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    小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

    小产权房出现的原因

    1、城市房价过高

    中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。相对来说小产权房价格上的优势掩盖了其产生的风险,对于想去大城市,而又无力购房的人来说这无疑是非常好的过渡。

    2、地方政府的管理不到位

    根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。作为一种市场行为,小产权房在房地产市场中能够存在这么长时间,能够从局部地区、个别城市扩展到全国,这恐怕应该是政府相关管理部门的失职,是一种管理上的严重缺位和行政不作为,乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。

    3、农地制度不合理

    小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

    4、新农村建设的漏洞

    在国家要求的新农村建设中,村里把原来的宅基地进行统一规划、集中建房,所建的房子应该是连排的、类似公寓形式的住宅。但是乡镇政府在建设这项工程时,由于资金窘迫,便会和开发商合作,将上级政府批准的,用于新农村建设的宅基地同开发商搞合作开发,然后将一部分房子以低廉的价格卖给农民,另一部分房子便让开发商给城市居民获取利润了。所以小产权房的开发其实是搭上了新农村建设的便车。

    5、市场需求

    小产权房市场份额的扩大,从某种意义上说,体现了市场对资源配置的自我调适功能，当城市公共住宅无法满足民众需要时,市场注意力自然会流向既无费也无税的集体土地;乡镇基层单位为了创收以补贴财政,也需要城市购买力来填补农村的“消费空当”,农民也需要增加收益。城、乡都是基于各自公共产品提供不足而向外求解,这当然就造成了小产权房的市场空间。另外,小产权房规模的扩大也取决于它的供求关系。当很多人尝到了购买小产权房的甜头,那么需求自然就上去了。

    购买小产权房的风险

    1、法律效力

    “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
    对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
    对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
    对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

    2、房产转让

    “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。购买后不能合法转让过户，对房屋的保值和升值也有一定影响。

    3、政策风险

    购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。