余杭区国有土地上房屋征收与补偿实施细则

来源：余杭区人民政府2016-06-07 15:58:23

第一条 为规范本区行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》以及杭州市人民政府《关于贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>的若干意见》等有关法规政策，结合本区实际，制定本细则。

第二条 房屋征收与补偿工作应符合阳光征收原则，实行调查登记公开、补偿方案公开、安置房源公开、评估结果公开、补偿结果公开，切实保障被征收人的知情权、参与权、监督权和申诉权。

第三条 区政府负责本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作。

为加强国有土地上房屋征收与补偿工作的领导，协调区各有关部门工作，区政府应成立国有土地上房屋征收工作领导小组。

国有土地上房屋征收工作领导小组下设办公室，设在区住建局，日常工作由余杭区房屋征收管理办公室负责。本实施细则中区政府的相关职能由该领导小组办公室承担。

第四条 区住建局为本区国有土地上房屋征收部门，负责管理全区国有土地上房屋征收与补偿工作。主要职责为制定全区房屋征收与补偿的有关政策；组织实施全区房屋征收与补偿工作；统筹协调、管理、督促、考核各镇、街道、开发区房屋征收工作；组织开展房屋征收相关政策宣传及业务指导。

第五条 国有土地上被征收房屋所在地的各镇、街道、开发区为本区国有土地上房屋征收实施单位。凡政府性项目需要征收国有土地上房屋的，由属地各镇、街道、开发区负责房屋征收与补偿各项具体工作。主要职责为房屋征收的前期调查登记；征收补偿初步方案、社会稳定风险评估报告、未登记建筑物认定处理意见等相关材料的制订上报；征收补偿协议的签订以及后续被征收房屋拆除和回迁安置；房屋征收信访维稳等具体工作。

第六条 区政府对各镇、街道、开发区房屋征收工作绩效情况进行考核奖惩，并将结果纳入年度考核，考核办法另行制定。

第七条 符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定情形之一，确需征收房屋的，由区政府作出房屋征收决定。

各镇、街道、开发区应于每年12月31日前将本辖区下一年度的房屋征收计划报送区住建局，由区住建局会同区发改局审核后报区政府批准。

各组团或区级以上建设项目需征收房屋的，应由被征收房屋所在地各镇、街道、开发区统一上报区住建局列入年度征收计划。

第八条 需申请政府征收房屋的，由申请单位通过各镇、街道、开发区向区住建局报送下列材料：

1.发展改革部门出具的建设活动符合国民经济和社会发展规划的证明材料，其中保障性安居工程建设、旧城区改建项目还应当提供纳入国民经济和社会发展年度计划的证明材料；

2.城乡规划部门出具的建设活动符合城乡规划和专项规划的证明材料及附图；

3.国土资源部门出具的建设活动符合土地利用总体规划的证明材料及附图；

4.征收范围内被征收人及建筑物的基本情况；

5.征收补偿初步方案；

6.社会稳定风险初步评估报告；

7.安置房源相关证明材料；

8.征收补偿资金到位情况证明材料；

9.区住建局要求提供的其他材料。

第九条 征收补偿资金应当在作出房屋征收决定前足额到位、专户存储、专款专用。征收补偿资金应包括以下内容：

1.被征收房屋价值的补偿；

2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

4.对被征收人的补助和奖励；

5.房屋征收开展相关工作经费。

房屋征收相关工作经费按被征收房屋评估价值总额3.5%标准范围内据实列支，主要用于房屋征收工作培训、入户调查、政策宣传、聘请临时工作人员相关费用和加班补助，以及房屋征收工作中必须的办公经费，设备、场地经费和交通费用等其他涉及房屋征收工作的相关费用。

第十条 区住建局在5个工作日内对房屋征收申请材料进行审核。符合受理条件的，书面通知城乡规划、房管、工商等部门，暂停办理房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋，改变房屋用途、权属，房屋抵押登记，工商登记等相关手续。暂停办理期限最长不得超过1年。

因继承、受遗赠、法院或仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的，可以办理相关的房屋和土地登记手续。

不符合房屋征收受理条件的，告知征收申请人不予受理的事由；需补正申请材料的，应告知补正具体要求及补正时限。

第十一条 各镇、街道、开发区在开展房屋征收调查时，可通过调取产权资料、入户调查等方式对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑结构、建筑面积、家庭成员状况等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。被征收人不予配合的，根据房屋产权档案进行登记。

征收范围内的未经登记建筑，根据我区相关规定进行认定。

区住建局应将调查结果在征收范围内公布。被征收人对调查结果有异议的，应当自调查结果公布之日起5日内向区住建局书面提出。区住建局自收到被征收人异议之日起10个工作日内予以核实，并书面答复被征收人。

第十二条 各镇、街道、开发区应当自调查登记、核实工作结束后，20个工作日内修改完善征收补偿初步方案，并形成社会稳定风险评估报告和未登记建筑物认定处理意见。

修改完善征收补偿初步方案时，各镇、街道、开发区应征求被征收人意见。征收补偿初步方案由区住建局审核后10个工作日内报送区政府。征收补偿方案应当包括：房屋征收目的和范围、征收范围内房屋调查登记基本情况；补偿安置费用测算；签约期限，补助奖励政策，补偿安置的方式、标准；安置房源的数量、地点；期房安置时的过渡方式，过渡期限及临时安置补助费标准等。

社会稳定风险评估报告按照我区有关文件规定，由各镇、街道、开发区负责编制，并报区相关部门备案。

未登记建筑物认定处理意见，由各镇、街道、开发区领导班子集体讨论后形成规范性文件报区住建局备案。未登记建筑物认定处理意见应当包括：征收范围内未登记建筑基本情况；未登记建筑认定的相关依据；对未登记建筑的认定处理情况等。

第十三条 区政府自收到区住建局提交的征收补偿方案之日起15个工作日内，召集区房屋征收工作领导小组相关成员单位和房屋征收实施单位对征收补偿方案进行论证，并将征收补偿方案在征收范围内及区政府门户网上公开征求意见，征求意见期限不少于30日。

被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，应当在征求意见期限内提交书面意见，并附本人身份证明和房屋权属证明。

区政府应将征求意见情况和根据公众意见修改的情况在房屋征收范围内及区政府门户网站上及时公布。

第十四条 因旧城区改建需要征收房屋，50%以上的被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，区政府按照《杭州市国有土地上房屋征收补偿方案听证暂行规定》组织召开听证会，并根据听证会情况，修改征收补偿方案。

第十五条 区政府根据论证、征求意见、听证等情况，在修改完善征收补偿方案后作出房屋征收决定；涉及被征收人数量在400户以上（含）的房屋征收决定，需经政府常务会议讨论决定。

第十六条 区政府自作出房屋征收决定之日起5个工作日内在房屋征收范围内及区政府门户网站上公告。公告应当载明项目名称、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位、征收实施期限、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋被依法征收的，其国有土地使用权同时收回。

第十七条 区住建局每年定期向社会公布具有房屋征收评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）名录，供被征收人选择。

第十八条 被征收人应当自房屋征收决定公告之日起10日内自行协商选定评估机构；协商不成的，可以将50%以上被征收人选定的评估机构作为多数人意见确定评估机构；被征收人无法形成多数意见的，由区住建局委托各镇、街道、开发区通过公开摇号方式选定。公开摇号时，应当邀请被征收人代表及征收房屋所在地居民自治组织代表到场监督，并由公证机构现场监督公证。

同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担。房屋征收范围较大，可以由两家或者两家以上评估机构共同承担。

第十九条 评估机构选定或者确定后，区住建局向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

房屋征收评估费用标准按我区相关规定执行，由区住建局与评估机构结算。

第二十条 评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十一条 被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换的房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第二十二条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、楼层、层高、朝向、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

被征收房屋装饰装修价值，由评估被征收房屋价值的同一评估机构通过评估确定。

第二十三条 评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向各镇、街道、开发区提供分户的初步评估结果并报送区住建局。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。区住建局应委托各镇、街道、开发区将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应当修正。

第二十四条 分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向各镇、街道、开发区提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告并报送区住建局。各镇、街道、开发区应将分户评估报告及时送达被征收人。

被征收人或者各镇、街道、开发区及区住建局对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核。原评估机构应当自收到申请之日起10内复核，并将复核结果书面告知申请人。

被征收人或者各镇、街道、开发区及区住建局对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10内，向评估专家委员会书面申请鉴定。

第二十五条 对被征收人给予的补偿包括：

1.被征收房屋价值的补偿；

2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

搬家补助费、临时安置补助费标准由区住建局拟定报区政府每年公布一次。

对被征收人的补助奖励以及停产停业损失补偿等相关标准，按我区有关政策执行。

第二十六条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第二十七条 被征收房屋的性质和建筑面积以房屋权属证书及权属档案的记载为准。无房屋权属登记或者权属档案记载不明的，以各镇、街道、开发区作出的未登记建筑物认定处理意见为准。

对认定为违法建筑的和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；对未超过批准期限的临时建筑按照建造成本结合批准期限内的剩余期限给予补偿。

第二十八条 征收住宅房屋的，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，应当提供安置房源，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与安置房价值的差价。产权调换房屋的价值，由对被征收房屋价值进行评估的同一评估机构按照同一时点、相同方法评估确定，并以此作为结算房屋产权调换差价的依据。

各镇、街道、开发区应根据安置房实际情况，制定具体回迁安置方案及选房细则，组织被征收人分配选房，协助被征收人办理安置房权属登记，并将签订的回迁安置补充协议报区住建局备案。

第二十九条 征收个人住宅房屋，被征收房屋建筑面积不足48㎡的（余杭区内另有住房的，包括农村自建房，应一并计算面积），对被征收人按48㎡进行保底安置或货币补偿。

被征收房屋承租人符合房改条件并自愿要求房改的，按相关政策房改后，对房屋实施征收。

被征收人享受上述政策后，不再享受我区其他住房保障政策。

第三十条 被征收房屋为公有住房（包括直管公房和国有单位自管房），符合第二十九条第二款的，从其规定；不符合的，区住建局应当对被征收人实行房屋产权调换，被征收人和原房屋承租人可重新签订租赁合同，保持租赁关系（空关房除外）。

被征收房屋为代管房屋的，实行房屋产权调换时，征收补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

第三十一条 征收企业房屋的，因城乡规划、产业政策调整、环境保护等因素原则上以货币补偿为主，具体办法另行制定。

第三十二条 区住建局就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁补助、临时安置补助、停产停业损失补偿、搬迁期限和过渡期限等事项，与被征收人订立补偿协议。

签订的补偿协议应使用经区政府批准的统一格式合同。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

被征收人未在要求的签约期限内签订补偿协议，或者被征收人不明确的，由区住建局报请区政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三十三条 签订征收补偿协议时，被征收人应将房屋所有权证、土地使用权证、建设工程规划许可证（在建工程）等证照原件交由各镇、街道、开发区到原发证机关申请登记注销；对非全部征收的房屋，由各镇、街道、开发区协助被征收人到原发证机关办理变更登记。

第三十四条 分户补偿结果应在房屋征收范围内向被征收人公布。房屋征收工作各阶段结束后，各镇、街道、开发区应当将有关征收与补偿的档案资料在30日内送交区住建局归档。

第三十五条 被征收人对补偿决定在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请人民法院强制执行。

第三十六条 拟对被征收人实施司法强制执行的，由各镇、街道、开发区在法定期限内负责收集相关材料、证据，经领导班子会集体讨论后，拟定房屋征收强制执行申请书、强制执行社会稳定风险评估报告、强制执行预案和突发情况应急预案一并报送区政府，并将强制执行社会稳定风险评估报告报区委维稳办备案。

区政府收到上述材料后，15个工作日内召集区房屋征收工作领导小组研究讨论通过后，提交区法院审查。

第三十七条 法院裁定准予执行的，由裁定书明确的实施主体根据强制执行预案组织实施，区各相关职能部门，各镇、街道、开发区应当各司其职、密切配合，保障房屋征收司法强制执行顺利安全实施。

第三十八条 本细则未明确事项，从国务院、省、市国有土地上房屋征收与补偿有关法律政策规定。

第三十九条 本细则由区住建局负责解释，自2013年10月1日起施行。本细则施行前已作出的房屋征收决定或者《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。