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《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称《补偿条例》）2011 年 1 月 19 日国务院第 141 次常务会议通过，2011年 1 月 21 日中华人民共和国国务院令第 590 号公布，自公布之日起施，《城市房屋拆迁管理条例》（简称《拆迁条例》）同时废止。 

本解读材料从概述、征收决定和补偿程序、征收补偿的范围及补偿的计算等方面立题介绍《补偿条例》。 

（一）立法宗旨 

为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益保障被征收房屋所有权人的合法权益（第一条）。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作（第四条）。所以《条例》即是一部规范行政行为的法规，更是一部维护公共利益、保障公民合法利益、保障行政救济的法规。 

（二）立法原则 

1、公平补偿原则（第二条）：具体体现在补偿部分，方式是评估。 

2 、决策民主、程序正当、结果公开的原则。（第三条） 

决策民主：体现在征收决定的制定过程：市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日（第十条第二款）。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。（第十二条第一款） 

结果公开：补偿结果公开、征收决定公开、征收补偿费用管理和使用情况审计情况公开。 

3 、保证改善居住水平不降原则。补偿不低于市场价，符合条件的，优先购买保障住房；产权调换，可以要求原址回迁或者就近调换。 

4 、先补偿、后搬迁原则。达成协议的，先补偿，然后按照补偿协议履行；未达成补偿协议的，申请法院强制执行时，应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等证明已经补偿的材料。 

二、征收决定和补偿程序 

本部分有关法规条文主要体现在《补偿条例》第二章和第三章。 

（一）征收的决定程序 

1、拟定征收补偿方案。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。 

2、征收补偿方案公开征求意见。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于 30 日。 

3、征收补偿方案的修改。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。“因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。”（第十一条） 

4、对未登记建筑的调查。“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”（第二十四条第二款） 

5、征收决定的社会稳定风险评估。《补偿条例》第十二条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。” 

6、征收补偿费用准备。“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。”（第十二条第二款）这里讲的费用足额到位，应当是足额划入财政专户。 

7、作出征收决定并公告。市、县级人民政府完成前面所有程序后，应当根据上述情况，作出房屋征收决定。“房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，决定应当经政府常务会议讨论决定”（第十二条第一款）。 

8、房屋所有权转移。物权法第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。政府征收决定一经作出即产生法律效力，房屋的所有权即告转移。 

9、交待行政救济权。“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”（第十四条） 

10、对不当增加补偿费用行为的禁止性规定。“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”（第十六条） 

（二）征收的实施 

1、征收调查登记。“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记”。“调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布”。（第十五条） 

2、停办相关手续。“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。 

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”（第十六条） 

3、房屋评估。房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。 

4、签订补偿协议。评估价格确定后，双方签订协议。 

（1）签订协议的双方：房屋征收部门与被征收人。 

（2）内容：补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。 

（3）争议解决。“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”（第二十五条第二款） 

5、对达不成协议或者所有人不明确的 ，由政府作出补偿决 

《补偿条例》第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。” 

6、强制执行。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。 

7、补偿情况公开。“房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。”（第二十九条第一款） 

8、征收补偿费用管理和使用审计情况公布。 

三、征收补偿的范围和补偿的计算 

本部分相关的规章条款主要体现在第三章。 

（一）补偿的范围 

1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”（第十七条）市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励，这属于政府行政奖励行为。 

（二）补偿的计算 

1、被征收房屋价值的补偿。 

（1）定价原则：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”（第十九条第一款） 

（2）价值确定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”（第十九条第一款） 

2、货币与产权调换。“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”（第二十一条） 

3、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。 

（1） 搬迁费 。“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。”（第二十二条） 

（2） 临时安置费或者周转用房 。“选择房屋产权调换的 ，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”（第二十二条） 

4、因征收房屋造成停产停业损失的补偿。“根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”（第二十三条）