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6月5日，深圳市出台了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称为《意见》）。深圳率先推出“新房改”新政，解决四大住房核心问题，让不少人欢呼雀跃。下面是国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎和经济学者宋清辉，为大家解读深圳“新房改”。

1、未来保障性住房占比达六成，有什么深意？

《意见》指出：

市场商品住房，占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主；

人才住房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应；

安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应；

公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体。

冯奎:深圳“房改”新政拟将保障性住房和市场商品性住房的比例调整为六比四，这样将满足更多新市民的住房需求。此次“房改”提高保障性住房的比例，充分体现出住房的民生属性，反映出未来住房改革的方向。

宋清辉：从吸引人才的角度来看，深圳“新房改”设置的保障性住房和商品房的比例，对深圳这座一线城市而言，有助于吸引国内外各方面的人才，有助于深圳人才战略的落实。

2、设置人才住房有什么特别意义？

《意见》指出：

人才住房重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应，可租可售。

探索人才住房先租后购、以租抵购制度，在我市工作满一定年限、取得本市户籍且符合相关规定的人才，可申请购买人才住房。

进一步优化高层次人才安居措施，符合条件的高层次人才可以申请在一定年限内免租入住相应面积标准的住房；在深全职工作满5年以上、符合条件的可以按优惠政策购买人才住房或者申请获赠住房产权。

宋清辉：深圳市的“新房改”重点在于吸引人才、留住人才。《意见》中有一点很值得关注，人才住房并不是什么人都可以申请，《意见》中指出“重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应”，即需要有一定能力、有一定经验且有一定可支配收入的群体，才有资格购买或租住这类住房。

根据《意见》，深圳市计划到2035年新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房各占总供应量的20%。也就是说，深圳计划在未来的18年里，通过人才住房引进大约34万中高级人才及家属。

3、为何对安居型商品房购买者设定收入财产限额？

《意见》指出：

合理划定户籍家庭租购安居型商品房收入财产限额。完善安居型商品房的分配制度，实行批次集中配租配售，根据每批房源的供应情况，综合考虑申请人在深缴纳社保时间等因素设定入围条件，以轮候、抽签、摇号等公开透明的方式确定租售对象。

出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。

冯奎：对安居型商品房实行一定年限的封闭流转，设定财产限额门槛等是此次深圳“房改”的亮点，设置这些限制的目的还是想让安居型住房、人才住房收获精准的政策效果，把这些保障性住房留给真正需要的人才。否则，就会导致政策针对性不强，无法保证公平，也可能出现“炒买炒卖”的行为。

宋清辉：“新房改”拟对安居房设财产限额门槛、对安居型商品房实行一定年限内的封闭流转等创新制度，是一种相对公平的方式。

设置年限内的封闭流转制度，会让那些想炒房的人无法钻空子，理论上对人才引进和制度规范都是有利的。如果在出具的具体细则中，制定出对那些恶意获取资格、恶意炒房者严格的惩罚措施，会更有利于引进人才。

4、公共租赁型住房的租金优惠意味着什么？

《意见》指出：

公共租赁型住房面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

冯奎：如果一个城市只盯着高层次人才，没有基础性人才，这个城市也发展不好，高层次人才的数量毕竟有限。而此次深圳“新房改”设置公共租赁住房兼顾了量多面广的基础性人才，这个做法是具有战略眼光的，因为这些人可以有力地支撑起城市未来的可持续发展。

5、“新房改”将对深圳房价产生什么影响？

冯奎：从短期来看，深圳房价仍有上涨压力，所以“新房改”出台的同时，调控也不能放松。“新房改”是为了建立起房地产平稳发展的长效机制，目的不在于打压房价，房价产生剧烈波动也是深圳不愿意看到的。

宋清辉：随着人才不断流入，能够刺激深圳房价走高的因素有很多，但若能严格落实各项调控举措，加上“房改”新政，深圳将进一步促进房地产市场的健康发展。

6、其他城市会仿效深圳出台类似的“房改”新政吗？

冯奎：深圳的“新房改”对于其他城市来说有一定的借鉴意义，尤其是对人口净流入较多的大城市，有示范作用。但各个城市实际情况千差万别，不能完全复制深圳方案，各地还是要结合自身条件，规划城市未来的住房格局。