土地流转专业平台

2016年5月9日，中国社会科学院金融研究所、社会科学文献出版社在北京联合举行了《土地市场蓝皮书:中国农村土地市场发展报告(2015~2016)》发布会。该报告是一部专注于农村土地市场发展的蓝皮书，旨在研究中国农村土地市场制度改革的理论和实践发展，梳理农村土地市场发展现状和存在的问题，提出农村土地市场发展的政策建议。

党的十八大以来，党中央、国务院对我国农村土地市场改革做出了一系列重大部署，大力推行确权登记，鼓励交易试点，探索集体土地直接入市，以及创新农村土地金融等。在实践中，农村土地确权和流转成为社会各界关注的焦点，一些互联网土地交易平台相继出现，满足了部分农村土地交易的需求，也提高了农村土地市场的发展水平。

实践证明，农村土地市场的发展需要按照市场经济规则有序进行，更需要将现代金融和投融资理念引入土地市场交易，发掘农村土地的价值和使用价值，发展土地金融推动农村经济发展，从而实现国家建设社会主义新农村的发展目标。

在对2015年农村土地市场改革全面研究的基础上，报告提出了2016年我国农村土地市场制度和市场体系发展的五项建议：

第一，深化农村集体产权制度改革，以提高土地利用效率、合理分配土地红利为目的，制定农村经营性建设用地(包括宅基地)入市的范围和规则，改革中央政府、地方政府、村集体、农民和用地企业的利益分配机制。

第二，完善农村土地经营权流转政策，总结问题，研究方案，尽快将经验制定为政策，指导全国农村土地确权颁证工作进行，尽快实现全国农村土地地籍信息化发展。

第三，以三权分置为法律基础，进一步探索农村土地的担保机制，协调农村改革与金融、保险的合作联动。

第四，继续推动农村改革试验，在法律法规框架下有效保障农民正当权利，完善纠纷解决机制，建立法治社会行为规范。

第五，探索农村集体土地交易市场建立，逐步建立交易自由和规则清晰的农村土地交易市场。

我国农村土地投融资发展受三大问题制约

土地市场蓝皮书指出，我国农村土地融资已取得了相当好的成绩，但就目前模式而言，仍存在一些问题亟待解决。

一是缺乏有效的农村土地分级评价体系。我国的信用评价体系正在建立过程中，农村土地分级评价体系更是亟待完善。各地之间、各区域之间以及同村之间，土地差异较大，而评价标准又各不相同。面对这种情况，金融机构自然不愿直接介入，要借助各类农村机构。因此，应尽快建立标准统一的农村土地分级评价体系，将农地抵押的利好政策真正惠及农民。

二是缺乏完善的农村保障体系。尽管出台了农地抵押融资政策，但大量农民仍不愿利用土地进行融资，其原因便在于缺乏有效的农村保障体系，土地几乎是农民唯一的生活保障。因此，很多农民对农地抵押一直心存疑虑。

三是缺乏流动性较高的土地交易市场。对农地进行融资的主体是金融机构，而金融机构又是自负盈亏的机构，其首先要考虑的是风险。在当前经济下行期，各类金融机构的不良贷款率本就呈上升态势，须严控风险。而农村土地又是融资的新兴领域，金融机构若不借助各类机构，即使获得土地也很难变现。因此，建立标准化、流动性较高的土地交易市场，有利于农村土地融资的开展。

我国农民对土地确权的理解程度仍然较低

通过调研，土地市场蓝皮书指出，很大比例的农民不了解土地确权的含义，从而对确权持无所谓态度。在确权过程中，很大比例的农民说不清楚确权的含义，甚至以为确权只是重新“量地”。在这种情况下，很多农民持无所谓或中立的态度，即使一部分农民支持土地确权政策，也是基于“国家政策肯定对农民有益”这种最原始、最基本的想法。

在目前的农村土地制度改革中，农村土地确权是中央政府大力推行的政策，其基本出发点是保护农民利益，主要目的是加速中国农村土地制度改革、促进农地集约经营、提高农地流转的效率，并且在一定程度上促成中国农村土地市场的最终形成。实际上，一种制度的推行，需要大规模的实地调研，从而了解社会行动者对政策的感知。同样，农村土地确权也需要对农村最基本的经济行为个体——农民进行政策的推行和宣传，而不仅仅是形式化地去执行。搞好农村土地确权，不但是农村土地制度改革的重中之重，更是提高农地流转效率、发展中国土地市场的重要一环。

信托流转农地经营权的困境：农户认知不足

土地市场蓝皮书指出，农地经营权信托作为一种新型的流转方式，能否获得潜在委托人的认可是其发展的重要影响因素。但是根据学者在重庆郊区农村所做的小范围实地调研结果，听说过“土地信托”的农民仅占有效样本的18.3%;对于土地信托的主导方，51.6%的农民选择“政府”，仅有2.2%的农民选择“国有或国有控股公司”，而剩余的则表示两者皆可。这一结果表明，作为农地经营权所有人的农民对信托模式以及信托在农地经营权流转中的作用都缺乏认知和了解，对企业主导的农地经营权信托也相对缺乏信任。

另外，信托公司在农地经营权信托中作为受托人，希望成为土地、资金、技术、服务、渠品牌等资源的整合者，但在实践中流出方、流入方、地方政府主要看重信托公司的融资功能，将信托公司等同于银行金融机构。这说明即便是对于已经接受和参与了农地经营权信托的流转主体及相关方，对信托公司在农地经营权信托中的作用的认识也比较单一，在实务中也的确存在仅为合作方提供融资的农地经营权信托项目。

虽然农地经营权信托模式一般以地方政府、专业合作社等组织为委托人，但必须以农户自愿为前提。如果农户对信托方式流转的优势与保障缺乏基本认知，委托人归集农地经营权的困难可能就相对较大，这将严重制约农地经营权信托的整体发展和推进。信托公司需要与地方政府合作，加大对农地经营权信托的宣传和推广，将当前已经采用信托方式流转农地经营权并初见成效的地区作为案例，讲解农地经营权信托的作用与优势，为农地经营权信托的开展奠定良好的认知基础。

金融机构对农地经营权抵押贷款供给意愿：地区间不平衡突显

土地市场蓝皮书指出，农村金融机构对农地经营权抵押贷款的供给意愿关系着该创新产品未来的可持续性。为了解农村金融机构农地抵押贷款供给情况，报告课题组采用实地走访和问卷调查相结合的方法，对辽宁省部分农村金融机构开展调研，在调研中发现以下几点情况。

第一，农村金融机构农地抵押贷款供给意愿存在地区差异性。在土地流转规模大、流转市场较成熟的地区，金融机构的业务开展热情较高、供给意愿较强。相反，在土地流转未发生或只有零星流转而未成规模的农村地区，金融机构的供给意愿较弱。

第二，对于农户自家的承包地抵押贷款，法律法规限制是阻碍农村金融机构开展该业务的主要原因。对于农户流转土地抵押贷款，农村金融机构的顾虑较少，因此开展该业务的意愿很强。

第三，在农地流转市场不成熟的地区，金融机构开展农地抵押贷款的最大顾虑是，一旦农户无法还款，金融机构就可能面临被抵押农地无法处置变现的风险，以及农地抵押权价值评估风险。相反，在农地流转成熟地区，对被抵押农地的处置变现十分容易，在这种情况下，农地抵押权价值评估问题也得到解决。由此可见，农村土地经营权抵押贷款与农村土地流转相互促进。

“互联网+”的做法在解决农地流转过程中的问题方面相较传统做法具有明显优势

土地市场蓝皮书指出：农地流转在我国广大农村地区进行得如火如荼，依托互联网而兴起的农地流转平台不仅填补了农地流转服务业的空白，也极大地提升了农地流转的效率。“互联网+”的做法在解决农地流转过程中的问题方面相较传统做法具有明显优势。

第一，挂牌信息更充分。“互联网+农地流转服务”能降低农地转让方和受让方获取农地信息的成本。随着农地流转服务平台的出现，农户可以随时把自己的农地信息上传到平台挂牌。

第二，交易主体更广泛。“互联网+农地流转服务”打破了地域的限制，一方面不用再跑到线下中介去登记或获取信息，另一方面可以通过平台了解全国乃至全球的农地信息。

第三，交易过程更规范。“互联网+农地流转服务”能够促进交易公正、开放、快捷。互联网的公开、透明，让农地转让方和受让方的信息更加对等，让农民了解农地流转的市场价格、农地流转相关政策以及农地流转制度与程序等，减少了信息资源不对等导致的价格欺骗行为，保证农地流转价格的透明，进一步完善农地流转市场机制，促进市场公平，同时节省时间成本和人力成本，提高流转效率。

第四，交易数据更翔实。“互联网+农地流转服务”可以充分发挥互联网信息平台的资源整合作用，更有效地服务农业发展。互联网信息平台在为用户提供服务的同时记录了农地供求以及其他详细信息，如农地的地理位置、温度、光照、土壤、虫害、历年作物种植情况，以及市场农产品价格等信息。通过互联网将这些信息整合在一起，形成自动化网络，能有效地指导农业项目的开展，最大限度地发挥农地效益，促进农地流转市场的活跃。

第五，交易服务更专业。牵手互联网后，农地流转由单一的信息服务拓展延伸出一条完整的农地流转生态产业服务链，服务模式不断创新，服务内容不断扩展，服务链条也更加完整。