土地流转专业平台

随着人口的增加，房产的建设也在加快，而建房是需要土地，土地的供应和房价也有一定关系。那什么是土地供应量？土地供应有哪些方式？

一、什么是土地供应量？

土地供应量就是达到供地条件的土地总数。如果想知道某个城市的土地供应量就可以查阅中国国土资源统计年鉴，年鉴主要记述我国国土资源工作进展情况，包括土地资源、矿产资源、海洋资源和测绘地理信息等四个方面内容，分重要文献篇，重要工作专述篇，行政管理篇，国家土地督察工作篇，国家海洋局、国家测绘地理信息局、中国地质调查局、中国人民武装警察部队黄金指挥部篇，直属单位及学会协会篇，地方工作篇，机构调整和人员变动篇，统计资料篇和附录等10个常设篇目，以文字、图片和表格等多种形式，全面客观的记述了我国国土资源事业改革和发展情况。

二、土地供应有哪些方式？

（一）协议出让方式（特殊）

政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同，土地使用者支付相应的出让金，国家把一定期限的国有土地使用权让渡给土地使用者。

1.范围：21号令第3条采取排除法确定了协议出让的适用范围，即：只适用于除法律、法规、部门规章规定必须招标拍卖挂牌的情况，实践中主要是工业用地、仓储用地及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目等。但同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，协议出让随时可以向招标拍卖挂牌出让“转换”。（出让范围小）

2.出让金：协商形成并编制并公布出让计划。

3.估价：21号令第5条规定：协议出让的估价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%。

4.程序：主要包括7个环节：编制并公布出让计划、接受意向用地者申请、确定出让方式、编制出让方案、确定出让底价、协议出让价格并签定出让合同、公布出让结果。

（二）招标、拍卖、挂牌方式（一般）

1.范围：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第4条明确了招标拍卖挂牌的范围，规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。（出让范围大）

2.出让金：竞价方式形成并编制并公布出让计划。

3、价格：根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。

（三）国有土地租赁方式

从理论上讲同样适用协议方式和招标拍卖挂牌方式。

1.拆迁2、报批3、征收4、出让5、租赁6、流转

流转：指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

土地流转具有以下五大模式：土地互换、土地出租、土地入股、宅基住房、股份合作。

国有建设用地

一级流转：出让（招标、拍卖、挂牌）、使用权租赁、使用权作价出资（入股）

二级流转：转让（出租、交换、赠与、继承）、出租、抵押等

国有农用地

一级流转：主要是发包方式让渡

二级流转：转让、出租和抵押农村土地承包经营权流转的方式主要有：转包、出租、借用、互换、转让、入股等。

转包是农民集体经济组织内部农户之间的土地承包经营权的租赁。转包人对土地经营权的产权不变。受转包人享有土地承包经营权的使用权，获取承包土地的，并向转包人支付转包费，转包无需发包方许可，但转包合同需向发包方备案。

出租是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。出租是一种外部的民事合同，出租人对土地经营权的产权不变。承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权，并向出租的农户支付租金。农民出租土地承包经营权无需发包方许可，但出租合同需向发包方备案。

借用是出借人将土地承包经营权借给他人使用。借用是一种无偿合同，借用人无需向出借人支付土地承包经营权的使用费。农户将土地承包经营权借给本村人或借给外村人均无需发包方许可，但出借合同需向发包方备案。

互换是农民为了耕作方便或出于其它考虑，将自己的土地承包经营权交换给本集体经济组织内部的其他人行使，自己行使从本集体经济组织内部的其他人处换来的土地承包经营权，承包方不能与其他集体经济组织的农户互换土地承包经营权。

双方农户达成互换合同后，须报发包方备案，且应与发包方变更原土地承包合同。

同时，互换后的土地承包经营权人仍要按发包时确定的该土地的用途使用土地，履行该地块原来负担的义务。

转让是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地经营权，经发包方许可后，以一定的方式和条件转移给他人的一种行为，并与发包方变更原土地承包合同。

土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位和个人。