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来源：深圳晚报

    由颐安集团主办的“2013城市规划高峰论坛”日前举行，摩根大通中国投资银行部副主席龚方雄、中华全国工商业联合会房地产商会创会会长聂梅生等经济专家对中国经济与房地产走向发表演讲，均认为城镇化是中国房地产未来的主要发展方向。

　　深圳晚报记者 杨媛

　　龚方雄：未来是地产黄金十年

　　演讲一开始，龚方雄就亮出自己的观点：“未来十年才是中国房地产的黄金十年”。他说，虽然很多人认为中国的地产黄金十年已经成为过去式了，未来随着国家对房地产业的调控以及国家政策的改变，房地产业不要说未来还有没有黄金十年，现在很多人都不认可房地产业会继续成为中国的支柱产业之一，但是他未来十年是中国城市化、城镇化进程的关键十年，也因此成为房地产发展的黄金十年。

　　龚方雄说，目前中国的城镇化率已经达到了52%，但如果不计入在城镇里没有固定居所、没有户口的农民工，只有36%是真正的城镇居民，所以未来十年，首先是人的城镇化，即在城镇里面没有户口的农民工要变成真正意义上的城镇居民。对比美国、日本、欧洲80%~90%的城镇化率，在未来5~10年里，中国还要把4亿~5亿的农民变成城镇居民，也就意味着中国还会诞生无数个千万级人口的城市。而这一切反映在住房方面，未来中国每年新增加的城镇房屋套数要满足未来中国的城镇化目标，其新建城镇房屋套数必须是在1200万~1300万套左右。

　　同时，龚方雄还表示，过去十年的房价上涨原因最重要的是中国人缺乏有效的投资渠道。龚认为，在现有的投资环境下，股市不能提供长期稳定的回报、银行利息几乎为零，再加上通货膨胀，单方面打压房价是不可能完成的任务。

　　聂梅生：有望迎来成熟健康的十年

　　当天的演讲中，聂梅生从中国房地产改革的历史谈起，直指当下房地产发展中的三大矛盾，她说其一是房改的同时保障房却缺位十年，直到2012年才提出要大力发展保障房；其二是央行出台个人抵押贷款政策时没有差别化利率，造成了长达十年的炒房；第三个就是土地招拍挂，地方土地出让金和税收比例最高达到70%的比例，其他都在50%，这使得用房地产税来代替土地出让金成为难题。在畅谈问题之后，聂梅生表示，这些问题单靠政策的修修补补已经不可能得到彻底解决，需要出台跟它力度一样大、甚至更大的改革性政策，才能解决问题。

　　聂梅生说，2013年5月十大城市新建住宅价格指数中，北京环比上涨2.85%，深圳环比上涨2.03%，一般正负0.5%算是稳定的，所以她认为现在的房价不乐观、不正常，因为房价应该和经济相适应，如果经济是良性的，这种情况之下，房价的上升是和宏观经济相适应的，是良性的房价上升，而目前投资下降，房价却一枝独秀地往上涨，这是一种恐慌和不信任。因此，聂梅生认为这一轮的房价上涨不是好事。她说，下半年房地产的改革政策会比较多，中国房地产在走过了快速发展和处于风口浪尖的十年后，希望迎来趋于成熟和健康发展的今后十年。

　　城镇化是未来地产发展方向

　　在当天的主题演讲及沙龙环节，专家们一致认为，城镇化是未来房地产发展的大方向。龚方雄谈到了城镇化对房地产的影响，聂梅生也认为城镇化与房地产业的正相关，城镇化率越高，房地产的销售面积和销售额上升越快。她说，要完成城镇化进程，一定要完成三项重要的改革，分别是户籍制度改革、土地供给制度改革和金融制度改革。此外，聂梅生说，在第二轮城镇化过程中，中国需要诞生一些升级版城镇化，将核心的资源汇聚在一起，形成一种集聚效应。目前的大运新城汇聚了交通、金融、娱乐、文化等核心资源，就是升级版城镇化的最好体现。

　　颐安集团执行总经理吴松介绍说，从大运会召开以后，深圳市政府、龙岗区政府对整个区域的建设已经投入了大量的精力、物力和财力，大运新城已经变成深圳向东北方向辐射的交通枢纽，尤其是大运站，周边涵盖了公共道路交通、高速公路、高铁、地铁、城际轻轨等一系列多维立体的交通枢纽系统。此外，商业、文化等配套也在不断完善，正是基于这样的影响力，大运新城不仅是升级版的城镇化，也是“国家地标区”。