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问：我公司专门从事普通住宅商品房开发。2013年9月2日，我公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金7000万元，房地产开发成本12050万元，管理费用500万元，销售费用600万元，利息支出为l000万元(符合税法规定)，其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰、教育费附加征收率为3%.我省人民政府规定，允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为l0%.我公司营销部在制定售房方案时，拟定了两个方案。方案一：销售价格为平均售价3500元/平方米;方案二：销售价格为平均售价3488元/平方米。请问，哪个方案对我公司更为有利?为什么?

答：为弄清哪个方案对你公司更为有利，应先计算各方案下你公司应纳土地增值税，然后比较一下税前收益即可选出优选方案。

方案一：

计算扣除项目：

(1)取得土地使用权所支付的金额：7000万元

(2)房地产开发成本：12050万元

(3)房地产开发费用：(7000+12050)×10%=1905(万元)

(4)税金：

销售收入：91000×3500÷10000=31850(万元)

营业税：31850×5%=1592.5(万元)

城建税及教育费附加：1592.5×(7%+3%)=159.25(万元)

印花税：31850×0.5‰=15.925(万元)

土地增值税中可以扣除的税金：1592.5+159.25=1751.75(万元)

(5)房地产开发企业加计扣除金额：(7000+12050)×20%=3810(万元)

扣除项目金额合计：7000+12050+1905+1751.75+3810=26516.75(万元)

增值额：31850-26516.75=5333.25(万元)

增值率：5333.25÷26516.75=20.11%<50%，适用税率30%，速算扣除系数0%.

土地增值税税额：5333.25×30%-26516.75*0%=1599.98(万元)

方案二：

计算扣除项目：

(1)取得土地使用权所支付的金额：7000万元

(2)房地产开发成本：12050万元

(3)房地产开发费用：(7000+12050)×10%=1905(万元)

(4)与转让房地产有关的税金：

销售收入：91000×3488÷10000=31740.80(万元)

营业税：31740.80×5%=1587.04(万元)

城建税及教育费附加：1587.04×(7%+3%)=158.70(万元)

印花税：31740.80×0.5‰=15.87(万元)

土地增值税中可以扣除的税金：1587.04+158.70=1745.74(万元)

(5)房地产企业加计扣除额：(7000+12050)×20%=3810(万元)

扣除项目金额合计：7000+12050+1905+1745.74+3810=26510.74(万元)

增值额：31740.80-26510.74=5230.06(万元)

增值率：5230.06÷26510.74=19.73%

本方案土地增值税税额免缴。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第十一条的规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。所以，第二种方案不缴纳土地增值税。

下面比较分析两个方案实现的所得税前利润差额：

方案一所得税前利润：31850-(7000+12050+500+600+1000+1592.5+159.25+1599.98)=7348.27(万元)

方案二所得税前利润：31740.8-(7000+12050+500+600+1000+1587.04+158.70)=8845.06(万元)

上述计算涉及信息中提到的40万元银行罚息，在计算房地产企业土地增值税开发费用时是不能扣除的，但在企业所得税前可以扣除，所以计算税前利润没有调整;其次，印花税已经列入管理费用中，故不能再行单独税前扣除。

总之，方案二虽然降低了售价，但是由于免缴了土地增值税，使得税前利润较方案一为高，所以方案二对你公司更为有利。你公司可多获得税前利润差额：8845.06-7348.27=1496.79(万元)。