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　　近年来，国家三令五申地要打击小产权房交易市场，但小产权房在市场上仍然称的上是炙手可热。大城市房价过高，而市民又有住房刚需是其中最重要的原因。那么，宅基地房到底合法吗？小产权房到底能不能买？跟土流网小编一起从法律的角度“研究”一下这个问题。

　　市民韩先生：我想买私人自建房，但听说有风险。所以私人自建房到底受不受法律保护？可以去哪些部门了解情况？

　　律师：您想购买的私人自建房就是俗称的“小产权房”或“宅基地房”，购买这一类房屋一定要谨慎。 首先，这类的买卖关系原则上是不能办理产权关系的；其次，这类的买卖关系一旦发生纠纷，诉诸法律时，会被法院认定为买卖关系违法、无效；次，遇征地、拆迁时所购房屋由于是违法行为，因此得不到有关的赔偿或补偿。假如您上述风险都考虑到了，还是决定要买自建房，目的是能住多长时间就住多长时间，那就由您自行决定了。

　　市民韩先生：如果过户成功了，房产证上写我的名字，以后还会有什么纠纷吗？该怎么维权？

　　律师：如果过户成功，房产证上能写上你的名字，这就说明这个交易是“合法”的。既然是“合法”的，发生纠纷时，你就可以“产权人”的身份进行维权了。

　　看到这里，微友们恐怕会得出这样一个结论——只要能过户，就没什么问题了，从此可高枕无忧。

　　但是您忽视了一个关键问题：小产权房，能过户吗？

　　事实上，从法规上看，小产权房不但不能以合法的手段过户，连合法的“房产证”都是没有的。

　　我们先来看看这传说中的“小产权房”到底是指哪类房子。

　　何谓小产权房？

　　定义：本文所说的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

　　“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

　　第一种，建筑本身是合法的而第二种建筑本身是非法的。

　　从外观上看，小产权房和普通商品房并没有什么差别

　　法律意义：“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

　　对比：大产权房即“小产权房”的相对词，也就是购房者既有了《房屋所有权证》（即通常意义上的房产证），也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易，房子建在合法的建筑用地上。（部分省市近年将两证合并成《不动产权证书》）

　　既然小产权房连“外村农民”都不能购买，城市居民们要是买了能办理得了过户吗？

　　小产权房能办理过户吗？

　　中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。

　　也就是说小产权房不是不能转让，但它的转让是有严格限制的。

　　《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。

　　‘所以说，小产权房原则上是不能过户、转让给“外部人员”的。并且，城镇居民购买小产权房不能登记发证，也就意味着没有记录在案，起了纠纷很难说清，也不能要求有关部门出面解决。

　　看到这里有微友就会说，我买房的时候房产中介当然有办法帮我办妥过户、买卖合同之类的手续。

　　这种情况下，自住看起来是没问题了，但是日后如果遇到拆迁或者想把房子转手卖出去，就有麻烦了。

　　风险

　　1.因为小产权房是不能合法买卖的，并且没有正式的房产证，所以凭借个人的力量想将手里的小产权房卖出去是难上加难。

　　2.购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

　　案例：2012年羊城晚报报道，广州市白云区红星村的小产权房遭强拆，因为属于违建，业主无处维权。业主告诉记者，在购房时，发展商和买家有一份律师见证书。其中，有一份资料显示，地块所有人将该地块赠予开发商“永久使用”，还附上了村委的盖章。而事发后红星村村委则表示，让业主找开发商。

　　3.小产权房的施工过程也没有监督检验，质量得不到保障，且建成后的物业管理也大都比较松散。