济南土地市场"高烧"背后的隐忧 购房者成最终买单者
来源：互联网2013-10-30 10:26:18
来源：大众网
济南土地拍卖有多激烈?10月28日，济南万科房地产、济南泰跃
投资、济南
绿地泉景等房企为争夺奥体中路一地块，连续竞价97轮，从4亿2380万元的底价最高报价一路飙升到9亿3500万元，火药味十足。而在之前的9月29日的
土地拍卖中，为争夺奥体西路一地块，济南海信置业、济南楚天置业等经过46轮加价拍卖，楚天置业以4亿8400万元摘得该地块。为什么土地市场如此火爆，
土地市场高烧背后会给未来市场带来何种效应?
热门地块开发商争夺激烈
9月份至今，济南累积拍出土地39宗，合计近2240亩，成交价格超过110亿元。所拍地块遍布济南奥体片区、西客站片区、二环南路、奥体西路、奥体中路等。虽然地块大小、所处区域、起拍价格各不相同，但却有一个共同点，各个地块都极具人气，拍地现场也火药味十足。尤其是奥体西路、奥体中路地块，竞争者密集，每次都可见国内一线房企的拍卖身影。
以化纤厂地块为例，2013-G115宗地位于花园路以南、化纤厂路以东，土地面积为36427.1平米，约54.64亩，规划为高层住宅，该地块位于化纤厂片区西北角，祥泰森林河湾项目北侧。共有包括济南万科、山东鲁商置业、济南保利城（价格 动态 户型图 论坛）置业、中铁十局、济南海信置业在内的十家房地产公司报名竞拍该地块。在拍卖过程中，山东恒嘉置业、济南海信置业、济南楚天置业等对该地块竞拍意愿强烈，最终经过46轮加价拍卖，济南楚天置业有限公司以4亿8400万元摘得该地块，楼面价约4150元/平米。而2012年以来该区域竞拍出的土地楼面地价不断攀升。2012年成交的3宗土地地上楼面地价分别为莱钢凯旋公馆（价格 动态 户型图 论坛）地块3068元/平米、保利华庭(资料 相册)（价格 动态 户型图 论坛）地块3712元/平米、万科城（价格 动态 户型图 论坛）地块3302元/平米。2013年5月，济南泰跃房地产有限公司以16.4亿元拿下该区域一地块，地上楼面地价更是达到4343元/平米。
无独有偶，位于
历城区工业北路南侧，奥体中路东侧的G130宗地再次成为竞争热点，该地块面积约170亩的居住用地，规划住宅为高层，包括济南海信置业、济南泰跃投资、济南绿地泉景地产、济南万科房地产、中铁十四局集团海华置业在内的五家企业参与竞拍。10月28日，现场竞拍从济南海信置业的最高报价4亿2380万元开始，济南泰跃投资、济南绿地泉景地产、济南万科房地产、中铁十四局集团海华置业四家企业多次频繁举牌竞价，竞争最后在济南绿地泉景地产与济南万科房地产之间进行，经过97轮的加价竞拍，G130宗地最终被济南万科房地产开发有限公司竞得，成交价9.35亿，折合楼面价约2951元/平米。这也将是万科在济南的第三个地产项目。
“我们肯定要拿下这块地。”拍卖之前，济南万科地产相关人员对该地块志在必得，席间的频繁举牌，让人感受到了开发商的实力与魄力。从位置来看，该地块距离恒大城(资料 图库)（价格 动态 户型图 论坛）与天鸿万象新天(资料 图库)（价格 动态 户型图 论坛）不远，位于其西南方向。
济南楼市市场潜力被看好
相比之下，西客站片区土地拍卖竞争要小得多，多为底价成交，地面价多在3000元/平米之内，不可否认，西客站片区绝对是2013年
土地供应的主力片区，恒大、绿地、龙湖等房企齐聚于此，加之轨道交通的落地建设，此片区被公认为济南未来最具升值潜力的区域之一。
是什么原因令开发商如此疯狂夺地?
“争夺激烈说明开发商看好未来市场。”山东大学房地产研究中主任李铁岗认为。开发商疯狂拍地的背后，看来除了手中有钱，对济南市场的看好也是重要因素。截止到9月底，济南房价已连续上涨15个月，均价为8912元/平米，相比
一线城市房价，济南多为刚需置业，房价处于购房者可接受水平。绿地、恒大、龙湖、万科等知名房企纷纷驻扎济南，看出济南房
地产市场的诱惑力之大。不过，随着改善型大户型的热销，房价的持续上涨已经让多数初次置业的年轻购房者感到压力山大，随着房价与地价的互相抬高，有业内人士认为济南楼市开始出现泡沫，对于房地产发展并不利。
对比济南建委官方网站的批准预售与网签住宅数据可见，前9个月，共批准预售住宅约405万平，而网签住宅面积约499万平米，可见济南的刚需之强烈，新增供应量满足甚至不了市场的销售量，楼市只能消化原来的库存余量。
购房者将成高成本地价的买单者
有业内人士认为，“今年济南的土地市场只能用疯狂来描述，多家企业争抢同一地块，
土地出让达到了前所未有的狂热程度，这种现象过去几年从未出现过，
土地市场的狂热最终会体现在楼市上，并最终由购房者承担。这未必是好事。”
作为房价成本的主要因素之一，地价从来都是房价的风向标。地价与房价，二者互相掣肘，地价下降，房价随着下降。同时，房价又是地价的催化剂，房价的暴涨会推动地价竞价的高升。
“哪一个开发商都不愿意高价拿地。”某房地产公司董事长道出了房地产企业的无奈。
房价暴涨的过程就是房价上涨的循环过程，高房价拉动高地价，高地价再推动高房价。地价和房价之间的相互推动，在现在看来尤为紧迫。
通过土地价格的变化不难看出，济南
房地产市场价格在未来呈现平稳增长势已显而易见。
