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来源：钢联资讯

    上海土地市场渐现供不应求态势。进入4月，上海土地市场供应量明显减少，土地面积供应环比降逾7成，地价存上涨压力。

    4月22日，上海市下发文件，在严控新增建设用地的同时，将更注重向存量土地谋求发展空间。

    土地供应量环比降7成

    4月10日，上海土地市场进行本月首次拍卖，同时出让3宗地块。其中，建发股份联合体10.15亿元竞得松江区泗泾镇泗凤路1号B宅地，楼板价14736元/平方米，溢价55.2%；信达地产以13.13亿元竞得松江区中山街道新城主城C单元C19-01号纯住宅地块，溢价100.15%，折合成交楼板价1.4万元/平方米。两宅地楼板价均比周边地块上涨一成左右，逼近周边普通商品住宅成交均价。

    21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，此次出让的两幅松江纯宅地参与竞拍企业全都达到两位数，溢价全都超过50%，足见开发商对土地的热情依然高涨，尤其是受到刚性需求支撑的住宅地块。

    受此前上海土地管理改革影响，一季度上海土地市场共计出让经营性用地55幅，其中住宅用地成交28幅，商业用地27幅。

    统计显示，4月份上海入市地块共16宗，较3月份的35宗减少19宗，降幅54%；其中，商办地块9宗，纯宅地5宗，含住宅的综合用地及工业用地各1宗。4月上海入市地块建设用地总面积38万平方米，环比减少77%；规划建筑面积合计62万平方米，降幅同样达到71%。
中小房企激进拿地

    上海中原研究咨询部高级研究经理龚敏表示，截至目前，上海4月计划出让地块有限，除了在平凉街道地块或将有一定吸引力外，其他地块地理位置不佳，预示着4月土地市场较难形成交易高峰。

    尽管入市总量有所减少，但上海土地成交价格及金额却上涨明显。数据显示，上海一季度土地成交量价同比上涨，共成交土地65幅，土地面积292.81公顷，同比上升23幅，面积同比上升96.71%。土地成交金额489.69亿元，同比上涨163.61%。土地溢价61.65%，同比上涨25.88%。

    纵观今年土地市场，上海已经成交的地块大部分为中小房企竞得，标杆房企拿地热情有所下降。

    近两个月来，中小房企进军上海土地市场的势头凶猛，特别是闽系房企进入上海市场。3月19日，厦门国贸地产以27亿元的总价将位于佘山北的3幅地块一并“打包”；3月21日，同样来自厦门的象屿置业又以29亿元的总价包揽了位于松江新桥的两幅地块；此外，近期频频出现在上海土地拍卖现场的厦门房企还有建发股份、中骏地产和禹州地产。

    德佑地产分析师朱萍表示，在市场不明朗的情况下，与周边普通商品住宅成交均价2万元/平方米左右的水平相比，闽系房企所拿地块成交楼板价相对偏高，可以看出开发商拿地是比较激进的，对后期产品的开发、盈利、销售也将是比较大的考验。

    在中小房企迅猛扩张的背后，其自身的高负债及风险也不容忽视。不少业内人士均表示出了担忧：楼市基本面走弱，高负债经营的模式正在让中小房企的经营风险积聚。

    “为了进军上海市场，厦门国贸用去了2013年近半的房地产营业收入，可谓饥不择食。”一位业内人士评价称。

    龚敏表示，预计4月份上海土地总体交易量会下滑，但部分房企连摘数幅地块或是以较高价拿地景象仍将上演，表现出房企对未来市场看好的信心不改，不排除后续供应突增的可能性。

    存量工业用地可转型

    4月22日，上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》（下称《办法》），提出“允许补地价开发存量工业用地”。《办法》规定，上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径，并已为此制订了一系列引导及鼓励政策。

    对于补缴地价的标准，《办法》规定，转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价，外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150%，外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70%；转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70%。此外，符合相关条件的研发总部类用地，最高容积率可以达到4。

    《办法》还强调“物业自用”。规划工业区块内转型为研发总部通用类的，可以出租、分割转让，但开发单位须持有70%以上的物业产权；转型为商务办公用地的，须持有50%以上的物业产权；转型为教育、医疗、科研、养老等用途的，房屋不得分割转让。零星工业用地的开发单位，须持有60%以上物业产权。