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来源：中国经济时报 

 　　在日前央视财经频道举办的第四届中国县域经济发展高层论坛上，国土资源部规划司司长董祚继给来自全国几十个县市的官员、企业与农民代表谈了一些在农村土地流转过程中应该注意的问题。

　　董祚继表示，首先要清楚土地的分类，如果分类不清楚，就影响到地方对于中央在土地政策中的执行。城市土地有住宅用地、商业用地、工业用地，有公共事业用地，有公园规划绿地。如果规划为公园绿地的就不能开发住宅，如果规划为工业用地就不能进行商业开发，这叫用途管制。而农村集体土地也有多种类型，包括农用地和建设用地等，其中的建设用地又划分为三个小类，是农村宅基地、农村集体经营性建设用地、农村集体公益性建设用地。

　　在他看来，农村宅基地是特有的，是无偿分配的，无限制使用，带有福利性的，这在农村的建设用地里占一半以上。第二种类型是农村集体经营建设用地。第三种是农村集体公益性建设用地，这就是农村乡政府组织去办公益事业、建设公共设施的土地。

　　董祚继称，“关于建设用地的流转，这三类在中央的决策里边是不同的。农村集体经营性建设用地，在服务规划和用途管制前提下，可以出让、租赁、入股，与国有土地同等入市，同权同价，这里边有一个前提。农村集体公益性建设用地，则不能够入市，也不能流转，像城市的广场。十八届三中全会提到完善宅基地管理制度，保证宅基地的用权，还有改革宅基地分配制度。”

　　董祚继并不赞同宅基地的流转有没有需要突破障碍的提法，在他看来，如果宅基地等农村土地要顺畅流转，可能需要解决一些前提条件。

　　首先，要加快修订法律法规，按照现行《土地管理法》的规定，集体经营性建设用地只可以置用，或者是入股联营。十八届三中全会《决定》增加了出让租赁，但是在执行的时候，需要有法可依，需要修订相关法律法规。

　　其次，与征地制度改革同步推进、协调推进。《土地管理法》规定，各种建设使用土地都得先征为国有，只有三个例外，一是乡镇用地，二是农民住房用地，三是公益性建设。“但大量的建设到农村占地，先要征为国有。如果现在不需要国有，要把它直接入市，前提要解决征地，要不要国有，所以这两者之间要统筹协调，这是集体土地入市，还要统筹推进。”

　　再次，要建立合理的增值收益分配制度，集体土地入市、征地制度改革背后的核心还是利益分配问题。“设想，如果地不征了直接入市，集体组织农民能从中得到很高收益的话，那么旁边的那块地，因为国家建设它还要征，一个收益率很高，一个收益率很低，这件事怎么可能运转，农民就不会让征这个地。”

　　在董祚继看来，集体土地入市要建立合理的分配制度。如果收益分配制度不能够很好建立起来，无论是集体土地入市，还是征地制度改革都难以维系。

　　最后还要解决土地规划和用地管制。“如果没有规划和管制，谁去买一块地就可以随便开发经营，买一块农地去非农化，买一块建设用地本来用作公益，却盖房子去卖，这里需要担心农业土地的非农化问题。目前农村土地规划管控工作还是没跟上，城镇规划的覆盖度不足，所以要推进集体土地入市，还得把规划做好，这是当务之急。”

　　董祚继表示，中央的态度很明确，农村土地流转要守住底线，然后是试点先行，积累经验以后再推进。