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来源：企业家日报

    “和全国其他城市一样，由于近年来的房市调控主要是针对住宅地产，而对商业、旅游、养老等地产业态影响较小，而商业地产的利润率又相对较高，促使不少开发商转而竞相开发商业地产，市场出现了一些亟待解决的问题。”

　　福建省第十一届政协委员、恒亿集团董事长郭建平在今年福建省“两会”期间接受本报记者专访时称商业地产数量大、同质化、空置率高，他建议要严控普通商业地产土地供应。

　　商业地产问题多：

　　数量大同质化空置率高

　　由于商业地产的利润率较高，因此国土、规划部门在供应住宅用地时其项目都规划有一定比例的商业面积，以吸引开发商竞拍。这样，随着住宅面积的不断增加，其配建的商业面积也越来越多。

　　郭建平举例称，截至2013年9月，福建龙岩中心城市累计商业地产面积已达296.39万平方米，按统计部门公布的截至2012年底中心城市常住人口是68.3万计算，其人均商业面积是4.34平方米。预计至年底还将有24万平方米左右的商业面积将推向市场，届时商业地产面积将达320万平方米左右，按那时常住人口增至70万计算，人均商业面积约是4.6平方米。“根据现代经济学规律，城市商业面积的配备与城市人口是有一个合理的比例的，一般发达国家人均商业面积是1.2平方米，发展中国家会高一些，约2平方米左右，而龙岩中心城市的商业面积已大大突破这一比例，说明商业地产面积数量、体量明显偏大。”

　　近几年来，随着著名商业开发商万达、万科等品牌企业的相继入闽，新建了一批购物中心、商业综合体、商业广场等，但形式大同小异，就是以大商场为主体，集众多专营店超市、餐饮、娱乐辅助业态的多功能商业中心，各地的商业综合体看上去“千篇一律”，引进的品牌经销商基本都一样。郭建平分析称，“因项目未能体现差异化，重复现象十分严重，这就不可避免地陷入‘同质化’竞争风险。由于同业商户过多，同质竞争缴烈，加上电商的强力冲击使市场呈现疲软、整体处于下行趋势，导致不少商家经营陷入困境，商业地产业主或开发商的投资回报期望落空。”

　　郭建平还说，由于定位过高，供应量过大，品牌重复，经营风格雷同再加上网络购物的冲击，导致大量商铺、购物中心面积空置。以龙岩中心城市为例，根据该市统计局提供的数据，商业地产空置率2011年是25.83%，2012年上升至79.66%，2013年第三季度已高达165%。现在一边是几万、十几万，甚至几十万平方米的商业大盘扎堆入市，一边却是经营不善的商家黯然退场，“本店转让”的广告随处可见。

　　严控普通商业地产土地供应

　　基于上述商地地产发展过程中存在的各种问题，郭建平在福建省“两会”上呼吁，要从源头上遏制普通商业地产的盲目扩张。建议在项目规划上，要严格控制普通商业地产项目和项目出让地块规划技术指标中的商业地产面积。项目要体现“差异化”原则，严格限制星级酒店、商场、娱乐、餐饮等普通商业地产项目。要根据该区市人口增长、居住分布情况，根据当地的资源、文化特色，规划建设具有当地特色的、有市场竞争潜力、有一定经济效益和社会效益的项目。

　　同时，郭建平还建议，要严控普通商业地产土地供应。今后，除新开发的处于城乡结合部的住宅小区为满足居民的生产、生活需要，确需建设一定数量的商场、餐饮、娱乐场所外，要严格控制普通商业地产的土地供应，一般不再供应用于开发商业地产的土地。

　　福建省各设区市，虽说这几年发展迅速且具有潜力，但就目前来说，市民的消费能力和消费欲望并不算高，而如此多的商业综合体集中在同一区域，势必会形成激烈乃至恶性竞争，导致招商困难、开业率不足、人气不旺等后果。

　　郭建平认为，在这种情形下，政府招商、地产商投资时，应将发展定位转移到主题商业地产上来，即根据本地经济、社会发展情况建设具有当地特色，符合发展经济和为城市居民生产、生活服务需求的各类专业市场，如建材市场、汽贸市场、中草药市场、农副产品市场等,这样或许能从激烈的同质化竞争中走出一条新的道路。