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　　如今土地市场形势很是吊诡：土地交易持续低迷，土地供应却走位飘忽，供地高峰提前出现。

　　作为商品房市场的上游，土地市场的新情况已经引发业界关于后市的担忧。知名土地专家邹晓云告诉《中国建设报·中国住房》记者：“保障房用地供应需优先保证，保障房建设资金也离不开土地出让收入的支持。”另一种在业界不乏支持者的观点认为，土地交易低迷直接体现了“限购效果”，而供地高峰则是一种假象。

　　一直以来，土地都是房地产市场宏观调控的重要手段。令人费解的是，眼下的土地市场体现何种调控思路？

　　底价成交与流拍现象增多

　　底价成交，土地流拍……，今年以来土地市场交易异乎寻常。

　　7月19日下午，南京举行了今年下半年一场土地拍卖。此次共有9宗地块公开出让，总出让面积接近65万平方米，可谓是本年度至今较大规模的单批土地出让。最终，2宗住宅用地因无人报名而流拍，另有3宗建设用地底价成交。

　　7月21日，沈阳土地市场原定出让9宗地块，有6宗地块当日因无人报价取消拍卖，最终只有3宗地块举行拍卖，均以低价成交。此前的7月19日，该市另一场大规模土地出让交易中也发生了类似变故，原计划出让的15宗地块中最终进入拍卖程序的只有6宗地块，其他9宗地块出让同样因无人报名而取消。

　　有专家预计底价成交将成为全年土地交易的主流。由此将直接导致地方政府土地出让收入的降低。

　　成都大唐地产统计，整个上半年成都土地出让总收入不到150亿元，其中1~4月份几乎零成交，比去年有近50%的下滑。

　　上海易居中国综合研究部部长杨红旭称，今年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%。

　　这与之前的情形变化显著。与楼市繁荣相同步，地方政府土地出让收入几乎连年上涨。统计显示，2007年全国土地出让收入近1.3万亿元，2008年受房地产市场低迷影响，全国土地出让收入缩水，但仍然维持在9600亿元的高位，2009年增至1.6万亿元，2010年更大幅攀升达到2.7万亿元。

　　收益下降已成现实，但成本并没有同步降低。相反，地方政府土地收储整理过程中的成本还存在进一步攀升的可能。广州市规划编制研究中心博士王健告诉记者：“楼市调控下，开发商拿地趋于谨慎，对土地的要求也在提高，优质的、基础设施配套高的地块才会受到开发商青睐。”

　　一个各方都不愿见到的怪圈正在形成：土地出让收入减少，地方政府收储土地资金来源面临考验，未来一段时期土地供应预期趋于黯淡。

　　7月突现供地高峰

　　进入7月，沈阳、南京、杭州等多地开始集中出让土地，地方政府供地节奏明显加速。

　　专业机构统计显示，仅在7月份各地已推出或计划推出的土地即使全部按底价成交其总额将达到约1000亿，形成了今年以来土地供应的第一个高峰。与往年相比，供地高峰期来得早了很多。

　　万年红地产(南京)公司副总裁袁小玲也告诉记者：“整个上半年南京土地交易总体偏冷，但相关投入并未减少，所以，7月份开始出现大量土地集中进入市场的现象，必将成为下半年土地市场的一种趋势。”

　　7月8日，广州举行2011年经营性土地推介会，将54宗土地集体推向市场，总计约13平方公里地块，这也是广州近年来举办大规模土地推介会。

　　7月11日，大连土地竞拍会刷新了单批土地供应规模的纪录。36宗建设用地在90分钟之内全部以底价成交，总成交金额约为70亿元。仅这一天的成交额就接近大连市2011年前6月成交总额的40%。统计显示，大连市今年上半年土地出让金额为193.21亿元，同比下降50%。

　　7月17日，杭州市西湖区(之江旅游度假区)2030亩土地推介会在上海举行。三立控股、亚厦控股、泰昌集团、海航绿城等四家企业代表当场签订了总投资额高达50亿元的投资合作意向。

　　土地财政欲罢不能

　　中小开发商土地重置成本压力加大，而土地储备充足或资金实力雄厚的开发商则持币期待“抄底”。这是对今年以来土地交易持续低迷的另一种解释。

　　正因为如此，7月出现供地高峰更显突兀。

　　“土地出让金是地方政府的命根子。”杨红旭认为上半年“惨淡”的卖地成绩单，是供地加速的直接原因。

　　国家审计署6月27日发布的审计报告称，部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。全国地方政府性债务审计结果显示，在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元。

　　事实上，土地出让收入出现下降的同时，相关支出却不减反增。

　　此前，中央政府先后规定，土地出让金每年净收益的10%用于廉租房；土地出让金的10%用于公租房建设。最近，土地出让收入又有了新的列支安排：按10%比例从土地出让收益中计提教育资金，10%的土地出让收益用于农田水利建设。

　　这意味着地方政府在基础建设等公共性支出方面对土地出让收入的依赖继续加强，地方政府的土地财政欲罢不能。

　　-李燕楠/文