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【2012】青海省玉树藏族自治州国有土地有偿使用管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了切实加强土地资产管理，合理利用、配置土地资源，促进城镇建设和经济发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，结合我州实际，制定本办法。

第二条 企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定者外，均按照本办法的规定，在我州境内取得土地使用权。

第三条 州属结古地区、各县城镇、工矿区范围内的国有土地均实行有偿使用制度。但是，国家法律、法规规定的范围内划拔国有土地使用权的除外。

第四条  使用国有土地的单位和个人，必须按照土地利用总体规划和城镇规划确定的用途合理使用土地，改变土地用途须经州、县人民政府批准，变更原《国有土地使用证》后，方可使用土地。

第五条  集体土地，经依法征用为国有土地后，使用权方可出让、转让、租赁。

第六条  州、县人民政府国土资源行政主管部门是国有土地有偿使用的管理部门，按照下列规定权限，负责本辖区国有土地的有偿出让、租赁、转让等工作。

（一）州属国家机关、社会团体、企事业单位、省驻州各单位土地使用权出让、转让、租赁，根据国有资产处置权限的规定，经州人民政府批准后，由州国土资源局委托玉树县国土资源局负责办理，玉树县政府不再重复批准，土地收益归玉树县地方财政。

（二）本条第一项规定以外的土地使用权出让、租赁，经各县人民政府批准后，由各县国土资源行政主管部门负责办理。

（三）国有建设用地的审批权限：经批准的建设项目使用国有未利用地10公顷以下的由各县人民政府审批；10公顷以上20公顷以下的由州人民政府审批；超过以上限额的，按审批权限报上级人民政府审批。

第七条  全州国有土地由州、县人民政府依照职责权限实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理。结古地区的国有土地除第六条第一款规定的州政府批准外，由玉树县实行属地管理，但超过批准权限的按职责权限办理。

第二章 土地使用权出让

第八条  玉树州国有土地使用权出让采取协议、招标、拍卖和挂牌四种方式进行。

第九条  协议出让国有土地使用权程序：

（一）申请用地者按照本办法第六条的管理权限，向州、县国土资源行政主管部门提出用地申请，并提交下列文件、资料：

1、建设项目可行性研究报告；

2、建设项目批准文件；

3、申请用地报告；

4、申请用地者身份证明文件；

5、其他应提供的文件、资料及图纸等。

（二）州、县国土资源行政主管部门在收到全部用地申请文件之日起15个工作日内给予答复，并与申请用地者进行具体协商，经双方协商一致并报同级人民政府审批后，与申请用地者签订土地使用权出让合同。

第十条  下列国有土地使用权采取招标、拍卖或者挂牌方式出让：

（一）房地产开发用地；（二）商服用地；（三）旅游用地；（四）娱乐用地；（五）其它经营性用地和同一宗地有两个以上意向用地的业主。

以招标、拍卖或者挂牌的程序须按照《玉树藏族自治州人民政府关于印发<玉树州出让国有土地使用权招标拍卖挂牌实施办法>的通知》（玉政〔2004〕53号）文中规定执行，未尽事宜按《青海省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》规定执行。

第三章 土地使用权转让

第十一条  转让土地使用权，转让方必须同时具备下列条件：

（一）持《国有土地使用证》或依法批准使用土地的文件；

（二）地上有建筑物、其他附着物的，应有合法的产权证明；

（三）在该幅土地投入的开发建设资金，应达到土地使用权出让合同规定的建设投资总额的25%以上；

（四）按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地；

（五）已交清土地使用权出让金和有关税费。

第十二条  转让方与受让方应当签订土地使用权转让合同。双方应持合同及有关证件到县级人民政府国土资源行政主管部门申请土地使用权过户登记。县级国土资源行政主管部门按照本办法第十一条的规定进行审查，对符合条件者予以登记核发土地使用证。

第十三条  转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入者，应当依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定缴纳土地增值税。

第四章 土地使用权租赁

第十四条  国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者（承租人）使用，由使用者与县级人民政府国土资源行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁的具体办法及程序须按照《青海省国有土地使用权租赁办法》（政府令第47号）。

第十五条  租赁国有土地使用权的，由承租人按照管理权限向州、县国土资源行政主管部门提出用地申请，并提交下列文件、资料：

1、建设项目的可行性研究报告；

2、建设项目的批准文件；

3、申请用地报告；

4、申请用地者身份证明文件；

5、其他应提供的文件、资料及图纸等。

州、县国土资源行政主管部门在收到全部用地申请文件之日起10个工作日内提出审核意见，并报同级人民政府批准。

对于经营性房地产开发用地，不论是利用原有的建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

第十六条  国有土地使用权有短期租赁和长期租赁，短期租赁为以1～5年为期租赁给土地使用者，个别需要长期租赁的，按同类用途出让土地的最高年限（商服用地40年），并由土地使用者缴纳租赁期间的土地租金后，方可领取《国有土地使用证》，使用土地。

第十七条  以租赁形式取得国有土地使用权的土地使用者在按规定支付租金并完成开发建设后，经国土资源行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。转租、转让或抵押已取得的土地使用权，必须依法进行变更登记。

承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。租赁期限由原合同约定的最高年限减去原承租人已使用年限后的剩余年限计算。

第五章 土地使用权抵押

第十八条 依法取得土地使用权的土地使用者（以下简称抵押人）可以用土地使用权向金融机构或其他债权人（以下简称抵押权人）抵押。抵押人与抵押权人应签订抵押合同，双方应持合同和有关证件到县人民政府国土资源行政主管部门申请抵押登记。县国土资源行政主管部门按照本办法第十一、七条的规定进行审查，对符合条件者予以登记。

第十九条  抵押人未能履行到期债务或者在抵押合同有效期内宣告解散、破产的，抵押权人依照国家法律、法规、规章和抵押合同的规定，对抵押人的土地使用权及地上建筑物、其他附着物进行处分。

第二十条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，抵押人与抵押权人应在抵押合同终止后15个工作日内，到原登记机关办理注销抵押登记。

第六章 土地使用权终止

第二十一条  土地使用权有偿使用合同规定年限届满前六个月，县人民政府国土资源行政主管部门应当向土地使用者送达《收回土地使用权通知书》，土地使用者应当在规定的时间内，向发证机关交还国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物的权属文件，并办理注销登记。其土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权由县人民政府无偿收回。

第二十二条  土地使用权使用年限届满，需要续订合同的土地使用者必须提前六个月申请续期，经县人民政府批准后，依照本办法第二、三、四章的规定办理。

第二十三条  依据《条例》第四十二条规定需提前收回土地使用权的，经县人民政府国土资源行政主管部门与土地使用者协商，可以给予适当的补偿。 

第七章 建立基准地价和标定地价体系

第二十四条  各县人民政府要重视基准地价、标定地价体系建设。凡在3年内未更新基准地价的，要按照法律、法规的规定和统一的技术规程，尽快更新基准地价。

第二十五条  玉树州城镇国有土地在基准地价、标定地价未更新之前，根据各县原来的规定执行。 

第八章 土地使用权有偿使用费

第二十六条  根据青海省《国有土地使用权出转让暂行办法》和我州城镇基准地价，按以下标准收取费用：

（一）出让土地使用权的，各县制定的不低于标定地价的按40%收取土地出让金。

（二）租赁土地使用权的，土地租金根据基准地价按商业、工业、住宅等不同用途分别收取。现阶段按现行基准地价以年标准10元/平方米、8元/平方米、6元/平方米收取土地租金。

（三）以出让方式取得国有土地使用权的按财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》中的规定，新增建设用地按10元/平方米的标准一次性收取新增建设用地有偿使用费。

第二十七条  生态移民、农牧民进城、下岗职工、退休职工使用国有土地的原则上每户最高只审批350平方米的建设用地，其土地出让金按经营、住宅等不同用途的标定地价一次性收取土地出让金。

第二十八条  划拔土地使用权转让、出租、抵押应补交国有土地出让金，按标定地价30%的标准补交。

第二十九条  根据玉树藏族自治州招商引资优惠政策规定，投资者在自治州境内兴办企业，实行下列优惠：

（一）凡在我州境内利用国有土地进行基础设施建设；生态环境保护和建设；高新技术以及科技、教育、文化、医疗、卫生及其它公益事业和非营利性建设项目方面的建设用地，一律免缴土地出让金、土地租金。

（二）使用国有荒山、荒坡、荒滩、戈壁和荒漠进行开发、建设的，免缴土地使用权出让金。

第三十条  县级人民政府国土资源行政主管部门收取的土地使用权出让金依法定程序上缴同级财政部门，其中10%作为土地出让业务费返还给国土资源行政主管部门。根据省政府《关于贯彻落实国务院将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题意见的通知》(青政办〔2004〕94号)第3条之规定，土地出让平均纯收益的15%用于农业开发整理复垦资金，各级财政部门按此规定付给国土资源部门管理使用。

第三十一条  根据第二十五、二十六条的规定，结古地区及各县县城内的国有土地按土地等级划分进行管理和收取出让金。

第九章 罚 则

第三十二条  土地使用者未按土地使用权出让合同规定的年限和条件开发、利用土地的，县级人民政府国土资源行政主管部门应当责令其限期改正，并根据情节给予警告或处以出让金总额5%至10%的罚款。对处罚后仍拒不改正的，县级人民政府国土资源行政主管部门无偿收回其土地使用权。

第三十三条  对未经批准擅自转让、租赁、抵押、分割转让土地使用权的单位和个人，由县级人民政府国土资源行政主管部门没收其非法收入，并根据情节处以违法所得50%以下的罚款。

第三十四条  违反本办法规定未经登记和未取得土地使用权证的单位和个人，其土地使用权出让、转让、租赁、抵押行为不具有法律效力，由县级人民政府国土资源行政主管部门责令其限期登记，并处以出让、转让、租赁、抵押金总额10%以下的罚款，拒不登记者，收回其土地使用权。

第十章 附 则

第三十五条  本办法应用中的具体问题由州国土资源局负责解释。

第三十六条  本办法自发布之日起实施。

第三十七条 灾后重建地区按灾后重建的有关规定执行。对不涉及灾后重建的县城或城镇，以本办法实施前已使用国有土地而未办理国有土地使用权证的土地使用者，必须到县国土资源行政主管部门补办有关土地使用权手续，拒不补办的，其使用权不受法律保护。

第三十八条  本办法实施后，与本办法有抵触的一律以本办法的规定为准。

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