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　　在房企转型时期，经常会出现“某某房企收购某某项目”，这便是一种房地产项目投资的行为，也就是人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的一种通过开发和经营等过程获取未来收益的投资活动。那么，房地产项目投资有哪些分类？又有怎样的特点呢？

　　一、房地产项目投资的分类

　　（一）从房地产投资的用途角度：地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。

　　1.地产投资

　　即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。

　　2.住宅房地产投资

　　投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。

　　3.商业房地产投资

　　主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等。

　　4.工业房地产投资

　　我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。

　　（二）从房地产项目投资经营方式角度：出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。

　　1.出售型房地产项目投资

　　以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

　　2.出租型房地产项目投资

　　以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

　　3.混合型房地产项目投资

　　以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

　　二、房地产项目投资的特点

　　（一）投资对象的固定性和不可移动性

　　我们都知道，房地产项目投资的对象是土地、土地上的建筑物及建筑物的附属物，这些资产都具有固定性和不可移动性。有些时候由于某种原因对建筑物需要改造，或者重新建造，那也是一个较长的时间过程。

　　（二）房地产的异质性

　　由于土地是不可移动的，房地产所在的场所是不同的，而且房地产的结构、质量、楼层、朝向等总会有所不同，因此房地产具有异质性。

　　（三）投资过程周期长、成本高

　　整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资的高成本主要源于一下几个原因：一是土地开发成本高；二是房屋建筑物的价值高；三是房地产经济运作中交易费用高。

　　（四）房地产投资要求的环境约束性较高

　　建筑物是整个城市中的一个重要组成部分，在一个城市中，客观上要求有一个统一的规划和布局，建筑物的密度和高度也要符合城市整体规划的要求。同时，建筑物还要有助于维护和改善生态环境。因此，建造各种不同用途的建筑物必然要受到城市规划和环境的约束。这样，在房地产投资中环境问题也是投资者需要考虑的一个重要的因素。

　　（五）房地产资产的低流动性和耐久性

　　房地产投资成本高，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低，同时，房地产投资又有既耐久又能保值的优点。房地产商品一旦在房地产管理部门将产权登汜入册，获取相应的产权凭证后，记得到了法律上的认可和保护，其耐久保值性能要高于其他投资对象。

　　（六）房地产的高投资与高风险令市场进入的“门槛”很高

　　由于土地资源的稀缺性和房屋建筑本身的昂贵性，使得房地产投资所需的资金数额十分巨大，动辄以亿元计，没有雄厚的资金实力者绝不敢问鼎。按照市场经济下“受益与风险成正比”的规律，高投入与高回报、高风险宛如孪生兄弟。

　　（七）房地产的不动性与耐久性令资产价值的地域差异很大

　　由于土地与房屋不可移动，因此不能真正在供与求之间“流通”，也不能实现调余补缺，故同质同量的不动产在价值上却存在极大的地域差异，这使得投资地点的选择成为房地产投资中一个生死攸关的因素。

　　（八）自有资金比例低，融资渠道与融资成本成为重要的制约因素

　　正因为房地产投资对资金有巨额需求且风险过大，几乎没有一个开发商会完全以自有资金投入其中，而总是以各种方式筹集资金以分散风险。

　　当然，凡事有利也有弊，房地产项目投资虽然是周期长、成本高 、高风险的投资，但若有一定的资金实力，计算好成本与风险等，能够规避一定的风险，投资有潜力的房地产项目，未来的收益或许会是一个惊喜。