土地流转专业平台

来源：21世纪经济报道

  记者了解，目前国家土地督察上海局已派出调研组，调研上海自贸区内土地总体利用情况。按照惯例，上海督察局会将平时的工作动态挂在其网站上，但是此番调研显得颇为低调，上海督察局未就调研有任何公示。

  11月18日，21世纪经济报道从国土督察系统独家了解，目前国家土地督察高层也在等待这份报告，上海督察局已就这份调研修改了多遍。在程序上，如果国土部进行批示后，或有可能会呈报国务院进行批示。

  总面积为28.78平方公里的上海自贸区，多数以工业用地为主，“目前上海自贸区已经成立了一个多月，前来注册的工商业企业络绎不绝，了解企业的办公用地需求，如何在短时间内为自贸区提供大量的商业和办公用房，是调研研究的重点和需要尽快研究解决的。”国土督察系统人士表示。

  而此外，由于政策的利好，上海自贸区内土地价值在快速上升，但是自贸区内土地市场供地总量不足，供给结构、规划布局等方面都有面临调整的需求，需要进行密切关注，要在推进自贸区土地二次利用等方面做好工作。

  允许土地转性

  记者获悉，由于上海的产业发展的比较早，原本在产业的发展过程之中，土地的管理就遇上了一些新形势的问题。在上海自贸区之后，新的产业例如介乎于二三产业之间的新兴产业形态会持续出现，所以对于自贸区土地管理上需要提早研究应对。

  由于自贸区工业用地占约80%，自贸区原有土地规划是按功能区块划分，分为行政办公用地、商业金融业用地、研发生产用地等11个功能区块。但自贸区挂牌后，各种企业机构蜂拥而来，例如产权交易所、贸易仲裁中心、税务管理机构，以至各方关注的离岸交易中心、跨境金融资产交易平台涌入，对于用地的多方面需求早已呈现。

  由于自贸区刚刚起步，相关的规划还在制定之中，上海督察局负责人士表示，下一步督察局会密切关注、持续跟踪上海自贸区的用地情况，把握上海自贸区设立给土地管理制度创新带来的机遇和挑战，跟进土地监管和服务。

  自贸试验区管委会负责人曾称，需要对自贸试验区土地和存量物业资源进行摸查梳理，并启动存量楼宇的改建、盘活工程，进一步提升现有资源的利用效率，满足进区企业和市场的需要。

  记者亦从另外渠道获悉，上海也确定赋予自贸区管委会在土地管理方面更多的操作权，上海市规划与土地管理局提出，自贸区年内就要在土地管理上拿出成果。如何让工业用地进行流转实现二次开发。希望通过国土部门的审批之后，工业用地可以转性为商业用地，从而弥补目前比较迫切的商业用地需求，如果通过国土部门的审批，需要补缴一定的土地出让金。

  国土系统人士对此表示，上海自贸区目前或对现有的土地进行新的规划，能够反映未来土地用途的规划情况，通过一定的审批之后，符合规划部分的土地性质已经变化，所以工业用地转商业用地或经营性用地也都是有可能的。

  区内工业或大量迁出

  11月5日，自贸区浦东新区外高桥保税区GG13-03地块正式开始接受竞买，这幅地块是上海自贸区挂牌后，外高桥最大地主上海外高桥集团将要卖出的第一幅土地。

  而10月23日，上海金煜坤实业发展有限公司以2.3亿元竞得中国航空器材集团公司转让的外高桥保税区地块，成为在自贸区内成交的第一个土地项目。经过81轮次紧张报价，这块挂牌金额为1.2亿元地块以91.67%的溢价率成交。

  在自贸区内部，这些土地自然是极缺资源。以外高桥为例，占地10平方公里，占上海自贸区总面积28.78平方公里超过1/3。由于保税区性质，土地多以仓储、物流等工业用地为主，区内办公项目不足，目前主要有汤臣国际贸易大厦、东方国际文化贸易中心、外高桥大厦、东华金融大厦等。而这些大厦建设年代久远。

  德佑地产研究总监陆骑麟告诉记者，上海自贸区设立后，自贸区管委会提出将部分工业用地流转为商业用地，这种流转一旦实施，将引发自贸区土地的转让热潮，而区内原有的工业设施可能会迁徙至其他区域。

  据本报了解，在自贸区内，许多租赁园区内的物业进行生产的企业，目前有很大的外迁需求，因为相当大一批企业收到业主的通知，目前承租的片区的土地要重新做规划，到期就不再续签了。这也就是上海自贸区内新一轮土地规划调整而做出的准备。