地产化
“去房地产化”是指在我们国家现阶段的经济发展过程中,太过依赖于“房地产”产业,所以需要弱化经济对房地产的依赖作用。去房地产化就是说将房地产产业对国家经济的影响减少,发展其他产业的经济。房地产调控市场化是指“稳定住房消费”等于重提房地产业是支柱产业,要求促进市场交易的回升,减税和扩大公积金贷款的覆盖面这两个方案,可能会主要围绕刚需和改善型需求而制定。那么农村土地市场化有哪些好处呢?
严控商业地产土地供应避免同质化
来源:企业家日报
“和全国其他城市一样,由于近年来的房市调控主要是针对住宅地产,而对商业、旅游、养老等地产业态影响较小,而商业地产的利润率又相对较高,促使不少开发商转而竞相开发商业地产,市场出现了一些亟待解决的问题。”
福建省第十一届政协委员、恒亿集团董事长郭建平在今年福建省“两会”期间接受本报记者专访时称商业地产数量大、同质化、空置率高,他建议要严控普通商业地产土地供应。
商业地产问题多:
地产资本下半场突围 "多元化"模式再度兴起
来源:中国证券报
从去年下半年开始,进入下半场的地产大佬纷纷拿出突围架势,曾经在上个世纪90年代兴起的“多元化”模式再度兴起。其中,不仅有恒大“全面开花”式的发展,也有万科、星河等房企染指金融。然而,如今的房地产公司已经不是20年前规模有限的“小舢板”,随着近年中国房地产市场的快速发展,龙头开发商已经成长为“航空母舰”,在当下向多个方向拓展或许将引发史无前例的新效应。
从怡宝到冰泉
1991年,仍处在创业期的万科买下了怡宝蒸馏水公司51%的股份;5年后,万科将怡宝的股权卖给华润,彼时的王石已经开始思考万科的专业化问题。2013年,在全中国的球迷都在为恒大足球俱乐部引领中国足球翻身逆袭而兴奋鼓舞时,球迷发现,恒大队员球衣上的显著位置印上了“恒大冰泉”。恒大,这家多年蝉联中国房地产市场销售面积第一名的开发商高调进入快速消费品行业。
新型城镇化规划已上报国务院 地产股集体大涨
来源:北京晨报
昨日从国家发改委获悉,在前不久召开的中央城镇化工作会议中,一份名为《国家新型城镇化规划》的方案已经提交会议讨论并进行了修改,目前已经由国家发改委上报国务院,至于何时出台尚无具体时间表。
国家发改委固定资产投资司副司长欧鸿昨日在发改委召开的新闻发布会上表示,2013年,投资对经济增长的拉动作用进一步加强,投资对经济增长的贡献率达到了50.4%,比上一年提高了3.3个百分点。
对于投资占GDP的比例进一步扩大,发改委并没有表示太多的顾虑,依然以鼓励的心态对待。欧鸿表示,2014年依然要发挥好投资对经济增长的关键作用,并不存在对投资规模进行控制的问题,而是要在优化结构的前提下保持合理的投资规模。
土地和房地产是城镇化重要载体
来源:石家庄搜房网
朱中一:中国房地产业协会副会长
近日,朱中一在2013中国新型城镇化案例研讨论坛上指出,城镇化是从事第一产业的农村劳动力向第二产业、第三产业转移的过程,是农业专业人口从农业社会生活转向城市生活的过程,是劳动方式、就业方式、生活方式转变的过程,包含了经济发展的规律。
推进以人为核心的城镇化,产业支撑是城镇化的重要基础,土地和房地产是城镇化的重要载体。房地产行业首先要关注老百姓的住房问题,就是把符合条件的农村转移人口转为城镇居民,解决住房问题;其次要不断完善市场配置和政府保障相结合的住房制度。
三中全会有利推进城镇化 绿色地产或迎机遇
来源:网易财经
日前发布的《中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议公报》指出,城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍,必须健全体制机制,形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系,让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制机制。
要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制,建立城乡统一的建设用地市场,完善金融市场体系,深化科技体制改革。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,建立城乡统一的建设用地市场,旨在盘活土地存量,增加土地市场供应,从市场的角度对于未来建设用地市场进行调节,以实现城乡城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,最终推进新型城镇化建设。
房地产决定城镇化速度和质量
来源:中国经济时报
今年前三季度的数据出来后,7.7%的GDP增速让大家都松了一口气,各种“回稳”和“稳中向好”的言论也在表明无论是决策部门还是市场人士,似乎都对目前的中国经济增长表现“暂感安心”。
然而,与经济增速回升同样重要、甚至更为重要的是,经济增长的质量是否得到改善?经济增长中那些长期性的结构问题是否得到缓解?换言之,如果当前的经济回暖不能伴随着原有增长模式中一些根本问题的改善、甚至反而有所恶化,也许就不容易让大家那么乐观了。目前,经济增速的反弹,与房地产市场近来的火爆表现不无关系。但就房地产近期的变化来看,很难得出困扰中国经济已久的房地产问题正在逐步改善,更多的事实指向的其实是另一个方向。
如果说用“挟持”或者“绑架”这样的词语来描述房地产与中国经济之间的关系太过负面的话,那么,比照类似“无农不稳”或“无粮不稳”的说法,可以说,中国经济事实上已经陷入到一个“无房不稳”的境地。房地产在中国经济社会中占据的地位以及发挥的作用,已经不能仅仅从拉动经济增长的单个方面来看待。
新型城镇化催生城镇商业地产 融资大门提速城镇化建设
来源:搜房网
[提要]“一方面土地财政不可持续,另一方面城市建筑高耗能不可持续,因此地产企业的转型势在必行,由经营土地转向经营房屋,由地产商转向建筑服务商。”
“一方面土地财政不可持续,另一方面城市建筑高耗能不可持续,因此地产企业的转型势在必行,由经营土地转向经营房屋,由地产商转向建筑服务商。”
8月22日,国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令在绍兴如是说。
仅有房地产的发展不是城镇化
以改革促进城镇化和房地产健康发展
来源:经济参考报
当前,有关城镇化的话题日益升温。新一届政府把城镇化作为拉动内需和带动经济增长的引擎。官员、学者、企业家纷纷就城镇化发表自己的观点,其中国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁的观点值得引起注意,他对于城镇化涉及的科学问题分析切中要害。他认为推进城镇化进程关键在于改革,打破阻碍实现人的城镇化的藩篱。
作为一名城镇化改革的实践者和积极推动者,李铁在从事城镇化政策研究工作的近20年时间里,多次参与了中央、国务院有关城镇化政策文件的起草和制定,而且亲身参与了指导改革试点工作的实践。最近他所在的城市与小城镇改革发展中心又推出《城镇化与社会变革丛书》,把城镇化改革的研究成果集结成册。近日,李铁接受了《经济参考报》记者的采访。
新型城镇化的重点是农业转移人口的市民化
《经济参考报》:十八大报告提出,要推动“工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调”。中央经济工作会议进一步提出着力提高城镇化质量,要走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。新型城镇化蕴含着怎样的战略意义?您心目中的新型城镇化图景是什么样子?
李铁:如何理解中央所提出的新型城镇化道路,目前各方认识还未足够明晰:一些地方希望借此机会上更多的项目;一些学者提出了高质量的城镇化文明理念和相应的指标体系;企业家希望找到新的投资热点;有的人虽然认识到“以人为本”的实质,但是在政策操作层面的设计上还是五花八门,并未触及实质。就我个人理解,中央提出的新型城镇化政策,核心内容涉及以下两个方面:一是人的城镇化问题,就是如何解决农民进城就业后的基本公共服务问题;二是城镇的发展模式和路径,即如何实现城镇发展的可持续、生态、低碳和绿色。
2012年,我国的城镇化率达52 .6%,而按城镇户籍人口计算的城镇化率仅35 .3%,之间存在着17 .3个百分点的差距。这说明2 .5亿农民工和约7500万城镇间流动人口在城市还没有享受到与城镇户籍居民同等的公共福利。如果按照每年一个百分点的增长速度,到2020年,我国城镇化率将达到60%,意味着我国的城镇人口将会达到8亿人左右。进城的农民工将会在现有基础上再增加接近1亿人。如果不及时解决他们的公共服务和进城落户定居问题,我国城镇化的质量将不会得到根本改善,反而还会加剧未来可能出现的各类社会矛盾。
所谓新型城镇化,就是要实现城镇化从数量型增长到质量型提升的转变,也就是说要解决农民工进城后公共服务均等化和定居落户难的问题。这也就意味着当前城镇化的工作重点是如何实现的城镇化,如何坚定不移地进行户籍管理制度改革和逐步完善农业转移人口市民化的进程。
房价变化与城镇化及城市等级相关
《经济参考报》:未来新型城镇化的目标之一就是要解决农民工定居落户,这为房地产业发展带来了广阔的机遇。但是,当前,中国的房价居高不下。根据国家统计局统计,2013年6月,全国70个大中城市中有65个城市房价出现环比上涨。可以说房价已成为中国老百姓最关注的话题,任何与房地产价格变动有关的消息都会牵动老百姓的神经,您认为,造成中国房价不断上涨的原因是什么?
李铁:我们不能笼统判断中国的房价上涨,首先要分析中国哪些地区的房价在上涨?为什么会上涨?为什么房地产成为大家都非常关注、各级地方政府都在全力推动的一个产业?
很多研究都把城市分为一线城市、二线城市,三、四线城市,这直接说明了中国的房地产发展,房价上涨和等级化的城镇管理体制有直接的关系。首先,高房价主要集中在高等级城市,特别是直辖市、省级城市和副省级城市。城市资源分配不平衡,从低等级城市向高等级城市集中,等级越高的城市优质资源越集中,行政资源分布影响了市场资源分布。在高等级的城市买房,主要也是购买那里的优质资源和优质公共服务。而土地的限量供给导致这些城市资源的稀缺,高等级城市核心区域土地资源永远是稀缺的,土地资源稀缺肯定会导致这些地段的房价的上涨。
其次,相比于金融、银行存、证券、基金等领域,房地产是目前相对稳定的投资需求。土地资源的稀缺性决定了它的价格上扬。
第三,经济增长带来社会收入群体分化,基于人口总量的高收入人群基数大,形成对高等级城市高房价的支撑。假如高收入人口占全国的10%,我们会有1.36亿高收入人口形成持续的高端的购买群体,对高端、高层次地产有持久性的需求。他们第一会在本地买房,第二会到省会城市买房,然后到北京、上海买房。高收入人口到等级高的、核心资源好的、优质资源相对集中的城市买住房,这在当下中国是好合理的选择。
《经济参考报》:对于未来房价走势您有何判断?
李铁:我认为,除了看住房供应量大小外,还需要考虑以下几方面因素:
首先,城市的辐射范围。城市等级越高,辐射范围就越广,北京辐射全国,省会城市基本上是辐射全省。高行政等级城市的资源短缺是常态的,而且不可再生。户籍制度导致了公共服务封闭式的格局难以打破,在这情况下,资源短缺、公共服务的封闭,也促进高等级城市房价进一步上涨。
其次,城市所在地区的人均收入水平。像浙江、广东、江苏等沿海发达地区,城市辐射范围虽然不如西北地区的城市,但是人均收入水平高,也就支撑这个区域的房价上涨幅度大于中西部地区。
最后,土地出让金制度下的城市发展模式。各级地方政府竞相开辟工业区,压低土地价格,赔钱搞招商引资,形成工业产业,来支撑政府的G D P和财政收入。这个成本要通过房地产开发、高额的土地出让金进行弥补。现在每届政府都要有新的政绩,结果城市摊子越来越大,基础设施、供给的成本大幅度增加。政府税收只能保财政、保吃饭,所以这些成本只能靠融资、卖地等方式偿还,而融资还得靠未来的土地出让金偿还。这就形成了这种恶性循环,导致现在新区、新城不断扩展。
综合判断,在一线、二线高等级的城市,资源稀缺性还存在,房价还有上涨的空间,部分三线城市和四线城市、县城再按照这样的模式发展房地产,恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。
有人认为,中国的房地产会出现像欧美、日本一样一样的泡沫,其实不能简单地进行类比。这些国家城市化率已经饱和,而中国才刚刚过半,户籍人口城镇化率才35 .3%。因此对于城镇住房的需求还有很大的空间,启动内需也与此有 关。分析中国的泡沫,成因不同,结果也不同,可能会带来局部中小城市楼市的崩盘,但是在高等级城市不仅不会崩盘,还会上涨。
解决房价居高不下需改革
《经济参考报》:高企的房价阻碍了农民工市民化的步伐,不利于推进城镇化,农民工进的来,但是无法在城镇中定居,而且居高不下的房价对于中国经济的发展也带来了很大的隐患,许多地方出现了各种所谓的“鬼城”,您认为要解决高房价需要采取哪些措施?
李铁:新型城镇化的重点就是实现农业转移人口的市民化。要想解决房价居高不下的问题只有通过改革才能实现。
第一,尊重市场规律,不要让稀缺的资源被限定在较低的价格,造成严重的浪费,促进商品房价格的市场化。取消限购政策,认同房价上涨的市场规律,政府通过税收等措施,拿出更多的资源解决公共服务的问题。
第二,提高城区稀缺土地资源的利用效率。现在的二、三线城市,一些城市把自己搞成所谓的生态城市、绿色城市,摊大饼,形成了土地的严重扩张,搞上百米宽的大马路,几千亩的大广场,几平方公里甚至十几平方公里的生态公园,有的城市面积并不大,人口也不多,只有十几万人、二十多万人,根本没有这么大的需求,这样造成土地资源的严重浪费。
第三,合理配置空间公共资源。一是通过市场的规律,或者通过行政的引导,使一些优质资源向中小城市相对均匀分布,合理疏散人口,遏制房价的上涨趋势。二是改变交通状况,原来高速公路连接中小城市,现在要建设轻轨,在相对远的地方,增加中低收入者购房的供给。
第四,加大租房的力度。人口的流动就业和居住,在任何一个市场经济国家都是常态,不能通过所谓的改革,去强化保障房的福利供给,来把这种流动的常态,通过传统的体制,打着改革的旗号固化。在买和租的政策选择下,租房有更广阔的市场。全国2 .6亿农民工和7000万城镇流动人口,绝大多数人口以租房的方式在城镇居住。租的过程中我们有更多的选择,可以引导民间资本,甚至在集体土地上进行改革,利用存量用地建造公共租赁房。政府加强设施的配套建设,完善租房体系。稳定的居住条件并没 有 涉 及 买 房 还 是 租 房 , 只 要 是租,也可以构成稳定的居住条件,租房的市场、租赁市场的供给,也会 为 房 地 产 业 开 辟 一 个 广 阔 的 空间。
总之,推动新型城镇化需要推进户籍制度改革,释放人口红利;坚持集体土地改革,释放集体土地的低成本红利;进一步推进城镇等级管理制度改革,促进城市发展资源的平等分配,释放中小城市的活力,为中国的经济、为房地产企业提供更好的发展平台。
房地产行业:新型城镇化,土地流转亟待进一步改革
来源:广发证券
农村产权有序流转有利于推进新型城镇化
我们认为,我国城镇化涉及大规模农村人口向城镇转移,因此,农村居民是否可以同城镇居民一样,平等地分享城镇化带来的收益,是新型城镇化推进的关键问题。由于我国的体制遗留问题,许多农村产权,主要是农村土地,其确权和流转,一直以来都面临着较大的瓶颈。这导致了两个方面的问题,一方面,由于农村土地地理位置上的分散性,使得农业生产的规模化经营受到阻碍,另一方面,农村土地的集体所有权属,降低了土地作为资产的收益性。因此,我们认为农村产权的有序流转是农民获得城镇化红利的重要前提。 农村产权交易所的建立,将原本分散的、小规模的、农民自发的农村产权流转引入了交易所,形成了集中的、大规模的、政府规范的产权交易市场。其中,土地承包经营权的有序流转,高效地整合了农村的土地资源,提升了农业生产的规模效应,从而增加了农民的劳务收入,同时,各地方试点的农村房屋租赁以及宅基地使用权的流转,增加了农民的资产性收入。
农村房屋和闲置宅基地使用权的流转是未来方向
尽管农村土地承包经营权的转让如火如荼,农村房屋和闲置宅基地使用权的流转是相对滞后的,这是与我国独特的土地所有权制度带来的改革瓶颈有关。考虑到我国城镇用地稀缺与农村土地闲置的内在矛盾,在集体使用权属性不变的大前提下,我们认为,未来农村房屋,尤其是农村闲置宅基地的使用权流转将是未来改革的重要方向。事实上,上述矛盾的愈发尖锐也使得各地早在2003年其,就陆续开始尝试各种方法来实现农村闲置宅基地使用权的流转。同时,在2013年初深圳又开始推出试点,允许农村集体产业用地入市流转并转化为国有产业用地。
土地流转与房地产市场
整体来看,我们认为,在新型城镇化下的土地制度改革,对于整个房地产市场将主要带来两个方面的影响。第一,农村集体用地的流转入市,尤其是处于城乡结合处的农村集体用地,将有效地增加建设用地的供给,缓解大中城市土地资源稀缺的问题,有助于平抑地价,降低土地成本,同时也会增加商品房市场供给。第二,土地经营承包权的流转有利于实现适当的农业生产规模经营,提高外出务工的农民的收入,同时,在农村房屋的租赁以及闲置宅基地流转的过程中,也可以享受土地增值带来的收益。这样也将使得进入城市务工的农民有能力在城市置业,分享城市发展的成果。