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     物业投资是证券、保险、收藏等众多投资理财渠道之一。物业投资对中山人而言并不陌生，主要投资对象有住宅、商铺、土地等。这三种物业投资各有特点，门槛不一，收益不一，风险则是共同的特点。由于传统的理财观念和近两年房价上涨等因素，很多人认为投资物业是最稳妥的，这样一来，投资的风险就被隐藏在主观想象的高收益背后。让我们通过本专题简要、客观还原这几种投资渠道的原貌，希望有助于投资者更加理性地选择投资理财的渠道。———编者按

 住宅：长线投资最稳妥

    中山的住宅投资，多为长线投资，这也是中山房地产健康发展的体现之一。近日有深圳朋友到中山工作租房，询问租金后认为租房不如买房，因为中山房价整体不高，但档次较高的房子租金都相当可观，在这里买房，以后还可以投资出租。目前中山住宅投资可供选择的种类也比较多，例如单身公寓、酒店式公寓、住宅、二手房、别墅等。

多种途径投资住宅
    单身公寓面积小，总价较低，通常付几万元的首期就能当房东，投资门槛低。前两三年，小公寓投资刚起步，投资的回报也较可观，一套20多万的公寓，租金在 1000元至1700元不等，于是形成了公寓投资热。随着市面公寓产品的不断增加，投资队伍不断壮大，公寓之间的租价也开始构成竞争，例如有的小公寓以前可以每月租1200元，现在只能每月租900至1000元。此外，公寓所在地段价值的变化，也会影响公寓的租售价格。
目前无物业管理的小区渐渐落伍，雍景园、阳光花地、奕翠园等高档楼盘又成为新的投资标准，这些物业能够吸引稳定的中高端租客。例如雍景园一套两房两厅，至少可以每月租2000多元。这些高档楼盘本身的保值能力也比较强。例如阳光花地、雍景园目前楼龄不算年轻，但目前售价较高的仍达到每平方米4000元以上，除去装修花费和转让税费，业主可能只收回成本，但多年的居住或者此前出租的回报就是收益。
    也有人选择投资二手房。笔者认识一位投资者，他专门吸纳一些地段较好、价格优廉的二手房用于出租，十几万元一套房子，租金每月800－1000元，回报率也比较高。还有投资者把二手房隔成单间出租，回报率更高，不过不少投资者都是私下对房屋进行改造，这样的投资存在一定风险。
   此外，可乘低价位吸纳优质物业。业内经常提起的是富豪山庄的别墅，由于地段好，近两年身价扶摇直上。据说两三年前还是五六十万元就有交易，现在身价已经过百万元。不过在这些物业价位在三四十万元的时候，不少人却不敢投资，认为空置率高，缺乏对投资前景的信心。
    也有投资者看好镇区的物业，认为和城区相比仍然有价差和利润空间。

提防投机风险
    投资住宅并非无风险，从部分楼盘的空置率就能看出。个别楼龄在十年左右的房子，仍然存在许多未装修的空置房子，由于物业的老化和配套管理等跟不上居住的趋势，物业不但无法增值，反而随着楼龄的增加而贬值。楼盘长期的管理水平也在影响住宅的增 值能力。
    业内人士罗先生认为，投资住宅，要考虑社区或区域配套设施的完善程度。如交通网络是否齐备，入住后的生活设施是否便利，日后区域如何发展等问题。因为买家和租客考虑的都是居住，所以投资者对居住条件考虑越周全，日后就能较好地吸引客户，回报也较为稳定。投资者还要有自己的判断，避免盲目追赶市场的投资热点，因为热点过后就是同类产品的激烈竞争。

土地：回报与风险共舞

    有理财经理曾经告诉我，这几年她建议客户理财的时候，都会建议适当做一些土地投资，一定是亏不了的。真的是这样吗？记者从业内了解到，其实做土地投资的特点是“高门槛、高回报、高风险”。门槛高是指购入土地需要一次性付款，且不能按揭，对投资人资金要求很高。高回报、高风险是指追求高回报就必然存在高风险，就算这几年土地投资回报比较可观，也不例外。

多种途径投资土地
    目前在北斗星实业工作和土地投资打交道多年的潘小姐告诉记者，作为固定资产投资中的一种，土地是其中的一项。早在十年、八年前，中山就有人买地投资。投资用途不一，有的买地用于自用建厂，有的买来建出租屋收租，有的建成小规模商品房出售，有的建了小别墅自住，有的暂时闲置等待适合的用途、投资。
    投资建厂房的最为常见，企业用来搞实业的同时，创造了经济效益、提供就业机会。而建成出租屋收租的，是抓住工业发展的机会，在投资的同时，某种程度上成为工业区的配套，以其经济、实用满足外来务工人员居住的需求。建成小规模商品房买卖的这两年有所减少，因为中高档住宅增多，小规模商品房认同度下降，而且这种投资对地段的要求也比较高。建小别墅自住的兴旺一段时期后，这两年明显减少，因为居住者正从自住房转向注重大社区环境的居住时代。买土地等待升值机会的投资者这几年也有所增加。

回报和风险共舞
   潘小姐告诉记者，根据投资者的反馈，如果在厂区附近建出租屋投资，合理的投资回报一般在12%—15％左右，或者更高。但也有风险存在，一方面是，所选的地段是否能够带来合理的投资回报呢？有的投资者选择在一些高档楼盘周边投资建物业，以为高档楼盘能够为他的物业带来更高的租金，但实际上，到高档楼盘一带租房的客户，他们宁愿花多点钱住进高档楼盘，也不愿意住无管理、无配套的单体楼，这样的投资算盘可能打不响。另一方面是，投资者是否具备一定的管理能力呢？出租屋需要长期维修、管理、收租，这些工作都需要专人负责。有的业主投资几年后，因为烦于管理，选择了放弃、转让。所以想做这种房东并非投资前所想象的那么简单！
    建成房子，例如楼下是小面积商铺，上面是住宅的格局，再整幢出售，会使投资回报比净出售土地更高，但这种投资十分依赖地段，不容易找到合适的地段。
    买了地后不再进行投入，等待地价上涨的投资，这两三年来有所增加。这种投资每年的增值近两三年来保持在15％左右，规划好的片区每年增值可超过20％。但这种投资要看地块的地理位置，完全是地段和规划决定价值潜力。

警惕高价透支潜力
    潘小姐认为，做任何投资，都要求投资者要明智，具备理性分析的头脑。在投资购买土地之前，投资者要了解土地的功能、用途、城市规划的要求，这些都是决定地块价值的因素，只有好的地块，日后才有人愿意和你交易。如果像目前有的业主高估了手中土地的价值，就可能造成一些土地在二手市场供不应求的表象，而实际上可能过早地透支了价值潜力。

商铺：旺铺死铺考眼力

    商铺投资，最常见的莫过买铺，所谓“一铺养三代”。还有一种是“包租”，由统一的承包商负责一批商铺的规划、分租。个人投资的以前者为主。商铺投资分街铺、专业市场和卖场。投资风险颇高，投资对了，回报相当可观，投资错了，血本无归。
     买铺投资，有的人追旺，在商业气氛已经兴旺的地段买铺。有的人追低，在商铺商业气氛未形成、但未来规划前景利于商铺发展的情况下，吸纳价位仍然较低的铺位。这些都考验投资经验。
    有的街铺投资者看好铺位周边商业的兴旺情景，在商铺价位仍然较低时买入。例如有投资者在两三年前就专门纳入体育路的铺位，当时铺位售价每平方米1.4万元左右，这两年随着岐关西、体育路商业逐步成熟，铺位逐渐紧俏，不仅售价有上浮，租金回报也可观。有投资者专门投资城区周边和镇区的街铺。例如4、5年前，就有投资者专门投资一些价位低廉的镇区铺位，这几年港口、濠头的发展，已经令商铺身价上涨。但是这类投资前期要耐得住寂寞。投资专业市场的，还要把握投资者中投机与投资者的比例有多大。投资卖场的，则要看政府对城市的规划，以及开发商的实力，思考进场投资者和开发商是否和你长期共赢共进？
    站在投资者的角度，最怕头脑发热，看见很多人买铺位，就争着纳入。被热情冲昏了头脑，就会变成投机。做过多年物业投资的业内人士告诉记者：“投资什么都不重要，重要的是你的方向、目标。”
     几年前，西区的一些商铺投资，仍然给业内留下深刻印象。高价购入的小型商业街铺位，随着一些品牌商业的退场，目前处于尴尬的景况。专业市场、卖场的投资，也曾经出现类似的尴尬，应商家的退场变成冷清的死铺。
    专业市场和卖场的投资要先培养商业氛围，再获取旺场后长期的回报。但有的专业市场占大部分的投资者并非商铺的自用者，而是希望通过出租获利、追求高回报的投机者，这就容易杀鸡取卵，不肯先吃亏后享福，最后商家也陷于被动，无法根据地段商业走势的变化及时调整自身的经营，最后承担风险的仍然是个体投资者。
     所以，投资街铺真的考眼力。地段、后期政府规划、商家前期招商的规划或者行业的的实力，都是一个商铺买家前期要做的功课。