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　　我们该如何防范房地产抵押贷款的风险?从如下九个方面去注意。

　　(一)深入调查，防止“先租赁后抵押”情形的出现

　　办理房地产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人(第三人)用来抵押的房地产是否已经租赁他人，并对租赁期限、价款等情况摸清，同时依据同类地段的房地产租赁价格进行认真核实、比较，据以对不同情形区别对待，对已经出租期限较长的房地产，原则上不予办理抵押贷款，防止出现 “先租赁后抵押”问题。当然，如果出现“先抵押后租赁”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，可以办理房地产抵押贷款。在贷后检查工作中，尤其要注意“先抵押后租赁”情形的租赁期限及价款，对于明显低于市场价格的租赁合同，通过有效措施予以及时纠正，必要时可以行使代位权，即提起民事诉讼主张自己的合法权益。

　　(二)注意土地使用权的性质和使用年限

　　办理抵押贷款前，要调查清楚房地产所占用土地使用权的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地使用权的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人(第三人)签订合同，要求借款人(第三人)在处置房地产时补交土地出让金或适当降低贷款的折扣率。

　　(三)加大贷后检查力度，防止私自变更土地用途

　　办理房地产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人(第三人)实际使用用途是否一致，如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人(第三人)土地实际用途是否发生变更，根据检查情况及时采取有效措施。

　　(四)对在建工程抵押贷款重点管理

　　由于在建工程具有特殊性，在受偿权上不利，因此，应适当降低在建工程抵押贷款的折扣率;对发放的在建工程抵押贷款，应进行单独、专人管理，要求借款人把基本存款账户设在银行，往来款项要通过银行办理，随时监督借款人资金使用情况，尤其是其与建设工程承包人的工程价款的往来要进行全程监督，尽量避免抵押权出现落空的风险。

　　(五)应熟知房地产市场行情

　　为准确获得抵押房地产的评估价格，应熟知房地产市场行情。虽然我们无权决定评估机构对抵押房地产所作的估价，但可以根据自己掌握的市场行情客观确定贷款发放的额度，掌握贷款发放的主动权。

　　(六)摸清借款人(第三人)用于抵押的房地产的基本状况

　　发放房地产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人(第三人)的实际房地产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人(第三人)仅有一套居住房屋，原则上不予办理抵押贷款;如果借款人(第三人)有多套居住房屋，但存在法律纠纷，暂时也不能办理，应在法律纠纷解决后，根据实际情况确定是否办理。

　　(七)尤其要重视借款人第一还款来源是否充足

　　在发放房地产抵押贷款时，不仅要考虑行使抵押权的第二还款来源，而且更重要的是重视第一还款来源;不仅要对担保人进行担保分析，而且要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人加大贷后检查力度，提高贷后检查频率，动态反映贷款形态，从根本上提高房地产抵押贷款的质量，有效防范房地产抵押贷款风险。

　　(八)发放贷款时，规范使用格式合同。

　　对格式合同没有约定但不约定某些事项，又可能会导致贷款产生风险的，就需要与借款人、抵押人就约定的事项，签订合同附注或补充合同，比如：作为贷款抵押物的房地产尚未装潢的，就需要与抵押人或(和)承租人签订两(三)方协议，明确出租期限届满时，装潢部分的所有权归属，亦或是出租期限届满时，承租人应将房屋恢复原状等等。从而有利于(抵押权人)依法、及时、无障碍地实现抵押权，保障金融债权安全。

　　(九)充分利用法院数据库信息，及时掌握借款人、抵押人涉诉情况。

　　目前，在各市中级人民法院的内部网络上，可以查询案件当事人的有关涉案情况。如有无债权人主张债权?有无拟抵押的财产存在法院查封、扣押的情况?有无强制执行的到期债务等等。通过查询法院数据库的情况，我们可以从另一个侧面来考察借款人、抵押人的财产及信用状况。尤其是以在建工程抵押的贷款，由于在建工程在房产处并无电子楼盘(备案信息)，如存在法院查封、扣押的情形，法院的民事裁定只能送达被申请人处，而在房产部门无任何信息。在此种情况下，我们认为及时查询法院数据库弄清在建工程现状已经变成必不可少的环节。