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近日广州市政府出台的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》可以说在我国整个房产界和教育界炸开了锅，因为，该《工作方案》中提出了中国住房租赁史上可能具有里程碑的一条措施：租购同权。那么广州该政策的出台意味着什么?对我国未来房市的发展有什么影响?

广州“租购同权”政策5大亮点

1. 租房人子女可就近入学 保障租购同权

只要满足了以下条件租房人子女可就近入学：

(1)具有本市户籍的适龄儿童少年;

(2)人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生;

(3)符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。

2. 提高公积金租房提取额度

职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金，月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。此外，在公共租赁住房中划出一定比例，优先租赁给符合广州市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人。

3. 出租住房税收优惠政策

对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

4. 增加租赁住房用地有效供应

将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。

5. 允许将商业用房等按规定改造成租赁住房

经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。

同时，出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租也被允许。

广州“租购同权”政策解读

1. 租房者权益将向购房者靠拢

很明显，《方案》列举了很多保障租赁人权益的内容，解决了以前租赁不具备的权益问题。比如子女教育，一直以来就读是跟户口挂钩的，户口跟房产挂钩。不少人就是因为要解决孩子的就读问题而选择买房。若该政策落实，这部分人就可以选择租赁，减少买房焦虑。

那么学位房会迎来危机吗?长期来看有着学位房刚需的购买者将会减少。但是租赁市场的回报率较低，投资客对于学位房租赁市场的热情有限，所以学位房的租金总的趋势会上涨，但需要一个长期的过程。

而且，学位房最根本的问题在于教育资源短缺或不平衡，相关政策只是治标，治本还是需要政府加大教育资源的投入，提供更多的优质教育。

2.“商改住”给商业公寓带来春天?

此次政策的“商改住”，开发商可从卖楼者“变身”成物业长期持有的“包租婆”。但是《方案》中的表述与此前中央、省文件精神一致，即只是针对企业，针对经营行为，商业水、电、气价格改为民用;不涉及个人手上的商办物业(包括公寓)，不涉及买卖转让，不涉及土地性质与年限的改变。所以对商办公寓项目的销售利好不多。

3. 房屋租赁时代要来了吗?

我们都知道，房价飞涨，各地想呕政策越来越严格，能够买得起房的人越来越少，这意味着租房成了大多数人的选择。在政策支持及社会发展的变化下，买房这一传统方式正在悄然转换，租房时代即将来临。

你有没有想过现代国家和城市间的竞争本质是什么?资金?资源?都不是。今天最先进的生产力比拼的并非机械化大生产的能力，而是谁的知识密度高，谁的创意更优秀，这使“人”在系统中的地位得到前所未有的提高。人的知识与创意是典型的具有正外部性的要素。简单地说，就是人口密度提高有利于知识和创意的产生，有利于生产率的提升。也就是说现代国家、城市之间的竞争，就是比拼谁更能吸引到更多更优秀的人口。

这次广州新政不但将提高其吸引力、竞争力，还吸引了最有增长潜力的年轻群体，而其他城市恐怕将错过“末班车”。虽然刚开始的步子迈的小了点，但是其他医疗体系、养老体系还因为要和国家整体方针保持一致，单独实现改革不是不可能，需要循序渐进。

4.政府趋向服务型

目前，政府工作人员多是“服务于上级”，如何将其转变为“服务于民众”?或许这是一个不错的开始。只能改变对地方政府的激励模式，将软的指标变成硬的约束，毕竟指望地方政府革自己的命是不可能的。

5. “租购同权”的隐忧

不过，这里也伴随着一个隐忧，就是这种拥有好教育资源的地块，房租可能也会因为供求关系的变化，有较大幅度的提高。租购同权必然导致“更多的人”追逐“总量基本不变”的优质资源，其结果必然是优质资源涨价。如果政府扭曲价格，必然产生腐败。这是市场决定的，无法改变的事实。

6. 为什么是广州率先推出这项政策?

在四个一线城市中，广州曾经是个特别的存在。她有着浓厚的岭南文化氛围，以开放的胸怀迎接四方来客，在全国有着重要的经济地位。

然而，曾几何时，“北上广深”的排名悄然变为“北上深广”，甚至广州连一线城市的地位不保的评论也沸沸扬扬。

财力是一个城市真金白银的硬实力，可从2016年中国城市财力排行榜来看，广州仅排第七，不但排名在另外三个一线城市之后，还被天津、重庆、苏州超越。公共财政预算收入少于深圳的一半，甚至还落后于苏州。对于广州来说，跌出一线城市的隐忧一直都存在，从来没退潮。广州率先推出这项政策也算是“自救”措施。

附件：

广州市政府关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知 穗府办〔2017〕29号