三是明确了审批流程，制定了审批流程一张图、农村建房申请对象及条件、农村建房申报材料等清单，并规定了审批期限，按照公开、公平、公正的原则，自觉接受群众监督。

《规定》还明确了相关单位、部门的职责，实行“两违”巡查、制止处置量化责任追究制度，将充分运用卫片影像比对、投诉举报线索、抽查检查、转办督办和考核奖惩等综合措施，按每季度出现的“两违”宗数分类对乡镇、市直相关行政主管部门和村委会进行相应问责处理。

一、哪些人可申请建房？

1、申请使用宅基地和农村建房的村民，应为本集体经济组织成员，并符合下列条件之一：

（一）家庭现有人均宅基地低于30平方米，需要新建或扩建住宅的;

（二）因国家或者集体建设，实施城乡规划以及进行保障性安居工程，公共设施与公益事业建设，需要征收安置的;

（三）因发生或防御自然灾害，需要安置的;

（四）向中心村或者农村住宅小区，农民公寓等集聚的;

（五）村民自愿无偿退出全部旧宅基地的;

（六）市人民政府规定的其他情形。

农村集体经济组织成员资格认定参照“南安市农村集体经济组织成员资格认定指导意见”执行。

2、申请宅基地和农村建房有下列情形之一的，不予批准：

（一）家庭现有人均宅基地低于30平方米，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的;

（二）有宅基地，房产可以继承，其继承份额分摊至家庭成员后，人均宅基地面积超过30平方米或虽低于30平方米但人均住宅建筑面积超过60平方米的;

（三）年龄未满18周岁的;

（四）不符合土地利用总体规划和城乡规划的;

（五）转让，出租，置换或者以其他形式流转宅基地的;

（六）现有宅基地改作生产经营用途的;

（七）不符合“一户一宅（居）”政策规定的。

二、申请建房需要哪些材料？

1、个人建房申报材料：

（一）“村民住宅建设和用地申请表”一式五份;

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件;

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）;

（四）属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定部门或村镇建设管理机构出具的危房鉴定书;

（五）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用，共用，借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证;

（六）选用标准通用图或具有相应资质的建筑设计单位，具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图。

2、集中建房申报材料：

（一）“村民住宅建设和用地申请表”一式五份;

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件;

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）。

三、找谁审批？

1、宅基地审批。宅基地审批手续由市政府采用委托章的形式委托乡镇（街道，开发区）人民政府（办事处，管委会）审批。宅基地涉及使用农用地的由乡镇（街道，开发区）人民政府（办事处，管委会）审查并定期报送市自然资源局审核后，上报泉州市人民政府批准。

2、农村建房审批。属翻建的，由各乡镇（街道，开发区）人民政府（办事处，管委会）严格按照法定程序审批;属扩建，新建的由市自然资源局依法委托各乡镇（街道，开发区）人民政府（办事处，管委会）严格按照法定程序审批。

四、审批有哪些要求？

1、用地选址：应当符合土地利用总体规划状语从句：城乡规划，严禁未经批准占用耕地，严禁占用基本农田，应避开地质复杂，地基承载力差，地势低洼不易排涝以及易受滑坡和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。

2、用地规模：单户家庭人口3人以下的，宅基地面积申请批准不得超过80平方米，属使用村庄建设用地，其它未利用地的可以增加不超过30平方米，即不超过110平方米;单户家庭人口3人（含3人）以上的，申请批准宅基地面积不得超过120平方米，属使用村庄建设用地，其它未利用地的可以增加不超过30平方米，即不超过150平方米。多户合建的，申请批准宅基地面积每户不得超过120平方米。

3、建设规模：中心城区状语从句：各乡镇的规划区内个人建房层数原则不超过三层，第四层不计入层数且建筑面积不超过建筑一层面积的20％，建筑总高度不得超过15米 ;规划区以外的农村区域，个人村民建房层数原则不超过四层，第五层不计入层数且建筑面积不超过建筑一层面积的20％，建筑总高度不得超过18米。属于多户合建多层单元式住宅的，根据实际情况对建筑总高度进行放宽控制，每户总建筑面积不超过400平方米。

4、建设要求：农村建房应同步配套建设三格化粪池，质量建筑安全应符合工程抗震设防要求，外立面应一次性装修到位，房前屋后应整洁有序。

5、建设周期：经批准的农村建房原则上应在办理规划许可证后一年内建设完工，禁止裸房。

6、建设承诺：各村应制定农村建房村规民约，在获准审批建房后领取规划许可证前，要求建房户与村委会签定“农村建房履约承诺书”，可采取缴纳履约保证金等方式，重点对建设周期，外立面装修，建筑垃圾清理，三格化粪池等进行约定，落实同时施工人员工伤保险。

五、申请建房哪些流程？

农村建房审批应严格遵守公开，公平，公正原则，接受群众监督，严格按照审批流程（见附件3）和时限进行办理，及时将审批信息，审批结果进行公布。

1、申请人向村委会提出申请。

2、村委会7个工作日内或每月集中申请材料，依法召开一次村委会议或者村民代表会议，对申请材料和村民建房宅基地安排情况进行审议。

3、审议达到申报条件的在本村张榜公布征询本村村民的意见，在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在“申请表”中签署意见，证明申请人的家庭成员，原住宅用地和房屋现状情况及拟申请宅基地情况，并报乡镇（街道，开发区）人民政府（办事处，管委会）。

4、乡镇（街道，开发区）人民政府（办事处，管委会）在自收到申请材料之日起5个工作日内组织自然资源管理所，有资质的测量队伍等一次性到现场踏勘，对以下事项进行审核和征求意见：

是否符合住宅建设和用地申请条件;是否符合城乡，村庄规划和土地利用总体规划;是否符合房屋建设技术标准;是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。

属于文物保护建筑和历史建筑等控制性保护建筑范围内的农村个人房屋改建，乡镇（街道，开发区）人民政府（办事处，管委会）应将其改建方案书面征得文物保护行政主管部门同意。

符合条件的现场确定规划用地范围，在5个工作日内绘制建设用地规划红线图，并分翻建和新建，扩建两种情形报批。

5、翻建：属利用原宅基地翻建（改建）的，不需办理用地批准手续由乡镇（街道，开发区）根据城乡，村庄规划进行审批，对符合条件的核发“建设工程规划许可证”或“乡村建设规划许可证”，并组织乡镇（街道，开发区）建设管理机构和自然资源管理机构一同到实地放样，划定四至范围，村民即可开工建设。

6、新建，扩建：属新建，扩建的，由受委托乡镇（街道，开发区）人民政府（办事处，管委会）在20个工作日内核发“建设工程规划许可证”或“乡村建设规划许可证“;其中：利用村庄建设用地，其它未利用地的，由受委托的乡镇（街道，开发区）审批宅基地，核发”建设用地批准书“;涉及农转用审批的，由乡镇（街道，开发区）人民政府（办事处，管委会）在5个工作日内报市自然资源局，市自然资源局在接到乡镇（街道，开发区）人民政府（办事处，管委会）上报的有关材料之日起10个工作日内进行审核上报泉州市政府办理农转用手续后，由受委托的乡镇（街道，开发区）审批宅基地，予以批准的，核发“建设用地批准书“。乡镇（街道，开发区）将”建设工程规划许可证“或”乡村建设规划许可证“和”建设用地批准书“一并发给申请人，组织乡镇（街道，开发区）建设管理机构和自然资源管理机构一同到实地放样，划定四至范围，村民即可开工建设。

南安市农村建房问题解答

1、原农村住宅已拆除要申请建房需要什么材料？

答：可提供原有住宅的相关证明材料，如：照片、测绘图、航拍图等资料信息，对照《南安市进一步加强农村建房管理暂行规定》（南委办〔2019〕82号）文件规定的材料予以申请。

2、如何咨询了解是否可以申请农村建房？

答：可向所在村委会人员或者乡镇（街道）人民政府（办事处）建设和自然资源部门咨询，如对申请条件等有疑问还可向南安市自然资源局咨询了解。近期，市直相关部门将指导乡镇（街道、开发区）提供农村建房手续办理“一站式”服务，通过网络、上墙公告、宣传页等方式落实申请条件、办理流程、办理时限等审批信息公开制度。

3、原住宅属于石头房是否可以申请建房？

答：我市有石结构改造的相关政策可按《南安市城乡石结构房屋改造工作领导小组关于明确石结构房屋改造审批程序和审批办结时限的通知》（南石〔2014〕5号）文件条件和程序申请改造，也可对照《南安市进一步加强农村建房管理暂行规定》（南委办〔2019〕82号）文件条件和程序申请翻建。

4、户口在农村又没有地，该如何申请建房？

答：农村建房需符合“一户一宅（居）”政策，如符合但又没有宅基地的，可对照规定里的申请条件，向所在村委会提出申请，村委会应当根据村庄修建性详细规划和整治规划要求，与建房户充分沟通，合理安排建房宅基地，土地补偿费用参照《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付。

5、原有住宅已是危房但不具备翻建条件要怎么办？

答：原有宅基地因周边条件限制无法进行翻建的，可以将原旧住宅用地退还村集体经济组织申请新的住宅用地，按异地新建类农村建房进行申请，因文件规定的“分区管理”原则，不能进行翻建的，但确属唯一性住房的危房户，由所在乡镇（街道、开发区）根据实际情况审核把关后按程序审批。

6、我市是否有好的村庄规划？

答：我市至2010年以来已完成全市180多个村庄的规划编制工作，下一阶段，我市还将指导各乡镇（街道、开发区）人民政府（办事处、管委会）制定辖区内村庄规划编制计划并委托编制，确保全市村庄基本实现有村民易懂、村委能用、乡镇（街道、开发区）好管的村庄规划覆盖。

7：农村建房是否一定要在一年内建设完工？

答：经批准的农村建房原则上应在办理规划许可证后一年内建设完工，因不可抗因素无法建设完工的除外，如无法一次性建设完工的，可先建部分，但外立面应同步施工，严格禁止裸房。

8、村庄无剩余建设用地，是否能在农地上建房？

答：农地一般为耕地或农保地，农村建房选址应当符合土地利用总体规划和城乡规划，严禁未经批准占用耕地、严禁占用基本农田。村庄建设应严格落实“一户一宅（居）”政策，下一阶段村庄规划重点梳理村庄现有存量用地，同时根据村庄人口和村庄发展需要，为村庄发展预留新增用地。

9、港澳台能否申请农村建房？

答：经批准回原村庄定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，可参照《南安市进一步加强农村建房管理暂行规定》申请办理，相关批准程序向我市户籍管理部门咨询办理。

10、现有农村住宅破旧，子女长大是否可以申请农村建房？

答：子女达到18周岁以上，并符合《南安市进一步加强农村建房管理暂行规定》以及《南安市农村集体经济组织成员资格认定指导意见》的农村集体经济组织成员资格认定要求的，可按程序申请翻建、扩建或新建。

11、居委会内是否可以按照文件申请农村建房？

答：居委会内的集体土地或国有土地，原则上无法按照《南安市进一步加强农村建房管理暂行规定》执行，属石结构翻建的可按照《南安市城乡石结构房屋改造工作领导小组关于明确石结构房屋改造审批程序和审批办结时限的通知》文件条件和程序申请改造

12、现有户口已迁出村庄的是否可以申请农村建房？

答：不符合《南安市农村集体经济组织成员资格认定指导意见》的农村集体经济组织成员资格认定要求的，不可在村庄内申请农村建房。

13、《南安市进一步加强农村建房管理暂行规定》是否依据相关文件规定？

答：文件根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《福建省违法建设处置若干规定》等法律法规，以及《福建省农村村民住宅建设管理办法》（闽政办〔2011〕189号）、《福建省人民政府办公厅转发省住建厅省自然资源厅省农业农村厅关于切实改进农村建房管理确保安全质量若干意见的通知》（闽政办〔2019〕6号）、《中共泉州市委办公室 泉州市人民政府办公室关于印发的通知》（泉委办发〔2019〕1号）等上级文件规定，结合本市实际，制定本规定。

14、贫困户是否需要签定《农村建房履约承诺书》？是否需要缴纳履约保证金？

答：为确保农村建房有序推进，建房户应与村民委员会签定《农村建房履约承诺书》重点对建设周期、外立面装修、建筑垃圾清理、三格化粪池等进行约定，履约保证金可根据实际情况由村委会通过制定村规民约的方式进行规范管理。

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