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江门市人民政府关于印发江门市市区工业类用地升级改造开发项目的工作指导意见的通知
江府〔2015〕12号 

各市、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《关于江门市市区工业类用地升级改造开发项目的工作指导意见》业经市政府十四届80次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题请径向市“三旧”办反映。

江门市人民政府
2015年7月21日 

关于江门市市区工业类用地升级改造开发项目的工作指导意见 

一、目的与依据

为加快产业转型升级和结构调整，进一步提升集约节约用地水平和满足中小微企业发展用地需要，营造“大众创业，万众创新”的良好环境，注入经济发展新动力，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《土地登记办法》、《房屋登记办法》等法律、法规，结合我市实际，就市区工业类用地升级改造开发项目，制定本意见。

二、适用范围及基本要求

（一）本意见适用于江门市市区新增以及存量工业（仓储）、科研、教育用地的升级改造开发项目。

（二）项目用地需符合土地利用总体规划和城乡规划，土地权属来源合法，符合环保准入的相关法律法规和政策规定，与周边的环境功能及景观相协调。

三、具体措施

（一）根据地块的环境状况、历史人文和物业特点，鼓励对现有项目用地实施升级改造，并可适度提高建筑容积率。

（二）项目扩建增容的开发强度技术指标需符合以下规划要求：

1．工业升级改造开发（产品研发、教育、企业总部办公区域、中小微企业孵化器、企业产品展示厅等）：容积率1.5至3.5，建筑密度控制区间为35%至50%，绿地率控制区间10%至20%，停车位配置标准为每100㎡建筑面积设0.5个停车位。项目改造后用途作为科技企业孵化器的，容积率可适当提高至4.0。

2．工业扩建增容开发：容积率1.5至2.5，建筑密度控制区间为40%至60%，绿地率控制区间10%至20%，停车位配置标准为每100㎡建筑面积设0.2个停车位。

3．工业（仓储）用地性质的项目，办公、生活等配套设施用地（仅用于该项目内企业的配套和服务）不超过项目总用地面积的7%，配套设施计容建筑面积不超过总建筑面积的20%。

4．已建成的建筑物未明确具体用途的，开发单位应明确用途后再报批。

5．特殊个案（如区、市及市级以上重点项目或涉及民生工程）突破上述第1、2、3、4点规划管理规定的，由市城乡规划部门按有关程序报市规委会审议研究，市政府批准后实施。

（三）原属公开出让方式取得土地的项目，已建成投入使用的，可申请扩建增容，规划条件需重新拟定并依法公示，经批准后送国土资源部门备案，并签订土地出让合同补充协议。

（四）升级改造开发的项目土地用途仍保留为原批准用途。项目建设禁止设计为别墅、住宅等建筑形式，禁止作为商住、商业用途建设使用。

（五）项目提高容积率的，不再增缴土地出让金。

（六）项目建设的房屋可按幢、层、套、间等固定界限确权，经竣工验收后办理房产产权分割发证和土地产权变更登记。确权、分割、登记应依据城乡规划部门审定的固定界限，由公安部门编订具体门牌号。土地分割发证只按土地使用权共同共有发证，不得将一宗地分为多宗地。经房产及土地登记发证后的项目用房可以转让、出租。

（七）项目改造后用作教育用途的，须符合相关政策法规要求，但不分割发证。

（八）申请办理分割发证的项目，还需符合以下条件之一：

1．协议出让的土地；

2．村集体经济组织的出让性质的国有留用地；

3．公开出让时约定可以分割土地证的。

（九）项目办公、生活配套用房可确权登记至项目开发业主名下，但不得进行产权分割和抵押、转让，须优先出租给入驻企业使用。项目配套用房以外的产业类用房可分割转让的建筑面积不得超过总计容建筑面积的50%。确权转让时不得超过在建或已建成建筑面积的50%。

（十）项目宗地范围内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务等用房属业主共有，具体范围及内容应在报建前对外公示及向主管部门备案。公共场所、公用设施和物业服务用房等属业主共有的建筑物不得进行产权登记。

（十一）已建成的厂房，符合以上第（二）、（六）、（八）项条件要求的，可以按程序申请办理项目分割房产。分割后必须符合第（四）、（九）、（十）项的要求。

四、办理程序

（一）存量土地办理项目申请程序。

1．项目在拆除建筑物及建设前，项目开发业主应向区“三旧”改造工作领导小组办公室（以下简称区“三旧”办）提出申请；

2．经区“三旧”办审查符合本意见相关规定的，由区政府组织审核并公示后，区主要领导审批。经批准同意的项目由区“三旧”办报市“三旧”办、市国土资源局、市城乡规划局、市住房城乡建设局、市环境保护局、市经济和信息化局、市教育局、市科技局等部门备案；

3．向发展改革、城乡规划、国土资源、环境保护、住房城乡建设、教育、科技等部门申报相关手续；

（二）新增建设用地用于项目建设的，须公开出让。出让前由区政府提出意向报市政府审批，市政府同意后由相关部门按职能及程序组织实施。

（三）办理产权分割登记流程。

1．项目建设工程竣工验收后，办理房产确权登记；

2．房产分割转让后办理土地变更登记。

五、附则

（一）各区根据本意见制定具体办事指引和监管办法。各区政府负责项目建成后企业用地用房的监管，确保为工业、科研、教育用途使用。

（二）产权登记部门根据各自职能制定产权分割和登记的具体办事指引和内部管理办法。

（三）凡属工业（仓储）、科研、教育土地房产产权管理及分割的政策与本意见不一致的，以本意见为准。

（四）本意见自印发之日起实施。

（五）各市可根据本意见，结合地方实际，参照执行。