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 来源：东南快报

  如果说，2012年福州土地市场以成交13幅地块的成绩冷得彻骨，那么今年的土地市场就很难用冷热来形容。

  据统计，截至目前，今年福州市区已经推出45幅地块，共计2733.44亩，相较于去年成交的13幅、1000.9亩，供应面积同比大涨173.1%。不过，即便如此，目前的土地供应量距离整年4000余亩的供应计划则还有近半的差距。

  另有统计显示，在今年已经成交的38幅地块中，有25幅都是直接以地块起始价成交，占比高达65.79%。

  关键词1火热

  四季度供应量超全年六成

  今年前三季度，福州土地市场延续2012年以来的低迷。3月份，福州年内第一次推出土地后，开发商等到6月份才迎来新的土地供应。1-9月份，编号为2013开头的地块仅有20幅。这其中还包含了4幅工业用地以及一幅流挂后再“回锅”的地块。

  就在业界认为土地市场将延续前三季度不温不火的推地状态时，第四季度福州的推地节奏有了逆转。

  10月份起，福州几乎每隔半个月就有土地放量，并且多为大面积地块。仅宗地2013-41号台江区旧屋区改造地块的面积就达到389.29亩，都快接近上述15幅土地的总面积。

  据统计，10月至今，福州已经连续推地5次，27幅土地总计1665.4亩，占全年供应量的64%。有业内人士透露，近期福州可能还有新地块入市。不仅是市区，10月以来，福州周边县市的推地速度同样不可小觑。如福清、闽侯就都推出10余幅地块，总面积都超千亩。

  在多位业内人士看来，四季度土地供应大开闸，其最根本原因就是政策深度施压。“新国五条”细则出台，就提出2013年住房用地供应总量原则上应不低于过去5年平均实际供应量，尤其是前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量。9月底，国土资源部再次下文要求各地根据实际情况稳定土地供应水平，同时务必做到年内不再出“地王”。此外，许多业内人士还将“矛头”指向年末的财政压力。福州不断加大的城建力度，包括配套建设、新城开发、旧城改造等民生项目的资金来源，绝大部分还是依靠土地出让金为继。

  “旧屋改造”地块强势回归

  从区域来看，仓山区坐上了今年的“头把交椅”，共成交土地1166.37亩；以往相对低调的晋安区板块，今年则有17幅土地的供应成绩，成交面积也在千亩左右。二者占据了今年福州供应总量的七成。台江、鼓楼则稍显乏力，台江区出让8幅地块，面积不足600亩，而鼓楼区只供应5幅地块，面积刚过100亩。

  与以往相比，中心城区面积仅为十多亩的小面积地块也在不断增多。在鼓楼区供应的5幅地块中，面积最大的不足40亩，最小的仅6余亩。同样的情况也出现在台江区，除了旧屋改造地块外，区域土地面积几乎清一色在20亩左右。

  旧屋改造地块回归是今年福州土地市场不容忽视的一个亮点。近期，福州就接连推出宗地2013-42号共和路旧屋改造地块、2013-41号太平汀洲苍霞旧屋改造地块、2013-39号互爱巷旧屋区改造地块等“旧改”地块。

  而在2012年的13幅地块中，仅1幅涉及旧城改造。据记者统计，在2009年成功出让的31幅地块中，有13幅为旧改项目。2010年56幅出让地块中，22幅为旧改项目。在2011年的土地市场低潮期，旧改地块依旧过半。

  此外，虽然年末涉及住宅用途的土地供应有所增加，但纵观全年，45幅土地供应中，涉及住宅的土地也只有10幅，只占两成左右。而涉商的土地共36幅，占全面供应的八成。

  房产专家江映辉分析，在楼市住宅调控的背景下，商业用地需求旺盛；而政府尝试以加大土地供应、加快城市建设来吸引开发商投资，造成了目前市区土地市场以商服用地为主，与旧改、城建紧密相连的局面。

  关键词2谨慎

  近七成地块底价成交

  今年3月初，福州市国土资源局挂出了今年第一次土地出让公告，其中01号地块就是位于桂湖温泉小镇的超300亩纯住宅用地。当时，共有5家竞买人申请参与竞买，最终经过31轮激烈角逐，融汇集团才以13.8亿元竞得该地块，楼面价3055元/平方米，溢价率65%。

  桂湖地块为今年福州的土地市场迎来“开门红”。但同日随后出让的两幅商服地块却没有延续热度，均以底价成交。

  可以说，“底价出让”贯穿了全年的土地出让市场。据统计，截至目前，已经出让的38幅地块中，以底价成交的土地就达到25幅，占比达65.79%。另外，还有7幅地块因没有开发商报名流挂，流挂率达16%。

  即便是现场竞价的地块，去年岁末多家公司抢地、轮番竞价的现象已不复存在。多数土地拍卖现场开发商拿地叫价都比较理性。业内人士分析，这可能和年初房地产市场释放出的严厉调控信号不无关系。

  此外，业内人士认为，土地竞买门槛提高让不少开发商望而却步。公告显示，今年不少地块对竞买人的要求越来越严苛，从此前一些特殊地块要求配建四星以上酒店开始，到如今需要引进国际高端酒店，显然“只求数量不求质量”的现象早已成过去式。

  例如，宗地2013-05号地块竞买人须为注册资金8亿元以上(含8亿元)，具有一级开发资质的上市房地产企业。竞买人应单独申请、独立开发，不得以挂靠方式竞买；同时竞买人(包括其控股子公司)须于境内特大城市(北上广深)开发完成单一的商业、写字楼总建筑面积不少于100万平方米，且自持并运营3年以上的上述物业的总建筑面积不少于16万平方米。如此高的门槛瞬间刷下了不少开发商。

  关键词3爆发

  闽房企成国内市场黑马

  本土开发商在“主场”的表现不尽如人意，但在北京、上海等地，泰禾、阳光城、融信等福建开发商不断创造“地王”，刮起了一股闽企旋风。

  9月份，融信集团豪掷34.6亿元赴杭州拿地，再次让业界惊呼“福建帮”来了。实际上，融信今年的亮眼表现不仅于此。2013年，融信集团首次在长三角区域拿地。今年4月及6月，融信大手笔拿下上海三宗宅地。可以说，今年是融信战略部署的一个转折点。

  无独有偶。将战略中心转移至长三角的还有阳光城集团。今年上半年，阳光城就接连拿下了上海浦东新区外高桥新市镇G03-17地块以及外高桥新市镇E06-03商业地块。

  想要“走出去”的还有泰禾集团。早在今年1月份，泰禾集团就曾发公告称，今年将继续增加土地储备，总额不超过50亿元，拿地将锁定海峡西岸经济带、京津冀以及长三角地区，2013年将在巩固海西的基础上大力拓展北京市场。

  业内人士认为，4、5月份前后，正是福建开发商在一线城市拿地的爆发期，这与福州市场上土地供应“贫瘠”不无关系，但更主要的原因应该是房企自身的战略调整。

  福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，闽企外地拿地主要是根据企业自身发展战略在决策，考虑企业各种资源配置。尤其泰禾和阳光城都是上市公司，相比其它房地产开发商的视角更宽，近两年也开始尝试将自己的项目带入一线城市。

  记者看楼市

  年底小户型房源可以淘起来

  年初，有位想买房的朋友问我，你觉得房价会跌吗？一年过去了，这位朋友的房子依然没有着落，而他仍然在纠结同一个问题：明年房价会跌吗？

  虽然每年对房价的预测中，有人看涨，有人看跌。但不可否认的是，尽管楼市调控始终没有放松，甚至逐渐趋紧，可房价还是涨了。

  一位从事二手房中介服务多年的经纪人说，他手上有这么一部分潜在客户，前几年就想买房子了，当时还能买得起，但是总觉得房价没有“降”到他们的心理价位，一直观望着，现在想买却真是“力不从心”了。于是，房价在“天上飞”，这些人只能永远在“地上追”。

  当然，市场上也不乏能够与房价“齐飞”的购房者。陈先生在福州经营一家快餐店，主打卤肉饭。去年，陈先生在市中心买了一套二手房，一年过去，这套房子已经升值30余万元。尝到甜头的陈先生最近又找上了相熟的中介，希望再买一套。这套房他并不打算贷款，当然，代价是他需要花掉几乎所有的存款。在陈先生看来，明年福州房价上涨的可能性仍然很大。

  实际上，采访中，对明年房价看涨的观点还是占大多数。

  但就目前福州楼市行情来看，下半年银根紧缩压制了不少购房者，而福州楼市成交也持续处于谷底。如果明年银行贷款额度重新放量，被压制多时的需求可能大幅爆发。根据供求关系的规律，届时房价可能出现小幅度上涨。

  另外，福州正处于快速发展阶段。地铁建设、东部新城、奥体中心等板块的辐射效应将逐渐凸显，升值空间不容小觑。

  不过，房价也并不是没有下跌的可能。从房价绝对值上看，目前福州房价的水平已经居于高值，上涨的空间不大。尤其是一些前期涨幅较大的板块，以及大标的房源，目前已经出现降价的趋势。

  在多数业内人士看来，明年福州房价总体将趋向平稳，既很难出现大幅度上涨，也不会大跌。

  至于什么时候买房，我想有结婚等需求的刚需客现在就可以行动起来，每年年底市场上都有一部分真正急售的房源，一旦“人品爆发”，也是能淘到性价比高的好房子。而对于想换房的购房者来说，由于想买的房源标的额都比较大，也许耐心地等上一阵子，会有惊喜哦。另外，如果是想买学区房，只要能确定划片范围，随时都可以出手了，毕竟这样只少不多的稀缺资源从来就没有降过价。