土地流转专业平台

　　农村土地流转不只是有商机，同时伴随着陷阱。有的人大面积流转基本能农田，土地租金价格昂贵，而没有好的农业项目，近几年土地流转价格涨幅很大，土地租金从五年前的300元/亩，到现在涨价1500元/亩。如果你流转的是昂贵的土地只能发展粮棉油，赔钱。如果你从其他人手里二次流转土地，因为土地合同不规范而有纠纷，赔钱。

　　▶ 不了解土地流转的土地性质

　　我国土地按用途分类，分为农用地、建设用地、未利用土地，其中我们做农业主要涉及的就是耕地，耕地又分为基本农田、一般耕地和为耕地，其中，我国在1998年12月24日颁布了《基本农田保护条例》，来保护基本农田，发展粮棉油。

　　流转土地后发展什么挣钱农业项目

　　▶ 选择合适的农业产业类型

　　流转土地后，在选择农业项目之前首先要根据地理环境和自然资源秉性选择一种农业产业类型，目前为止农业产业类型有：规模农业、设施农业、休闲农业、养殖业等，如何去选择除了结合农业自然秉性，还要结合当地的劳动力价格、当地产业务类型的市场前景、以及土地的性质还地理位置。

　　▶ 结合产业类型，找准农业项目

　　选择好了农业产业类型之后，就要开始慎重的选择农业好项目，农业包容万象，但不能漫无目的地乱做事。衡量一下创业者自身的强项，发挥自身优势，这对白手起家者尤其重要。创业初期要精打细算，合理布局。农业面广，商机多。首先投资成本要核算，如何创造综合效益，要考虑到如何套种、轮种、立体化、产业链化等，这些算好了，成本可能降低不少，效益自然出来了。

　　土地流转这么不好搞，哪里还有商机?

　　▶ 土地确权，为土地市场活跃埋下商机

　　确权是要改革集体经济制度安排，确权可解决土地撂荒和粗放经营问题，“一旦确权，产权会迅速明晰化，就会增加博弈的主体。”

　　搞市场经济，必须搞土地确权。市场经济讲究要素市场，要素要交易，就要明晰产权。如果产权不明晰，就没法交易。谁敢购买产权不明晰的东西呀?要素交易的前提是产权明晰。适应生产资料这一要素交换的需要，这就是土地确权最大的意义所在，也为土地市场活跃埋下商机。

　　▶ 把握“农地入市”，轻松跨过陷阱门槛

　　党的十八届三中全会《决定》的原文是这样的：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”这就是说，“农地入市”是有限定要求的，是有“门槛”的，不是什么农地都可以入市。

　　农村土地包括集体农用地、建设用地、未利用地3种，其中集体建设用地又可分为宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地3类。集体经营性建设用地，通俗地说就是用于非农生产经营性质的土地，也就是集体经济组织用于从事第二、第三产业的土地，如村办及乡镇企业的用地。在农村土地中，只有这部分土地才有入市的资格，而耕地、宅基地等都不行。

　　土地流转农业商机要具备的素质

　　▶ 首先，你要有一双千里眼

　　看上某一地块前景，通过某些手段，让更多的买主参与，人多地少价格自然就上去。如河北省石家庄外环附近的耕地，按照每年两季种植小麦和玉米，每亩总收入不过3000元，扣除农资和农民工资，纯利润也就600多元。可由于地段特殊，有被征收的可能，许多企业和个人想赚土地性质改变的钱，以高价在当地流转土地——发现市场机会。

　　▶ 其次，你心里要装着一杆秤

　　我国东部发达地区的农用地租金都在800元/亩以上，越南类似的耕地租金在每亩300元左右;一线城市工业开发区土地租金在每亩几十万到几百万元，住宅用地高达每亩租金几千万元。土地的价值一要看位置，而要看你种什么。种粮食，租金几百块钱;种经济作物，租金几千块钱;种工业厂房，租金几十万元;种住宅，租金几千万元;种天安门城楼，千金不换!——地上物价值评估。

　　土地流转农业商机具体方法

　　▶ 第一条 以地养地

　　圈一定规模的耕地，选几个优良品种进行示范，目的是让农民种，我们卖种苗更挣钱!

　　▶ 第二条 土地托管——替农民种地

　　示范大田作物种植，让农民感受到比自己种更合算，诱农民上钩，到时候托管费、农资都挣钱!

　　▶ 第三条 种豆得瓜——换品种得高收益

　　把每亩产值一两千元的作物，改种五千元以上的经济作物，利用交叉种植增加每亩单产，收益也很好!

　　▶ 第四条 偷梁换柱——变相租给城里人

　　将土地化整为散，变成现实中的开心农场，以没块地500元以上价格租给城里人;偷梁换柱，把温室大棚变城里人眼中的的乡间别墅，收益更高!

　　▶ 第五条 产业变性——生产变加工流通

　　做周边规模种植农产品的流通业务，比自己种植收益高;做相应种植的农产品加工，效益更高，还能拿政府补贴。

　　▶ 第六条 土地变性——农地变国有开发

　　预判市政占地、城市占地，土地赔偿、地上物赔偿好几十倍。

　　▶ 第七条 扭转乾坤——别人投资我圈地

　　搞一个农业科技项目，编一个可研报告，“忽悠”政府低价给地，高价评估，再“忽悠”投资人投大钱占小股。

　　▶ 第八条 土能生金——大家出钱我盖房

　　引领新农村、新城镇发展的大趋势，让老百姓集资上楼，得项目40%面积;让建筑商垫资建楼，得项目40%面积;我们只需要搞一个新农村规划，统筹一下就纯得20%的楼面收益。

　　▶ 第九条 钱更生钱——大家攒钱我掌控

　　注册个合作社、引入技术、写一个规划、做一个产业、建一个新村、画一个蓝图，用农民每家不多的钱，搞一个几万户的信用合作。农民又得利、又得产、又得房，合作社又得钱、又得业、又得名，几个主要负责人名利双收，呼风唤雨!