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贵州省贵阳市中心城区土地级别及基准地价更新成果于2014年1月1日市政府批准实施，其基准日为2013年元月1日，距今已近3年，为落实国土资源部《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）关于“基准地价每3年应全面更新一次”的要求以及贵州省物价局、贵州省国土资源厅《贵州省城镇基准地价管理暂行办法》（黔价房〔2006〕354号）精神，进一步规范和培育健康有序的土地市场，发挥市场配置土地资源的决定性作用，强化土地资源和资产管理，特在《2013年贵阳市中心城区土地定级与基准地价更新实施细则》的基础上更新调整,基准日为2016年1月1日。

一、土地级别范围和宗地土地级别确认

（一）按照《城镇土地分等定级规程》的要求，本次按商业、住宅、工业三类用途进行分类定级，确定各用途级别时应以对应用途的土地级别图为准。

（二）各类用地级别界限以道路为界时，道路低级别一侧地上若有建筑物，则临街第一排建筑物的地价取用高级别基准地价；道路低级别一侧地上若无建筑物，则临街20米范围内的地价取用高级别基准地价。

（三）一类商业、二类商业用地和参照其地价水平的其他用地均使用商业级别图；住宅用地和参照其地价水平的其他用地均使用住宅级别图；工业用地和参照其地价水平的其他用地均使用工业级别图。

（四）宗地跨越两个不同级别的，按照相应土地面积的比例确定土地级别和基准地价。

（五）不在有效定级范围的土地,参照其周边级别确定。若级别为多个级别时，原则按照高级别确定；当土地面积明显以一个级别为主时，则按此级别确定。

（六）涉及商服用地的级别更新调整

商服用地级别调整结果，详见《2016贵阳市中心城区商服用地土地级别与基准地价图》。

（七）涉及住宅用地的级别更新调整

住宅用地级别调整结果，详见《2016贵阳市中心城区住宅用地土地级别与基准地价图》。

三、宗地价格评估方法

宗地评估地价＝分用途基准地价×区域及个别因素修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数×期日修正系数×规划成熟度修正系数+其他因素修正值

（一）区域及个别因素修正

按照《2013年贵阳市中心城区土地定级及基准地价更新成果报告》中关于宗地地价影响因素指标说明表、修正系数表确定。

（二）容积率修正

1、一类商业用地

适用范围：商业用地中的商服用地、市场用地。容积率修正公式为

一级地：Kij=k1×H+k2×44%+(k3+…+Kn)×42%

二级地：Kij=k1×H+k2×45%+(k3+…+Kn)×43%

三级地：Kij=k1×H+k2×46%+(k3+…+Kn)×42%

四级地：Kij=k1×H+k2×55%+(k3+…+Kn)×54%

五级地：Kij=k1×H+k2×60%+(k3+…+Kn)×57%

六级、七级地：Kij=k1×H+(k2+…+Kn)×60%

八级地：Kij=k1×H+(k2+…+Kn)×51%

式中：Kij代表容积率修正系数；

k1、k2、k3…kn分别代表商业房屋第1层、第2层、第3层…第n层分摊的容积率。

H为底层房屋临街（主次干道）深度修正系数，h为底层房屋临街深度（米）。

当深度小于或等于20米时，H=100%；当深度大于20米时，计算式为：

一、二、三级地：H=[（h-20）×40%+20]/h；不临主次干道时，H=40%。

四、五级地：H=[（h-20）×50%+20]/h；不临主次干道时，H=50%。

六、七、八级地：H=[（h-20）×55%+20]/h；不临主次干道时，H=55%。

2、二类商业用地

适用范围：商业用地中的商务办公旅馆用地、总部经济办公用地、居住小区服务设施用地，公共管理与公共服务用地中的机关团体用地、文化体育用地、公共娱乐用地、科研用地、教育用地、医卫用地、民政福利设施用地、风景名胜设施用地。容积率修正公式为

Kij＝K/1.5*b％

其中：Kij代表容积率修正系数，K为实际容积率。

限高50米及以下，b％=100%；

限高100米，b％=90%；

限高150米，b％=80%

限高150米以上，b％=70%

若为纯二类商业用地，容积率若小于或等于1.5时，按1.5计

3、住宅用地

容积率修正公式为

Kij＝K/1.5*b％

其中：Kij代表容积率修正系数，K为实际容积率。

限高24米及以下多层住宅，b％=100%；

限高50米及以下高层住宅，b％=90%；

限高100米高层住宅，b％=80%；

限高100米以上超高层住宅，b％=70%。

若纯住宅用地容积率小于或等于1.5时，按1.5计；

若为住宅、商业混合用地，住宅用地容积率为分摊容积率。

4、工业用地

适用范围：工业用地，公共管理与公共服务用地中的公园与绿地、公共设施用地，交通运输用地，水利设施用地，特殊用地。

⑴容积率小于或等于1时，不作修正。

⑵容积率大于1时，涉及缴纳土地出让金评估的，不作修正。涉及企业土地转让、抵押二级市场评估的，容积率修正公式为

Kij＝1+（K-1）×20％

其中：Kij代表容积率修正系数，K为实际容积率。

⑶根据《国务院关于促进节约集约用地的通知(国发〔2008〕3号)》关于“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款”的规定，增加厂房建筑面积的，不增收土地价款。

⑷根据《国土资源部发展改革委科技部工业和信息化部住房城乡建设部商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规[2015]5号）文件要求：对现有制造业企业通过提高工业用地容积率，调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所的，其配建比例不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让。

（三）土地使用年期修正

基准地价土地使用年限及土地还原率：商业40年、7.5%；住宅70年、7%；工业50年、6.5%。实际使用年限与基准地价内涵不一致的，土地使用年期修正系数公式为

Y=[]÷[]

式中：

Y——土地使用年期修正系数；

rd——土地还原率；

n——基准地价土地使用年限；

m——宗地实际使用年限。

（四）规划成熟度修正

宗地所处区域的实际开发程度未达到级别对应开发程度时，应按照附表4、5、6进行规划成熟度修正。

（五）基准地价系数修正法中其他因素修正

1、宗地内场地平整程度修正值：土地基本平整，可按规划设计条件实施建设的，不作修正。需要实施挖填方工程才能达到规划设计条件的，应委托具有资质的单位进行工程概算，确定相应的地价修正值。

2、公共设施配套修正值：

依据《贵阳市新建改建居住区教育配套设施建设管理规定》（暂行）（筑府发[2014]8号）及《市人民政府印发关于修改<贵阳市公共租赁住房管理暂行办法>部分条款内容的通知》(筑府发〔2014〕32号)的要求，规划设计条件要求配建的住宅配套公共设施时：

⑴建成后其产权无偿移交政府及其职能部门的，按照配建建筑面积*（建造成本+细分用途对应的划拨楼面地价）确定修正值。

⑵建成后由政府及其职能部门按成本价回购的，修正值=配建建筑面积*细分用途对应的划拨土地补交出让金标准-配建比例*不考虑配建的宗地评估总价

其中公共租赁住房：按《市人民政府印发关于修改<贵阳市公共租赁住房管理暂行办法>部分条款内容的通知》(筑府发〔2014〕32号)的文件精神，商品住宅房地产开发项目，应按照不低于5%的比例配建公共租赁住房；

其他住宅配套公共设施：除公租房外的其他住宅配套公共设施配建建筑面积如在规划设计条件中明确，以规划设计条件中的配建建筑面积为准；配建建筑面积如未在规划设计条件中明确，按《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）中的公共服务设施控制指标、《贵阳市新建改建居住区教育配套设施建设管理规定》（暂行）（筑府发[2014]8号）、部颁标准及《贵州省义务教育阶段学校基本办学标准》中的规划指标平均值，其配建建筑面积以下列参数确定。

备注：按人均35平方米住宅面积测算，不足1万平方米的住宅建筑面积时，按实际建筑面积乘以对应系数，折算公建配套建筑面积。

四、地下空间评估

（一）城市规划等部门同意地下第1层作为商业、停车场、仓储使用，且需办理房屋产权手续可进入二级市场的。

地下空间评估价格=分用途出让基准地价×区域及个别因素修正系数×土地使用年期修正系数×期日修正系数×建筑面积

（二）鼓励开发利用地下空间，地下第二层及以下经城市规划等部门同意可办理房屋产权手续的，不再增收出让价款。

（三）由受让人自行开挖的地下空间视为划拨取得土地使用权，在办理地下空间土地出让时，按相关要求缴纳土地出让金。

五、划拨土地不改变现状补交出让金标准

（一）适用范围：单位和个人申请划拨土地不改变现状补交出让金，且纳入简易工作流程可在收件窗口办结的。

房改房、经济适用住房申请补交土地出让金的，仍按照现有规定执行。

（二）计算公式：土地出让金=房屋建筑面积或土地面积×楼面出让金×年期修正系数

商业级别类、住宅级别类的，按照房屋建筑面积计算，容积率小于1时，按照土地面积计算。不临主次干道的商业用地，按照居住小区商业服务设施用地补交出让金标准计算。

工业级别类的，按照土地面积计算。

（三）补交土地出让金标准按附表8执行。

（四）主次干道划分参照附表9执行。