土地流转专业平台

岳阳楼区市农科所周边棚户(旧城)区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案

为依法依规做好市农科所周边棚户(旧城)区改造项目国有土地上房屋征收补偿工作，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》(湖南省人民政府令第268号)、《岳阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(岳政发〔2012〕13号)、《岳阳市中心城区国有土地上房屋征收补偿补助奖励标准》(岳政办发〔2014〕9号)等一系列相关文件规定，对征收补偿安置方案进行了修改和完善。

一、征收范围：岳阳楼区市农科所周边棚户(旧城)区改造项目调查(征收)红线范围内所有国有土地上的房屋(详见红线图)。

二、征收主体：岳阳楼区人民政府。

征收部门：岳阳楼区征收安置工作局。

征收实施单位：岳阳楼区三眼桥街道办事处。

三、征收实施步骤

(一)征收决定公告公布后，房屋征收部门组织被征收人依法确定征收价格评估机构，征收价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将初步评估结果向被征收人公示，公示时间7天。公示期满后，征收价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门和实施单位向被征收人转交分户评估报告。

(二)本项目征收签约期限为90天，在签约期限内，房屋征收部门按照本方案确定的征收补偿标准、安置方式及分户评估结果，与被征收人签订征收补偿协议，被征收人按征收补偿协议约定期限腾空房屋，完成搬迁。

(三)房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请岳阳楼区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定;对不履行补偿决定的，由岳阳楼区人民政府依法申请人民法院强制执行。

四、征收补偿原则

(一)权属已登记的建筑，被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积以房屋所有权证登记为准，如用途发生改变，以规划行政主管部门的批准文书认定;对房屋建筑面积有异议的，由被征收人提出申请，以房地产测绘中心现场测量的实际面积为准。

(二)权属未登记和擅自改变用途的建筑，由岳阳楼区人民政府组织规划、国土、房产、征收安置、棚改办等有关部门依法认定并提出处理和补偿意见。

(三)公有产权房屋补偿依法支付给公有产权单位，公有产权单位负责在征收补偿协议约定的搬迁期限内腾空房屋，完成搬迁。

(四)征收补偿对象为被征收人，即房屋所有权人。被征收房屋已出租的，被征收人须完成与租赁户解除租赁关系，保证在征收补偿协议约定的搬迁期限内腾空房屋，完成搬迁。

(五)对红线范围内公有产权房屋住户，符合住房保障条件的，按市相关政策予以执行。

五、征收房屋的补偿内容

(一)被征收房屋价值的补偿(含房屋主体价值、室内装饰装修、附属设施的补偿)。

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿。

(三)因征收房屋造成的停产停业损失补偿。

六、征收补偿方式及标准

(一)货币补偿

1.房屋主体价值补偿

房屋主体价值补偿价格由产权人依法选定的房地产价格评估机构根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素评估确定。

2.装饰装修及附属设施

按征收价格评估机构出具的评估价格计算补偿金额。水、电、天燃气、电话、闭路电视、宽带等按现行安装价补偿。

3.搬迁补助、临时安置补助及停产停业损失补偿标准：

(1)搬迁补助。住宅房屋合法建筑面积在80平方米以下(含80平方米)按2000元/户·次计算，80平方米至144平方米(含144平方米)的，按2500元/户·次计算;144平方米以上的，按3000元/户·次计算;营业门面按30元/平方米·次计算，其它非住宅房屋按20元/平方米·次计算。实行货币补偿的，搬迁费计算一次。

(2)临时安置补助标准。选择货币补偿方式的私有住宅房屋，每月按800元+4元/平方米×被征收房屋合法建筑面积的标准计算;非住宅房屋按征收时同地段同类房屋市场平均租金/平方米·月×被征收房屋合法建筑面积的标准计算，过渡期均为6个月。

(3)停产停业损失补偿。被征收人生产经营用房的停产停业损失按合法建筑面积的主体评估价格的7‰/月计算，原则上补偿6个月。被征收人擅自将住宅房屋改变为生产、经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿;擅自改变非住宅房屋用途的，按照原依法批准的用途计算停产停业损失。给予了停产停业损失补偿的，不再给予临时安置补助。

(二)产权调换

1.本项目私有产权住宅调换房屋位于本项目地块(含原农校家属区)范围内。私有住宅房屋以高层住宅房屋进行产权调换的，按套内建筑面积等面积置换(或按建筑面积1:1.15置换)。

产权调换房屋面积不足上述规定面积的部分，按约定交房时点的产权调换房屋销售价计价补偿;被征收人要求在征收时补偿不足面积的，按被征收房屋主体评估价计价补偿。产权调换房屋面积超出上述规定面积的部分，10平方米以内(含10平方米)部分按约定交房时点的产权调换房屋销售价下浮20%计算补差额，10平方米以上部分按约定交房时点的产权调换房屋销售价计算补差额。

本项目私有产权住宅调换到高层住宅，在规定楼层中选房不计楼层差价。

2.临时安置补助标准。实行期房产权调换并由被征收人自行解决周转用房的，在约定过渡期36个月内，住宅房屋每月按800元+4元/平方米×被征收房屋合法建筑面积的标准计算。过渡期限延期12个月以内的时段，按照约定过渡期内补助标准的150%支付;过渡期限延期超过12个月的时段，按照约定过渡期内补助标准的200%支付。

由房屋征收部门提供周转用房的，在约定过渡期内不予补助;延长过渡期的，除继续提供周转用房外，过渡期限延期12个月以内的时段，按照前款规定的约定过渡期内补助标准的50%支付;过渡期限延期超过12个月的时段，按照约定过渡期内补助标准的100%支付。

3.产权调换房屋办证费用产权调换面积未超出调换比面积部分由政府纳入土地成本;超出调换比面积部分，除营业税外由被征收人负责。物业专项维修资金全部由被征收人承担。被征收人手中有原房屋缴纳物业专项维修资金凭证的可凭征收协议、缴纳凭证、房产证注销证明到市房产局物业办办理退费手续。新房物业专项维修资金的缴纳按政策规定执行。

4.装饰装修及附属设施补偿、停产停业损失补偿、搬迁补助标准依据岳政办发〔2014〕9号相关规定执行。

5.产权调换房屋物业管理按照国家物业管理法律和政策执行。

6.产权调换地点及房源：本项目地块内(含原农校家属区)。

在本项目地块范围内，以批准的修建性详细规划和建筑设计方案调换安置。

私有产权住宅房屋选房顺序，按签约先后抽取选房顺序号。具体选房细则由房屋征收部门另行制定并公示。

七、评估机构的选择

征收价格评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定;协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人在岳阳市房地产管理部门备案的房地产价格评估机构中采取票选、摇号或抽签等方式确定评估机构。

八、奖励办法

(一)按期签约奖(仅对在房屋征收公告规定的签约期内签约的私有产权房屋所有权人)：按被征收房屋合法建筑面积最高不超过200元/平方米。

(二)按期搬迁奖(仅对在房屋征收补偿协议约定的搬迁期限内搬迁的私有产权房屋所有权人)：按被征收房屋合法建筑面积最高不超过100元/平方米。

(三)货币补偿方式奖(仅对选择货币补偿方式征收的私有住宅房屋所有权人)：房屋主体评估价(不含装饰装修及其他补偿补助)的15%。

(四)实行货币安置奖

1.按被征收房屋的合法建筑面积给予300元/平方米的选择货币补偿奖(仅对选择货币补偿方式征收的私有住宅房屋所有权人)。

2.给予寻找房源奖10000元/户(仅对在房屋征收公告规定的签约期内签约的私有住宅房屋所有权人，需提供新购房屋的所有权证或购房协议，共有权人不得分开计算)。

3.鼓励群众参与奖，积极创新征收模式，充分发动群众，引导群众全程参与和监督、协助房屋征收。将征收区域分为若干个小片区，小片区内所有被征收户按时签订征收补偿协议且按协议约定的期限搬迁的，每户按被征收房屋正屋的合法面积给予50元/平方米的奖励。

以上奖励只针对私有产权人实施。由岳阳楼区人民政府作出房屋征收补偿决定的被征收人不享受上述奖励。

所有分户补偿和奖励情况均在征收范围内公布，在被征收人监督下执行。

本方案的解释由岳阳楼区征收安置工作局负责。