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2015年以来，宁夏回族自治区房地产市场基本饱和，加之经济下行压力等因素影响，进入深度调整期，房地产去库存工作成为房地产市场调控的主基调，如何促进房地产市场平稳健康发展对全区经济社会又好又快发展意义重大。

一、宁夏回族自治区房地产市场运行情况

2017年，本厅积极贯彻落实国家和自治区有关会议精神和房地产业发展重大决策部署，认真执行《自治区人民政府关于化解全区房地产库存若干意见》等相关文件，以推进房地产业供给侧结构性改革为抓手，以房地产市场去库存为重点，分类调控，因城施策，多措并举，全区房地产市场上半年保持了稳定向好运行态势。主要呈现如下特点：

（一）房地产开发投资小幅反弹。1-6月，全区房地产开发投资254.31亿元，同比增长2.2%，低于全国平均增长比例6.3个百分点，占全区固定资产投资比重为16.1%。其中，住宅投资146.17亿元，同比下降3.8%，占房地产开发投资的比重为57.5%。

（二）施工面积基本保持稳定。1-6月，全区房屋施工面积6426.59万平方米，同比增长1.3%，其中住宅施工面积4044.64万平方米，同比下降0.2%。全区房屋新开工面积653.38万平方米，同比下降0.2%；受销售向好的影响，住宅新开工面积447.19万平方米，同比增长9.9%。

（三）销售面积持续较快增长。随着自治区化解房地产市场库存的若干意见出台，金融、税收、首付、公积金、购房补贴、棚改货币化、农民安家贷等鼓励住房需求政策效应逐步显现。1-6月，全区累计商品房销售面积412.25万平方米，同比增长12.8%，其中住宅销售面积361.89万平方米，同比增长17.5%。

（四）商品住宅价格基本平稳。上半年，全区房屋价格总体保持稳定，没有出现大的波动，6月份，新建商品房销售平均价格4923元/平方米，同比下降3.8%，环比增长1.9%，其中住宅平均价格4463元/平方米，同比上升1.3%，环比下降2.5%；全区二手住宅交易平均价格3711元/平方米，同比下降1.3%，环比增长0.1%。

（五）待售面积保持下降态势。6月份，全区商品房待售面积1091.36万平方米，同比下降7.7%，其中住宅待售面积579.87万平方米，同比下降16.3%。上半年以来我区商品房销售面积已经连续4个月出现下降。

（六）房地产去库存取得成效。随着销售面积持续增长、待售面积持续下降，全区商品房库存周期也连续4个月走低，6月份，全区商品房、住宅库存总量分别较2016年底下降了155.93万平方米、135.7万平方米，去库存周期分别下降至12.9个月、7.9个月，均保持在合理水平。

二、宁夏回族自治区房地产市场出现的苗头性问题

去年以来，全国房地产市场严重分化，一线二线城市房价过快上涨，密集出台限购、限贷等相关政策，进一步“控房价、抑泡沫”；三线四线城市重点在解决房地产库存过多问题。我区作为三四线城市所在地，通过分类施策，多措并举，房地产去库存工作取得阶段性成效，促进了房地产市场持续平稳健康发展，但是，我区房地产市场供给偏大和需求不旺的基本面没有发生根本改变，“稳定房地产市场，加大去库存力度”依然是我区房地产重点工作任务，在深入推进房地产去库存工作中还发现的一些新情况，必须高度重视并加快解决。主要有两个方面：

（一）房地产市场去库存区域分化明显。分地区来看，房地产去库存重点在银川市、石嘴山市，其中兴庆区、西夏区商品房去库存周期超过15个月以上，灵武市、大武口区、惠农区、平罗县、青铜峡市、海原县的商品房去库存周期超过20个月；金凤区、永宁县、利通区、盐池县、同心县、原州区、泾源县、隆德县、彭阳县、西吉县的商品房去库存周期低于12个月，特别是盐池县、同心县商品房去库存周期分别为6.6个月和6.1个月。石嘴山市、海原县等房地产库存偏大的市县，因人口流出、经济不景气等原因，房屋销售不畅，大量房屋闲置，去库存压力增加，对区域经济健康发展造成一定影响。固原市、盐池县、同心县等一些市县，因旧城改造、棚户区改造以及移民安置等工作力度加大，对商品房的刚性需求集中释放，房屋成交量增加，房地产库存减少，出现房屋价格上涨，若不能有效防控，将产生捂盘惜售、操纵市场价格、误导市场预期等问题。

（二）房地产开发企业资金紧张引发各类问题。受地域和经济发展等相关因素制约，我区房地产企业融资渠道狭窄，仍然高度依赖银行的开发贷款，目前商品房销售回暖影响，房地产开发企业资金情况有所好转，但资金普遍紧张状况还没有得到根本缓解，1-6月份，全区房地产开发企业到位资金295.06亿元，同比增长15%。其中：银行贷款30.26亿元，同比下降17.7%，且银行贷款仅占本年度资金来源的10.2%；非银行金融机构贷款4.99亿元，同比增长169%；自筹资金103.43亿元，同比增长16.3%，高于全国平均水平18.6个百分点。我区大部分房地产开发企业因资金实力较弱、融资渠道狭窄，随着全国一些城市最严调控政策的陆续出台，国家房地产信贷政策不断收紧，我区各商业银行对开发企业的贷款额度和条件也随之趋紧，一些中小型开发企业通过非银行渠道进行融资，不但成本高且风险大，企业资金紧张或资金链断裂，容易引发逾期交房和“烂尾楼”、拖欠农民工工资等社会问题，贷款难度加大造成企业对发展前景信心不足，将影响我区房地产行业健康发展。

(三）住房租赁制度急需完善。住房租赁市场发展相对滞后，从现有的政策大力发展住房租赁市场情况来看,主要存在三个方面问题。一是现有城镇住房租赁供给主要是以个人出租自有住房为主,缺乏专业性的机构参与,也不利于提高整个社会住房租赁服务水平和形成完善的住房供应体系,需要进一步培育市场多元主体,多渠道的增加租赁住房供应。二是租赁双方主要是通过房地产中介机构进行交易,但也有一些中介机构发布的虚假信息,从而诱导消费者,存在黑中介现象,侵犯承租人的合法权益,扰乱住房租赁市场次序。三是缺乏保障租赁双方当事人权利、义务的相对法律制度规范,同时也没有建立起住房租赁企业中介机构承运人员信用的管理制度,从而导致住房租赁纠纷频出,容易造成租赁市场管理无序,严重阻碍租赁市场发展。

三、对策建议

（一）分类调控市场，指导各市县因城因地施策。坚持将住房的居住属性放在首位，显现真实的供求关系，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，结合各市县实际，因城施策、精准施策，重点解决房地产库存结构性、区域性问题。盘活城市土地存量,鼓励和支持存量土地挖掘,最大限度发挥土地的效益。对房地产库存小的市县，适当增加土地供应，加快房屋开发节奏，保持房价平稳，防止市场出现大起大落情况发生，让市场更加稳定；房地产库存较大的市县，要认真贯彻好《自治区人民政府关于化解全区房地产库存若干意见》，把去库存和房地产供给侧改革、促进人口城镇化、棚户区改造等结合起来，提高城市基础设施配套能力，提高城市教育、医疗等公共服务水平，增强城市对外来人口的吸引力，促进房地产市场平稳健康发展。

（二）注重购租并举,完善住房供应体系新格局。住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分,也是解决城镇居民住房问题的一个重要渠道,建立住房购租并举需要四个方面的工作。一是加强培育市场供应主体,增加中小户型房源有效供给,制定优惠的土地供给税费优惠等政策,以吸引和鼓励房地产开发企业进行租赁性住房的开发和经营。二是保障租赁双方特别是承租人合法权益,推进住房租赁市场立法,建立健全住房租赁监管机制,规范租赁中介机构的行为。三是提高居民住房货币支付能力,特别是低收入家庭以及进城务工人员的支付能力。比如放宽住房公积金的使用条件,允许按照合理比率抵扣个人所得税,推进公共租赁住房货币化补贴等等。四是充分利用大数据高科技手段,提高信息化管理与服务水平。通过建立专业化的房源信息共享服务平台,建立健全信息监管平台,加强对互联网租赁的房源信息的全过程方面的监管。

（三）规范市场秩序，有效防范房地产市场风险。积极构建维护房地产市场稳定的长效监管机制，将其列入房地产市场管理重要内容，坚持问题导向、抓早抓小、疏堵结合、属地管理原则，不断加大日常监管和专项整治，进一步做好防控工作，夯实我区房地产市场平稳健康发展基础。综合运用宏观调控、政策引导、金融财税等多项举措，重点从落实地方政府、开发企业“两个主体责任”和强化行业监管等方面发力，主动跟进和服务企业，为企业排忧解难，拓宽融资渠道，鼓励兼并重组，提高企业防范市场风险能力，“因企施策”，“一企一策”，加大逾期交房等问题项目的化解力度，努力为全区经济社会稳定大局做贡献。

 （四）加强顶层设计，健全房地产市场法制体系。建议从国家层面加快建立房地产市场基础性制度，制订《住宅法》和《住房保障管理条例》，尽快修订《城市房地产管理法》和《土地管理法》，构建更加完善的房地产行业法律法规体系，为房地产业平稳健康发展提供法律支撑。建议国家出台金融、税收等房地产调控政策不能搞“一刀切”，根据全国不同省市实际情况，坚持因城施策、分类施策，并因地制宜加强分类指导，确保全国各地区房地产市场都能实现“供需基本平稳、结构基本合理、价格基本稳定”的目标。