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乡村振兴的核心是 “富民”，而农村集体建设用地与农户合法住房作为乡村最具潜力的 “存量资源”，其盘活效率直接关系到产业培育与农民增收。近年来，从中央一号文件到地方试点实践，盘活工作已从 “探索期” 迈向 “规范期”—— 既要通过制度创新释放资源活力，也要以底线思维防范各类风险，方能实现 “资源变资本、农民得实惠” 的目标。

一、多维协同构建农村资源盘活的有效路径

盘活农村集体建设用地与农户住房，需立足 “政策引领、模式创新、产业适配”，形成 “政府搭台、集体组织、农民参与、资本赋能” 的协同机制。

（一）政策赋能筑牢制度基石

政策是盘活工作的 “指南针”，需通过制度创新破解产权、用途、收益分配的痛点。一方面，深化宅基地 “三权分置” 改革，明确集体所有权、农户资格权、流转使用权的权责边界 —— 如伊宁市规定宅基地使用权可通过出租、入股流转，租赁期限不超 20 年，既保障农户资格权不丧失，又为资源流转提供合规空间；另一方面，有序推进集体经营性建设用地入市，健全收益分配机制，2025 年中央一号文件特别强调 “确保农民获得合理增值收益”，避免集体资产流失。同时，政策需分类施策：对闲置宅基地，允许整理复垦后入市或用于产业建设；对闲置住房，明确加固修缮标准，支持改造为民宿、加工厂等，如蕉岭县要求农房改造需保留传统风貌，兼顾安全与特色。

（二）模式创新激活资源价值

盘活模式需贴合乡村实际，避免 “一刀切”。其一，村集体主导模式适合资源分散、农民参与能力弱的村庄，如沂水县上梭峪村将 3 处闲置宅基地入股观赏鱼合作社，农户人均年增收 1.23 万元，村集体同步获益，实现 “资源变股权、农民变股东”；其二，社会资本参与模式适合有产业基础的区域，通过 “企业 + 集体 + 农户” 利益联结，如葛庄村引入企业租赁 33 处农房改造精品民宿，企业负责运营，集体负责协调，农户获得稳定租金与务工收入；其三，农民自主创业模式鼓励返乡人才利用自有住房发展特色产业，如蕉岭县农户将闲置房屋改造成电商服务站，既降低创业成本，又带动本地农产品销售。

（三）产业适配锚定富民方向

盘活资源的核心是 “产业造血”，需结合乡村资源禀赋选择适配业态。对生态优美、文化厚重的村庄，重点发展文旅康养，如蕉岭县开发 “客家文宿”，推出民俗体验项目，让闲置农房成为 “文化载体”；对农业基础好的村庄，延伸产业链发展加工仓储，如沂水县盘活 2800 平方米农房建成豆制品加工厂，带动周边 200 亩耕地种植，实现 “农房变厂房、农产品变商品”；对偏远或老龄化严重的村庄，可盘活资源完善公共服务，如沂水县将闲置宅基地改造成 “幸福食堂”，配套卫生室，既解决养老难题，又避免资源浪费。

二、树立底线思维防控农村资源盘活的六大风险

盘活工作涉及多方利益与复杂产权关系，若忽视风险防控，易引发矛盾、损害农民利益，需重点防范六类风险。

（一）政策合规风险，严守制度红线

农村土地的公有制属性与保障功能不可突破，需警惕三类违规行为：一是突破用途管制，如将宅基地违规改造为 “小产权房” 向城镇居民出售，违反《土地管理法》“严禁集体土地无序开发” 的规定；二是 “三权分置” 执行变形，如村集体未经农户同意擅自收回宅基地，或流转协议约定 “永久使用权”，剥夺农户资格权；三是审批流程缺失，如农房改造民宿未履行消防验收、用地备案手续，导致项目合法性存疑，后期可能被责令整改。

（二）农民权益风险，杜绝 “被参与”“被让利”

农民是资源的所有者，需防范权益受损。一方面，信息不对称易导致 “意愿被代表”，如部分村庄仅通过村干部协商租金，未征求农户意见，出现 “800 元 / 年的租金低于周边 2000 元 / 年” 的情况，引发集体信访；另一方面，收益分配失衡与长期保障不足，如一次性支付租金代替 “动态调整”，农户无法分享资源增值收益，或企业经营不善拖欠租金，农户维权困难。此外，需警惕 “自愿退出宅基地” 的隐性风险，避免农户返乡后无房可住、资格权永久丧失。

（三）市场经营风险，避免 “盲目投入”

脱离市场需求的盘活易导致资源二次闲置。一是同质化竞争，如偏远山区未考虑客流，盲目改造大量民宿，出现 “开业即停业”；二是资本无序扩张，部分企业低价获取资源后擅自改变用途，如建设私人庄园，偏离 “富民” 初衷；三是运营能力不足，村集体自主项目因缺乏管理人才，导致加工厂产能利用率不足 30%，资源浪费严重。

（四）生态规划风险，守护乡村本色

盘活需兼顾发展与生态保护，避免破坏乡村风貌。一是生态破坏，如在生态保护区内建设加工厂，排放废水污染农田；二是风貌冲突，过度改造农房为 “城市风格”，拆除传统民居与古树，导致乡村特色消失；三是规划脱节，项目未对接国土空间规划，如在永久基本农田储备区内建设产业项目，后期因规划调整被拆除，前期投入打水漂。

（五）法律产权风险，厘清权责边界

农村产权关系复杂，易引发纠纷。一是产权不清，如农房涉及继承纠纷，仅部分子女签字流转，导致协议无效；二是合同不规范，未明确改造责任、拆迁补偿归属，如企业改造农房后遇拆迁，各方争夺补偿款；三是城镇居民违规参与，通过 “代持” 获取农房使用权，后期因政策限制无法确权，引发诉讼。

（六）金融债务风险，防范 “债务缠身”

盘活过程中需警惕资金风险。一是村集体盲目举债，为改造资源通过民间借贷融资，若项目收益无法覆盖债务，导致集体资产被处置；二是金融产品适配不足，“农房使用权抵押” 因流转市场不完善，若借款人违约，金融机构难以处置抵押资产，形成坏账；三是依赖财政补贴，项目缺乏自我造血能力，补贴到期后即停滞，浪费财政资金。

盘活农村集体建设用地与农户住房，不是 “一放了之” 的资源开发，也不是 “严防死守” 的被动保护，而是 “创新与规范并重、发展与民生同步” 的系统工程。需始终坚持 “土地公有制不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损” 的底线，以政策为纲、以模式为径、以产业为基、以风险为戒，让 “沉睡的资源” 真正转化为 “富民的资本”，为乡村振兴注入持久动能。