农地流转
农地流转是指农村田地、山地、林地、耕地、草地、水库使用权流转。具体来说是指享有农地承包经营权的农户将农地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。我国农地流转政策支持老百姓可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。我国农地流转有以下基本原则:一、坚持确保所有权、稳定承包权、搞活使用权的原则;二、维护农民的权益,坚持“自愿、有偿、依法”的原则;三、坚持土地资源优化配置和土地同其他生产要素优化组合的原则;四、坚持保护耕地重点保护基本农田的原则。
党国英:农地流转如何推而不乱
来源: 财经国家新闻网
近期中央农村工作会议明确了一个意见,对农地流转不反对、不强制。
"农地流转"酝酿突破 小产权房转正恐无望
来源:中国经济网
连日来,“农村集体建设用地所有权确权或于三中全会前完成”、“土地管理法修订草案:农地有望直接入市交易”、“温州12类农村产权可上市交易”、“海南拟允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营,并用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设”等等有关的“土改概念”备受热议,不过,有专家指出,这次“土改”实际上与房产开发毫无关系,不应联想到会因此释放城市建设用地,会很快全国推行,更不用想小产权房的“转正”了。
福建率先推进农地流转农房可置换城镇住房
来源:上海证券报
在土地流转概念被热炒之际,福建成为全国首个明确推进农村土地流转的省份。福建省委、省政府昨日公布了《关于加快推进现代农业发展的若干意见》(下称《意见》),提出要稳妥推进农村土地流转。福建省将加快推进农村土地承包经营权确权登记颁证工作,坚持农地农用和依法自愿有偿原则,引导农村土地承包经营权有序流转。该省还明确,农村住房可置换城镇住房。
《意见》称,加快推进农村土地承包经营权确权登记颁证工作,把承包地块的面积、空间位置和四至等落实到户,依法保障农民的合法权益。坚持农地农用和依法自愿有偿原则,引导农村土地承包经营权有序流转。
《意见》中特别提到,推广福建沙县开展土地信托流转的模式。支持成立土地承包经营权信托公司,实行统一委托、统一流转、统一分配,健全县乡土地信托网络,建立风险防范和收益返还制度,提高土地流转规范化、市场化水平。福州仙富现代农业科技开发有限公司通过土地流转,在沙县建成了500多亩蔬菜基地,公司规划面积将达5000亩。公司董事长李克河介绍,作为沙县农村土地流转中介的信托公司,“采取市场运作,合同非常规范,不用业主去和一家一户签协议,免了许多麻烦。”
农地流转有望成改革新议题
来源: 南方日报
尽管国土资源部出面否认下发允许部分试点县开展农村集体经营性建设用地使用权流转的文件,但在新型城镇化的大旗下,社会对新一轮土地制度改革的期望并没有降温。
有农村问题专家认为,作为被普遍认为是新型城镇化所必须的配套改革,以打破土地二元结构限制、推动农村集体土地流转为核心的新一轮土改,在《土地管理法》修订何时完成尚未可知的情况下,可能在11月召开的十八届三中全会上被提及。但中央可能只会提出一个框架性思路,具体的方案可能还是有赖各地逐步的探索试点较为成熟后才能形成。
国土部否认下发农地流转试点工作意见
日前有媒体报道称,国土部已于6月下旬下发《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》,被确定的28个试点县定于今年8月至9月正式启动农村集体经营性建设用地使用权流转,顿时一石激起千层浪。
不过国土部新闻处处长谢晖表示,经向国土部相关部门核实之后确认,国土部并未下发上述文件。但谢晖并未告知在国土部层面相关指导意见的具体进展。
尽管如此,社会对于推动农村集体土地流转的热情并没有消退。据了解,在现有《土地管理法》框架内,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,这意味着集体土地流转必须要经过政府征地才能真正转化为建设用地。由此,政府实际上对建设用地形成了“垄断”。因此不少观点认为,目前的征地补偿与集体土地实际价值不相对等,农民的权益容易受损。集体建设用地不经征地而直接入市流转,因而成为不少人期待的改革方向。
特别是在新型城镇化的大旗下,土地制度改革不仅与户籍制度改革一起,被认为是必须的配套改革,更被认为是新一轮改革红利的重要一环。而近两年国土资源部在全国大力推动农村集体土地确权登记发证,不少人也将之理解为未来集体土地流转的重要准备之一。而有不少国土资源工作领域的官员在私下也向记者表示,推动农村集体土地与国有土地同地同权确实是未来改革的重要方向。
不过要真正推动农村集体土地流转,势必需要对现有土地法有所突破。但《土地管理法》的修订酝酿多年迟迟未能出台,一方面是由于土地涉及各方利益,改革的阻力不小;另外土地作为国家最重要的资源之一,其上位法的修订也不得不慎之又慎。
改革或从试点逐步突破
在此背景下,一些地方也进行了先期探索和尝试,业内人士表示,试点势必是需要得到中央的同意或默许的。不过总体来看,现有的试点仍主要是在现有土地制度的小步探索,突破并不算大。
如重庆基于“计划+市场”的双轨制试点阶段的“地票模式”,其做法是将验收合格的农村建设用地指标打包整合,构成不同规模的地票,面向社会公开交易。凡是需要用地指标的境内外的法人、其他组织或者自然人,均可在农村土地交易所公开竞购地票。但这实际上还是基于目前国家推动的城乡建设用地增减挂钩的方式实现的。
又如江苏等地实行的农村宅基地“双置换”,宅基地、住房的腾退可获得户籍安置、子女教育、养老保险等补助优惠;而广东最近在征求意见的农村宅基地管理办法中,也提出了农村宅基地可在本镇、本集体内部有限流转。但这些从本质上还是在宅基地的退出机制上做有限的文章,不过相较江苏等地的“双置换”,广东的办法更加直接。
因此,对更大尺度的试点探索呼声很高。有分析指出,城镇化中大量农民进城务工后,大量土地被闲置,如果这些闲置地能够流转起来,不仅能够提高土地使用效率,更能够为进城农民提供“第一桶金”。
申银万国报告称,“结合近期习近平主席在武汉农村综合产权交易所,以及李克强总理在常熟市田娘家庭农场调研讲话的内容看,中央领导人对土地流转制度改革持开放态度,并有可能成为十八届三中全会的重要议题”。
有农村问题专家认为,土地制度改革的问题有可能在11月召开的十八届三中全会上被提及,但中央可能只会提出一个框架性思路,具体的方案可能还是有赖各地更大尺度的试点探索,并较为成熟后才能形成。
部分地方农村土地流转试点内容
试点省(市) | 试点内容 |
重庆 | 将验收合格的农村建设用地指标打包整合,构成不同规模的地票,面向社会公开交易。 |
江苏 | 宅基地、住房的腾退可获得户籍安置、子女教育、养老保险等补助优惠 |
广东 | 最近在征求意见的农村宅基地管理办法中,提出农村宅基地可在本镇、本集体内部有限流转。 |
农地流转助力复合肥龙头
来源:中财网
临近4季度,市场对改革的关注度增大。虽然国家层面尚无大的进展,但地方的土地流转已进入探索期。而伴随着农地流转制度的逐步推进,未来农地集中后的化肥、种业、农用机械等的大规模应用,必将急起腾飞。农资龙头企业的发展已经进入第二春。
新一轮土地改革引关注 农地流转或先行
国土部今年力推农地流转 农村土地流转嘉兴先行
来源:上海证券报
“农地流转是大势所趋。”
一位接近国土资源部的人士向上证报记者表示。据了解,由于各地情况不同,农地流转的试点不会是“一刀切”,而是“自下而上”的改革路径,将由地方试点突破来推动土地流转的全面推开。
以浙江嘉兴、海南为代表的地方土地流转试点已经先行先试。
信托分食农地流转“蛋糕”
来源:新金融观察
随着新一轮城镇化建设的推进,盘活农地成为题中之义。自1980年以来,农村土地流转方式经过了承包、转让、租赁、土地换保障、土地信托等诸多探索,其中农村土地产权交易所成为重要载体。但一路疾行的过程中,农地产权试点近况如何?遇到哪些障碍?又该何去何从?
农地流转迎来新“食客”。
据悉,北京信托拟于近期正式推出土地流转信托,并已在北京、江苏、河北等地部署具体工作,预计今年流转面积可达3万亩左右。该土地流转信托计划是农村集体组织或农村经济合作社对农户土地使用权进行归集,然后再委托设立的信托计划。
农地流转改革的认识误区
农地流转技术准备即将收官
来源:上海证券报
上证报记者昨日从农业部新闻处获悉,农业部规划设计研究院7月18日至19日在辽宁省丹东市召开了专家讨论会,研究完善农村土地承包经营权确权登记技术标准,为全面开展确权登记颁证工作提供技术支撑。这些技术标准有望年底出台。
承包经营权确权登记是农村土地流转的基础性技术准备工作,是在国家法律法规允许下进行土地流转的前提条件。所谓土地流转,是指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。