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苏州市制定印发规范性文件,对实施工业用地弹性出让工作进行了总体部署。文件明确,2017年2月1日起,全市行政区域内新供应的工业用地可以采用弹性年期出让或者“先租后让”的方式供地。其中,弹性出让年期以5年为单位,合理设定10年、15年、20年等出让年限,一般不超过30年;“先租后让”的租赁期一般不超过5年。同时,为强化用地管理,文件还要求工业用地弹性年期出让或“先租后让”实行用地绩效评估管理,并通过签订监管协议等方式,切实做好相应的用地监管工作。全文如下：

第一条 为了提高工业用地利用效率，降低企业用地成本，合理配置土地资源，提升全市节约集约用地水平，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）、《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）、《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）和《中共江苏省委江苏省人民政府关于全面推进节约集约用地的意见》（苏发〔2014〕6号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施意见。

第二条 工业用地弹性年期出让，是指在工业用地法定最高出让年限内，根据国家产业政策、产业生命周期及我市工业产业发展趋势，结合土地利用总体规划和城市总体规划，依法综合确定合理年期出让工业用地。

工业用地弹性年期出让可以按确定的年限一次出让，也可以采取先租赁后出让的方式办理。

第三条 本市行政区域内新供应的工业用地可以采用弹性年期出让或者先租赁后弹性年期出让（以下简称“先租后让”）的方式供地。

第四条 各县级市（区）人民政府（管委会）成立工业用地弹性年期出让工作领导小组，发改、经信、财政、国土、住建、规划、商务、环保、税务、统计等相关部门为成员单位。领导小组负责研究制定辖区范围内的相关产业政策，划定产业准入标准，根据项目产业类型、投资强度、行业特点确定具体出让方式和出让年限，明确土地利用绩效评估的指标、方法和程序，并做好监督管理工作。

第五条 工业用地弹性出让年期一般不超过30年，以5年为单位，合理设定10年、15年、20年等出让年限。通过先租后让方式供应的工业用地，租赁期一般不超过5年，租赁期与弹性出让总年期一般不超过30年。出让期满前1年由受让方提出申请，经原批准机关同意，可以续期，并重新签订土地出让合同。各县级市（区）人民政府（管委会）可以根据本辖区实际情况，确定本辖区内工业用地弹性出让年期和租赁期。特殊工业项目确需按法定最高年限出让土地的，由各县级市（区）人民政府（管委会）确定。

第六条 工业用地弹性年期出让按照现行工业用地出让程序执行，由市、县级市、吴江区、苏州工业园区国土部门采取招标、拍卖、挂牌等方式和程序供地。工业用地先租后让的，由市、县级市、吴江区、苏州工业园区国土部门通过招标、拍卖、挂牌等方式和程序确定承租人，并明确约定正式投产后转为出让建设用地的条件，达到约定的受让条件后，按照协议出让方式签订出让合同，转为出让建设用地。

第七条 工业用地弹性年期出让和先租后让实行最低价标准制度。根据国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发〔2006〕307号）等文件规定，弹性年期出让和先租后让的最低价按照工业用地法定最高年期50年对应的最低价进行修正，通过评估方式确定。受让方可在规定期限内，按合同约定，分期缴纳土地出让价款，降低工业企业用地成本。

第八条 工业用地弹性年期出让或者先租后让实行绩效评估管理，由各县级市（区）人民政府（管委会）负责组织实施，按租赁或者出让两种供地类型分别开展评估，并制定相应的后续管理措施。

第九条 工业用地先通过租赁方式供应的，由国土部门与承租人签订国有土地使用权租赁合同，并在国有土地使用权租赁协议中约定承租人应当与属地政府（镇政府、街道办事处、开发区管委会）签订租赁监管协议。承租人可以持租赁协议到发改、住建、规划、环保、消防等部门办理相关手续。

工业用地弹性年期出让或者租赁期满后转为弹性年期出让方式供地的，由国土部门与受让方签订国有土地使用权出让合同，并在国有土地使用权出让合同中约定受让方应当与属地政府（镇政府、街道办事处、开发区管委会）签订弹性年期出让监管协议。

租赁合同和出让合同须明确企业依法转让、转租、抵押不动产时的具体要求。租赁和弹性年期出让的监管协议应当约定开发建设要求、亩均投资、产出效益指标以及达不到投入产出标准应退出用地的管理内容。

第十条 各县级市（区）人民政府（管委会）可以结合当地实际，根据本意见，制定具体规定。

第十一条 本意见自2017年2月1日起实施。

附：《苏州市工业用地弹性年期出让实施意见》解读

苏州市人民政府于2016年12月30日出台了《苏州市工业用地弹性年期出让实施意见》（苏府规字〔2016〕11号，以下简称《实施意见》）。现将《实施意见》解读如下：

一、制定背景

随着我市经济社会的快速发展，土地资源日趋紧缺，未来新增建设用地空间极其有限。与此同时，我市单位建设用地产出水平虽然在省内名列前茅，但与国内发达城市相比仍有明显差距，土地利用效率亟待进一步提高，必须要严格控制建设用地总规模，创新节约集约用地举措。

近年来我市建设用地供应结构中工业用地占比较大，低效利用的工矿企业用地是土地盘活的主要对象。工业用地出让年限一般为50年，而从工业产业发展特点来看，受到技术更新换代及市场需求变动等因素影响，大部分工业企业生命周期与50年的出让年期差距较大。当企业发展超出生命周期时，土地单位产出效益将明显降低，造成土地低效利用甚至闲置。同时，较长的出让年期使政府在盘活利用低效工业用地时较为被动，制约了存量土地盘活的有序开展。

二、制定依据

国家《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：工业用地土地使用权最高出让年限为50年；

国土资源部2014年底出台的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）中明确“实行新增工业用地弹性出让年期制，重点推行工业用地长期租赁”；

省委省政府出台的《关于全面推进节约集约用地的意见》（苏发〔2014〕6号）提出“强化土地利用全周期管理，在国有建设用地使用权法定最高有偿使用年期内，根据产业生命周期合理确定工业用地有偿使用年期。探索工业用地实行长期租赁、先租后让、租让结合等灵活多样的供地方式。”；

我市2015年印发的《关于加快土地利用方式转变深化国土资源保护和管理的意见》（苏委发〔2015〕28号）文件明确“推行工业用地实行长期租赁、先租后让、租让结合、弹性出让等多种供地方式”。

上述部、省、市三级文件都明确提出探索工业用地供地方式改革，为我市出台工业用地弹性年期出让的具体规定提供了依据。

三、目标意义

研究工业用地弹性年期出让政策意见，是今年我市改革任务之一。探索新型工业用地供应、利用和管理模式，是对中央供给侧结构性改革“三去一降一补”工作要求的贯彻落实。实施工业用地弹性年期出让，有利于引导企业根据实际需求使用土地，推进土地节约集约利用；有利于降低企业用地成本，促使企业将更多的资金用于产业发展提档升级；可以缩短土地使用和政府再次供地周期，缓解土地供需矛盾。

四、主要内容

（一）工业用地弹性年期出让概念和方式

工业用地弹性年期出让，是指在工业用地法定最高出让年限内，根据国家产业政策、产业生命周期及我市工业产业发展趋势，结合土地利用总体规划和城市总体规划，依法综合确定合理年期出让工业用地。出让方式有两种：一是可以按确定的年限一次出让；二是可以采取先租赁后出让的方式办理。

（二）适用范围

工业用地弹性年期出让适用于市行政区域内新供应的工业用地。

（三）组织保障

《实施意见》规定，各县级市、区人民政府（管委会）负责组织发改、经信、财政、国土、住建、规划、商务、环保、税务、统计等相关部门研究制定辖区范围的相关产业政策，划定产业准入标准，根据项目产业类型、投资强度、行业特点确定具体出让方式和出让年限。同时，要明确土地利用绩效评估的指标、方法和程序，相关部门按照各自职责做好监管工作。

（四）出让年限

工业用地弹性出让年期一般不超过30年，以5年为单位，合理设定10年、15年、20年等出让年限。通过先租后让方式供应的工业用地，租赁期一般不超过5年，租赁期与弹性出让总年期一般不超过30年。出让期满前1年由受让方提出申请，经原批准机关同意，可以续期，并重新签订土地出让合同。各县级市（区）人民政府（管委会）可以根据本辖区实际情况，确定本辖区内工业用地弹性出让年期和租赁期。特殊工业项目确需按法定最高年限出让土地的，由各县级市（区）人民政府（管委会）确定。

（五）出让价格

工业用地弹性年期出让和先租后让实行最低价标准制度。根据国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发〔2006〕307号）等文件规定，弹性年期出让和先租后让的最低价按照工业用地法定最高年期50年对应的最低价进行修正，通过评估方式确定。受让方可在规定期限内，按合同约定，分期缴纳土地出让价款，降低工业企业用地成本。

（六）绩效评估

工业用地弹性年期出让或者先租后让实行绩效评估管理，由各县级市（区）人民政府（管委会）负责组织实施，按租赁或者出让两种供地类型分别开展评估，并制定相应的后续管理措施。

（七）监管职责

一方面，国有土地使用权租赁合同和出让合同须明确企业依法转让、转租、抵押不动产时的具体要求。

另一方面，属地政府（乡镇政府、街道办事处、开发区管委会）须与用地单位签订“弹性年期出让监管协议”或“租赁监管协议”。监管协议应当约定开发建设要求、亩均投资、产出效益指标以及达不到投入产出标准应退出用地的管理内容。