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 来源：东方早报

     2013年，在宏观调控长期化的背景下，上海楼市创下了4年来的最高成交量，土地市场以逼近2000亿元的出让金创造历史之最。调控升级，上海楼市又回到了以 供需为主导的市场化本质。而调控基调也发生着微妙的变化，不再用一刀切的方式解决问题。

　　无论是市场表现，还是政策环境，2013年的上海楼市无疑站在了新的起点新的高度，经历了风风雨雨的房地产行业用一次次的突破证明了其顽强的生命力。面对未来，市场的参与者们满怀信心，行业的多元化发展创造了未来的无限可能，他们已做好再次出发的准备。

　　由东方早报主办的2013中国房地产上海经理人年会暨年度颁奖盛典将于12月17日举行。本届地产年会以与上海共同追梦为主题，集合行业共同的声音，2014年，让我们以重回起点的状态，再度出发，追逐行业与企业共同的成功梦想。

　　市场新起点

　　成交创4年新高

　　2013年，在相对稳定的政策环境下，市场表现也尤为突出。

　　同策咨询研究部数据显示，今年1-11月，上海市商品房成交面积达2191.60万平方米，同比增加33.12%，成交均价为18339元/平方米，同比上涨12.23%。上海商品住宅成交面积达1183.91万平方米，同比增加44.76%，成交均价为24026元/平方米，同比上涨6.61%。均为2010年至今同期的最高值，创4年来新高。

　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，今年楼市出现量价齐升现象，主要原因在于过去两年受限购影响，积压的需求开始逐步释放。同时，上海今年的城市利好不断，自贸区获批，大虹桥建设进入实质阶段，轨交11号线北段二期开通，年末12、16号线即将建成运营等外部利好因素持续发酵，而信贷层面的利空因素并没有大面积扩散，导致市场热度持续升温。土地市场的火热，高溢价地块频现也刺激了购房者入市的步伐，出现新房市场和土地市场热度互相传导现象。

　　同策咨询研究总监张宏伟指出，经过这一轮“史上最严”房地产市场调控，“去投资化”调控效果已经显现，市场逐渐回归到以“供需”为主的市场“基本面”本质。

　　汉宇地产市场研究部分析师张颀表示，自十八大后，政策层面依旧传递着趋稳信号，加之近期土地市场持续回升表现，加大了市场对房价反弹的整体预期，部分有需求的置业买家开始担忧明年房价会出现上涨势头，纷纷加快入市步伐。

　　罗寅申预测，在创造了新一轮成交高峰后，供应不足短期内难以扭转，2014年或成为需求集中成交后的相对“弱市年”，同比回落或不可避免。政策影响还将持续，预计明年市场进入新一轮平稳缓涨期，房价不具备大幅波动的空间。

　　土地新高点

　　卖地2000亿元

　　同策咨询研究部数据显示，今年前11月，上海已经实现土地出让收入1879亿元，12月又引来“推地潮”，将有37幅经营性用地出让，起始土地出让金达182.1亿元。在翘尾效应影响下，今年上海卖地收入超过2000亿元已无太大悬念，将创下沪上土地出让收入历史之最。

　　罗寅申表示，自去年年底楼市开始回暖，伴随着“国五条”刺激、“金九银十”如期而至，楼市始终保持火热的成交态势。在楼市全面回暖的情况下，开发商需要补仓进入新一轮开发周期。新房市场和土地市场出现热度互相传导的现象是今年土地市场火热的重要原因。另一方面，外地地方性房企大举入沪，尤其是闽商，如阳光城、泰禾、融信、豫州等，福建房企抱团入市，敢于高溢价拿地，成为2013年至今土地市场不可忽略的重要力量。

　　“今年上海推出大量优质地块，也是促使土地市场热度始终不减的重要原因。如静安石门二路街道60号街坊地块、徐家汇中心地块等等，这些市中心区域的优质地块具有很高的稀缺性和升值潜力，受到市场热捧。

　　另一方面，年末沪七条政策出台也进一步刺激土地供应放量。因此，供求两端的合力促成了2013土地市场的火热行情。”上海德佑地产有限公司高级研究经理陆骑麟表示。

　　从全国范围来看，一二线城市的楼市持续火热，三四线城市整体平稳甚至部分遇冷，在这样的局面下，对于全国布局的大型开发商出现向一二线城市回潮现象，而对于部分地方性开发商，在当地楼市发展遇到瓶颈时加大在其他区域的布局。

　　中国房产信息集团（CRIC）提供的数据显示，截至11月底，2013年年内北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额为4720.38亿元，较2012年同期上涨181.72%，创历史最高纪录。

　　中原地产研究中心总监宋会雍表示，对于一线城市而言，住宅市场有旺盛的刚需支撑，相对于更易受到经济环境影响的商办产品而言，竞买宅地的风险更小，更容易受到开发商的青睐。短时间内土地市场“僧多粥少”的局面仍无法改变。

　　政策新重点

　　调控强调适用性

　　相对前些年“史上最严厉的调控政策”，2013年的房地产宏观调控政策可谓平稳有序并更加强调适用性。

　　2013年调控可分为两个阶段，首先是新年之后出台的新“国五条”再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，并继续要求各地公布年度房价控制目标。随后，“北上广深”及各大二线城市纷纷出台地方细则，根据地方现状细化新“国五条”政策并落地实施。

　　随后，在经历了一波“金九银十”的市场快速上扬行情后，一线城市的房价出现了接近甚至超过20%的增长。

　　为控制房价快速上涨的态势，在十八届三中全会召开前后，“北上广深”四大一线城市纷纷表态加强房地产市场调控，随后便发布各地的最新调控政策。继续严格限购政策并上调了二套房首付比例。随后南昌、武汉、厦门、沈阳等二线城市的调控新规也开始集中发布。

　　全联房地产商会会长聂梅生表示，从目前的调控政策看，各地调控有松有紧已经出现分化，中央政府对房地产调控的思路，正在由此前的“东南西北一副药”转变为因地制宜的差异化调整。调控政策增加适用性，不再“一刀切”不仅可以增加地方自主性做到有的放矢，对于房地产企业也是一种保护。

　　“不难发现调控基调发生微妙变化，这导致不同城市市场之间出现分化，同时，也导致不同城市的调控政策具有分化的特征。”张宏伟指出，北京、上海、广州等一二线城市的房地产市场因供不应求而导致房价快速攀升，房价有持续上涨和反弹的市场风险。而部分三四线城市由于市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不是很充足。所以不同城市的房地产市场存在的问题性质各不相同，有必要出台具有针对性的调控政策因地制宜来使国内的房地产市场走向健康的发展道路。

　　戴德梁行(DTZ)北亚区行政总裁张国正指出，政策随着市场的分化而发生变化，更多的因地制宜的政策出台对购房者在不同地区未来的心理预期产生影响。希望未来调控思路能够多一些经济手段而非现行的行政手段，通过市场化的方式，例如增加交易缓解税收、金融手段以及长效调控机制的建立等方面来保持房地产市场健康稳定的发展。