土地流转专业平台

阳江市为优化土地市场配置，进一步规范我市市区国有建设用地使用权有偿使用工作，根据国家和省土地管理法律法规的相关规定，并结合我市实际情况，制定本办法。

第一条 本办法所称阳江市市区指江城区、阳东区、海陵岛经济开发试验区、阳江高新技术产业开发区、滨海新区。阳春市、阳西县可参照本办法执行，或根据国家和省土地管理法律法规另行制定相关办法。

第二条 本办法所规定须收缴国有建设用地使用权出让金的情况包含如下几种：国有建设用地土地使用权公开出让和划拨、国有建设用地土地使用权协议出让、划拨国有建设用地土地使用权补办出让、已出让国有建设用地改变土地使用条件（含改变用途、调整容积率）、国有建设用地土地使用权置换、“三旧”改造、使用国有建设用地地下空间土地使用权。上述情况以外的，由市政府另行规定或由相关部门采取一事一报方式报请市政府批准实施。

第三条 国有建设用地土地使用权公开出让计收方法。

政府储备的国有建设用地土地使用权采用招标、拍卖、挂牌（含网上竞价）方式公开出让的，经评估、集体决策等程序确定出让底价，实际成交价格为宗地的出让地价（不能低于出让底价）。

第四条 国有建设用地土地使用权划拨计收方法。

划拨国有建设用地土地使用者应缴纳土地取得成本作为地价款，土地取得成本包含用地报批、补偿安置等费用。政府出资兴办的非营利性公共设施、医卫慈善、教育、公园与绿地、市政道路等用地，经市政府批准可免收地价。

第五条 国有建设用地土地使用权协议出让计收方法。

本项所指的协议出让仅针对政府储备土地的供应，不针对采用协议出让方式的“三旧”改造用地、划拨国有建设用地土地使用权补办出让、已出让国有建设用地改变土地使用条件、使用国有建设用地地下空间土地使用权。

符合采用协议出让方式供应的土地，市地价审定联席会议应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议出让底价。出让底价不得低于国家和省规定的协议出让国有土地使用权最低价标准，同时，有基准地价覆盖的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的７０％；拟出让土地在基准地价覆盖范围外的，不得低于末级基准地价70%。

第六条 划拨国有建设用地使用权补办出让

（一）出让年限确定。

1、划拨用地经批准补办出让手续，原未设定年限的，出让年限应按同类用地最高法定年限设定，如有特殊情况不可按照最高法定年限设定的，须报请市政府同意；

2、已开发利用的宗地内，部分用地已补办出让设定使用年限的，其余部分用地的出让年限按已办理出让手续的用地的余下年限设定。

（二）补缴地价计算方法。

1、对划拨土地使用权人申请以协议出让方式办理出让，出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的。应按本规范评估在现状使用条件下的出让土地使用权的正常市场价格，减去划拨土地使用权价格，作为评估给果，并提出底价建议。

2、出让时重新设定规划建设条件的，应按本规范评估在新设定规划建设条件下的出让土地使用权的正常市场价格，减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。

第七条 已出让国有建设用地改变土地使用条件补交地价计收方法

因土地使用条件调整，导致宗地地价发生变化的，具体计收方法如下：

（一）改变用途，不调整容积率。改变用途需补缴土地差价等于新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑面积。

（二）调整容积率，不改变土地用途。对非工业用地调整容积率需补缴土地差价的，等于楼面地价乘以新增建设面积。楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：新容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在评估期日的楼面地价。

对现有工业用地，在符合规划、不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。对于行政办公及生活服务设施用地面积不超过工业项目总用地面积的7%的工业项目，在其经批准调整容积率后，行政办公及生活服务设施的建筑面积超过整个工业项目总建筑面积的7%的，超过的建筑面积按评估的商业用地地价作为补缴地价。

（三）改变用途且调整容积率。用途与容积率同时调整的，需补缴土地差价等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价评估以下地价后择高确定：新容积率、新用途规划条件在评估期日的正常市场楼面地价，原容积率、新用途规划条件在评估期日的正常市场楼面地价，旧用途按单方地价，按评估期日原容积率规划条件下的楼面地价确定。

核定新增建筑面积，以市住建部门批准变更的规划设计条件所新增的建筑面积为准。核定需补缴土地差价时，不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。

第八条 国有建设用地土地使用权置换补交地价计收方法。

以下两种情况可对国有建设用地土地使用权进行置换：

（一）旧城镇、旧村庄改造涉及收回或者收购土地的，可以货币方式相应向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地。置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐。

（二）对已缴清土地价款，且因政府或政府部门原因造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。置换土地后，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。

第九条 “三旧”改造补交地价计收方法。

纳入“三旧”改造规划，以协议方式补办出让土地手续的，按照如下规定补缴土地差价。

（一）完善历史用地手续补缴土地差价的，经处罚后，按照用地发生的不同时期土地出让价格减除平均征地成本之差作为补缴地价标准。补缴地价标准见本办法附表《阳江市市辖区“三旧”改造历史用地补缴地价标准表》。

附件：

阳江市市辖区“三旧”改造历史用地补缴地价标准表

注：1.表中商、住用地指纯商业用地、纯住宅用地或商住兼容用地。

2.商、住用地补缴土地差价标准按平均容积率2.0计算，调整容积率的按照第七条第（二）款执行。

3.调整容积率后的新增建筑面积由市住建部门核定。

（二）改变用途且不调整容积率，或改变用途且调整容积率，但按照宗地的类别和面积，调整后的容积率小于等于下述第（三）款第1点或第2点容积率控制值的下限的，须补缴的价款等于调整后的宗地地价减去调整前的宗地地价。

（三）调整容积率的，按如下规定办理：

1、对于旧厂房改造情况：总面积在5.0万平方米以上的,容积率控制在2.2—2.4，超2.2部分应补土地价差；总用地面积在3.0万平方米—5.0万平方米的容积率控制在2.4—2.6，超2.4部分应补交土地价差；总用地面积在3.0万平方米以下的，容积率控制在2.6—2.8，超2.6部分补土地价差。

2、对于旧城镇、旧村庄改造，容积率均在旧厂房改造容积率控制指标上调20%，具体为：总用地面积在5.0万平方米以上的，容积率控制在2.7—2.9，超2.7部分补交土地价差；总用地面积在3.0万平方米—5.0万平方米的，容积率控制在2.9—3.1，超2.9部分补土地价差；总用地面积在3.0万平方米以下的，容积率控制在3.1—3.3，超3.1部分补土地价差，同时，属于该用地规模范围的可以申请超3.3建设，但要另行按有关规定报批。

3、现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不须补交土地价差。

4、调整容积率不改变土地用途需补缴的地价差按照本办法第七条第（二）款计算。

（四）既改变用途又调整容积率，且按照宗地的类别和面积，调整后的容积率大于上述第（三）款第1点或第2点容积率控制值下限的，须补缴的价款的计算方法按照本办法第七条第（三）款执行。

（五）原行政划拨用地、村（居）集体留用地、旧村居用地转为出让土地、不改变土地的用途的，补缴价款按本办法第六条第（二）款第1点计算。

（六）“三旧”改造项目涉及的边角地、夹心地、插花地办理出让手续、缴纳地价款的，按同一项目新土地用途核定地价的100%计收。

第十条 使用国有建设用地地下空间土地使用权地价计收方法

1、地下空间的认定以住建部门意见为准。

利用市政道路、公共绿地、公共广场等公共用地和政府储备用地供应作经营性用地使用地下空间的，应以招拍挂方式出让，出让的评估地价应不低于同一位置、容积率2.0的住宅用途地价的40%执行。

对已出让地上空间土地使用权的，受让人申请使用该宗地地下空间的（除用作地下停车场或人防设施外），在符合规划、不影响城市基础设施运营以及他人的用益物权且只有宗地受让人一人申请该地下空间土地使用权的前提下，可采用协议出让方式供应地下空间土地使用权，协议出让价格计算按照本办法第五条执行