崇左市江州区、大新县、宁明县、天等县农村宅基地使用权及建房政策(案例分析)

来源：宁明县人民法院2017-12-01 16:19:21

崇左市江州区、大新县、宁明县、天等县农村宅基地使用权及建房政策是怎样的呢？让我们通过下面这个宁明县的典型案例来分析一下。

近日，宁明县城中镇松林村高岭屯发生了一起土地使用权转让纠纷一案。农某于2010年6月以代理的名义，通过方某出面，与刘某达成了协议，将归属于刘某承包的甘蔗地转让给农某和方某作为宅基地使用。后由于刘某无法办理相关的手续致使土地无法使用，案外人李某甲、李某乙、李某丙及张某四人通过诉讼要求农某返还他们预交的土地转让款210000元，该案经法院审理作出判决，要求农某返还李某甲等四人的土地转让款210000元，现原告农某又起诉被告刘某，要求返还转让费210000元。

本案中关于土地使用权转让的问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。案中被告刘某将其用于耕作甘蔗的集体土地转让给农某和方某用于宅基地建设，属于违反法律和行政法规的强制性规定，故原被告之间签订的土地使用权的转让合同是无效的。经法院审理，综合证据考究事实，最后判定刘某向原告农某返还土地转让款210000元，并要求被告于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。

土地所有权与使用权分立开来，确保了我国土地的所有权归国家和集体所有的前提下，实施土地使用权制度，旨在提高土地的使用率，是土地的使用向规模化靠拢。土地使用权的实施使土地的占有、使用、收益和处分的权能有了可以自由交易的可能。

既然是为了促进土地使用权的自由交易，那么农民集体所有的土地是否可以用于非农建设呢？究竟什么样的农民集体所有的土地可以用于非农建设呢？

根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条：农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。同时本法第六十三条也给出了明确的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利总体规划依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

案中被告刘某不属于依法取得建设用地的企业，甘蔗地也不属于因破产兼并而致使的土地使用权发生转移，被告刘某将甘蔗地转让于原告农某及第三人用于宅基地建设，显然是不符合法条的相关规定的，故其转让土地使用权的行为是属于违法行为。

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