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来源：中国房地产报

　　在北京楼市降温的同时，土地市场也逐渐出现退烧迹象。

　　3月26日、27日,北京土地市场接连两天进行了土地出让，出让结果表明，北京后续土地市场可能逐渐分化。

　　两天出让的五宗地块中，平谷夏各庄镇、丰台花乡、通州地块均以低价成交。而大兴旧宫地块和朝阳来广营地块则在竞拍过程中引发了房企激烈的竞争。最终，大兴旧宫地块由中铁建以溢价49%竞得，而在这块地争夺中失利的恒大则在第二天发力摘得了朝阳来广营地块，该地块溢价率为37.4%。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，从土地报价看，北京热门地块竞争依然白热化，部分远郊区地块因为受自住房供应影响，竞争力度下降，可能会持续降温。

　　土地市场冷热不均

　　3月26日，第一场竞拍的平谷夏各庄镇地块在主持人的不断叫价下完全没有得到房企响应。地块仅经过1轮竞拍，由中弘以8.27亿元摘得，溢价率1.47%，折合楼面价3953元/平方米。

　　2013年11月，该区域内成交的一宗近似地块北京市平谷区夏各庄镇5-01、02、03、06地块R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地、R53托幼用地，居住部分全部竞建为自住型商品房，楼面地价明显高于本地块。这表明北京土地市场已经开始出现细微的变化。而接下来的拍卖情况也证实了这一点。在丰台花乡、通州地块同样低价成交的同时，大兴旧宫地块和朝阳来广营地块的火爆表明，土地市场分化已成趋势。

　　自去年11月第一宗自住型商品房恒大豆各庄御景湾开始网上申请以来，短短几个月内北京已经陆续推出20余宗含自住商品房地块。如今，自住型商品房对房企的拿地策略产生了影响。地价的上涨也昭示着不久后大量自住型商品房平民化，商品房高端化的市场变化。

　　在这两天的北京土地市场上，恒大也是当然的主角。

　　在大兴区旧宫地块，恒大与泰禾、保利和首开联合体、中铁建等房企进行了激烈的竞争。在恒大报出26.45亿元竞价上限后，改竞自住型商品房配建面积。最终中铁建以26.45亿元，按招标文件要求提供14.63万平米的定向安置房及2.58万平方米的限价商品房，并建设1.9万平方米自住型商品房为条件夺标。经测算，该地块楼面地价达3.45万元/平方米，创下新高。

　　“这个价格太高了，2月份出让的亦庄地块位置比这个要好一点，才2万多元。”一位参与现场竞拍的房企人士表示，接下来北京还有很多地块出让，房企都在寻找最合适自己的地块，对于此前拿过很多地块的企业来说会比较从容。

　　“楼面价很高，直追当前旧宫区域整体住宅售价。”亚豪机构高珊表示，未来该项目将至少卖到5万元以上才有利润，未来旧宫以及亦庄河西区的房价预期也将再一次被推高。

　　与旧宫地块失之交臂后，恒大在次日（3月27日）再战中铁建，成功摘得朝阳来广营地块。中国房地产报记者了解到，朝阳来广营地块对居住部分的要求是，除2.94万平方米限价房外，剩余6.86万平方米全部建成自住型商品房，其中限价房销售限价为1.5万元/平方米，自住房销售限价为2.8万元/平方米，最大套型建筑面积不得超过80平方米。

　　来广营地块因此成为目前最贵的自住型商品房。

　　链家地产市场研究部张旭认为，来广营地块附近北京青年城、北苑2号院等小区成交价格在3.7万~4万元之间，该地块将建成的2.8万元/平方米的自住商品房对于购房者无疑将产生很强的吸引力。

　　但“从开发商角度来看，地块平均楼面地价已达1.7万元/平方米，盈利空间有限。”张旭表示。

　　对此，一位接近恒大的人士告诉中国房地产报记者，对恒大而言，地块肯定还是有盈利空间。一方面恒大看重自住型商品房及限价房销售快，不愁卖，资金周转快速。另一方面地块还可以配建部分车位和底商，也可以在利润上予以弥补。在北京以自住型商品房为主的土地市场上，薄利多销成为房企新战略，这也符合恒大一贯的民生地产路线。

　　北京一季度土地出让金突破700亿元

　　链家地产统计数据显示，今年一季度，经营性土地的溢价率平均值达到49.17%，比去年同期增加15个百分点。另外，居住类用地中，有7成土地配建自住型商品住房。

　　记者了解到，随着27日土地拍卖结束，今年一季度北京土地出让金额已经突破700亿元，相比2013年一季度的480亿元有非常明显的上涨，也创造了历史同期的最高点。

　　高姗认为，整体来看，近期出让的五宗地块冷热差异大，两种迥然的结局表明当前在整体市场分化加剧、房企资金链预期趋紧的局面下，房企拿地也更具有针对性。

　　“由于自住型商品房的加入，刚需项目销售难度加大，而北京高端市场又有望放开限制，令房企加深了对优质宅地‘放手一搏’的决心。”高珊表示，在未来市场更加细化的竞争格局下，土地市场冷热不均的走向也将越发明显，优势突出的热门宅地仍将持续受到追捧，而一些条件平平的地块，则有可能因为后续销售风险的加大，而被房企所弃。

　　张旭认为，从3月26日、27日土地竞拍情况看，房企对于市场的谨慎布局将传递到土地市场，这就会出现优质地块依然会吸引大量房企竞价，边缘地块成交降温的局面。