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重庆梁平县川西村9社7户农民，最近向社集体经济组织申请整户退出承包地，面积28亩。目前农民已和村社签订了退地协议，每亩有1.4万元补偿。不少人说，通过有序退地，获得合理补偿，全家人算是彻底“洗脚进城”了。

承包地是农民最重要的土地财产权益。梁平是全国农村改革试点县，在农民自愿基础上，率先试点承包地有偿退出，既通过土地“变现”，使农民得以带着财富进城；又靠土地流转再利用，培育新型农业主体，为规模经营打下基础。

记者发现，川西村9社这7户退地农民已进城多年，有稳定的职业和居所。土地有偿退出，是他们现实理性的选择。

宅基地变“活”渠道通进城买房用“房票”——山东武城县试点农户宅基地有偿退出机制

在地处鲁西北的山东省武城县，许多老旧的农村房屋和宅基地悄然迎来前所未有的“盘活”机遇。在县里的试点项目区，农户退出宅基地，不仅可得到几万元评估补偿，还可获得１万元的“房票”，用于进城买房时等值使用。

武城县是山东省唯一的实施产城融合推进就地城镇化试点县。今年8月份，武城县在推进“美丽乡村·空心村整治”过程中，率先推出农户宅基地置换和有偿退出机制，选择宅基地空闲面积较大、连片面积30亩以上与大田相连的土地进行复垦，不少农村老旧宅基地因此被盘活。

在地处鲁西北的山东省武城县，许多老旧的农村房屋和宅基地悄然迎来前所未有的“盘活”机遇。在县里的试点项目区，农户退出宅基地，不仅可得到几万元评估补偿，还可获得１万元的“房票”，用于进城买房时等值使用。

武城县是山东省唯一的实施产城融合推进就地城镇化试点县。今年8月份，武城县在推进“美丽乡村·空心村整治”过程中，率先推出农户宅基地置换和有偿退出机制，选择宅基地空闲面积较大、连片面积30亩以上与大田相连的土地进行复垦，不少农村老旧宅基地因此被盘活。

“根据房屋价值评估，这次片区内自愿退出宅基地的村民获得了6万元至12万不等的补偿，还有1万元的‘房票’。”据武城县李家户镇党庄村村主任任玉祥介绍，位于村西南角的项目区，此前空地较多，退出7户宅基地，可获得38亩土地进行耕种。

为有效提高农业和农村资源的利用效率，优化配置土地资源，统筹城乡发展，鼓励农民进城，推进新型城镇化建设，市政府出台了《枝江市农村宅基地有偿退出办法（试行）》，为农民朋友送上了一个大大的红包。

一、哪些农村宅基地可纳入退出范围？

（一）依法进行确权登记，取得土地使用权的农村宅基地；

10月10日，国土资源部、国家发改委、公安部、人力资源社会保障部、住房城乡建设部联合召开新闻发布会，解读近日出台的《关于建设城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，《意见》中明确了提出允许进城落户人员自愿有偿退出或转让宅基地。那么农村宅基地有偿退出、转让过程中，哪些问题值得重视？

首先，我们来看看宅基地使用权包括哪些内容？

1. 占有权

国土资源部规划司副司长周建春今日表示，结合农村宅基地制度改革试点的要求，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，鼓励农村土地经营权规范有序流。农村宅基地可有偿退出或转让了，那转让过程中要注意这些问题！

首先，我们来看看宅基地使用权包括哪些内容？

(1)占有权。

宅基地使用权人对其依法申请批准取得的宅基地享有独占的权利，任何组织、个人不得非法侵占或擅自使用。

农村土地制度改革的一项重要内容——农民自愿有偿退出农村宅基地改革，目前正在全国多个地区加速探索。根据安排，此项改革今年将在温江、邛崃、郫县、都江堰、彭州等部分区市县开展试点，明年在成都全市范围推开，2020年底前形成改革成果。

案例一：四川省成都市县三道堰镇

今年76岁的张赐成是四川省成都市县三道堰镇青杠树村村民，全家8口人原有面积为2800多平方米的宅基地，人均拥有宅基地面积300多平方米。据青杠树村村委会主任钟家旭介绍，该村于2012年成功申报新农村综合体建设项目，为了鼓励农户积极腾退多余宅基地、宅基地面积较少的农户积极参与新村建设，村里以人均140平方米为平衡点，不足部分按每平方米30元的价格，向村集体资产管理公司交钱补足面积；超出部分，村集体资产管理公司予以收回，并按每平方米60元的价格补偿农户。在这个过程中，张赐成家腾退后获得了10多万元经济补偿。

枝江市农村宅基地有偿退出办法（试行）

第一条 为有效提高农业和农村资源的利用效率，优化配置地资源，统筹城乡发展，鼓励农民进城，推进新型城镇化建设，根据 《 中华人民共和国土地管理法 》、《 国土资源部关于进一步完农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知 》、《 湖北省国土源厅关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见 》 等关法律和政策规定，结合本市实际，制订本办法 。 

第二条 以下农村宅基地可纳入退出范围：

（一） 依法进行确权登记，取得土地使用权的农村宅基地；

目前中国市场化、城市化进程加快、大量农民进城务工并落户城镇，在农村的住房只能闲置，从而形成了大量的“空心村”、“空心房”，造成严重的农村宅基地闲置和浪费。因此，探索宅基地有偿退出机制是很有必要的。创新农村宅基地有偿退出机制要把握哪几个关键呢？

1、要以赋予宅基地更多权能为基本取向

现行宅基地权能的规定，包括占有、使用、转让、出租等，但所有权能的实现都限制在本集体经济组织成员范畴内。在市场化和城市化深入发展的条件下，过度限制宅基地的流转交易范围，违背了物尽其用原则，不利于土地资源效益发挥，一定程度上限制了农民的财产权利，固化城乡二元结构。特别在经济发达地区，宅基地的保障功能有所弱化，资产功能不断凸显，隐形非法交易不同程度存在。应当顺势而为，因地制宜推进改革，最根本的是要正确处理好宅基地的福利性与财产性、保障功能与资产功能的关系，核心是赋予宅基地更多的权能，这是推进宅基地制度改革的关键。

如今，随着国家政策红利的逐渐铺开和新型农业经营主体的加速增长，土地流转已经不再是什么新鲜事儿。据农业部公布的数据显示，目前我国已有超过1/3的承包土地进行了流转，流转面积以每年4000多万亩的速度增长，涉及承包农户达百万计。

流转市场尚不规范，农民“被忽悠”

然而，农户“被忽悠”现象在土地流转中也屡见不鲜。从今年5月份发布的《土地市场蓝皮书:中国农村土地市场发展报告（2015~2016）》来看，我国40.06%的土地纠纷由土地流转引发，其中85.77%土地流转纠纷发生在农户之间。一些企业为套取流转资金和贷款，在许多贫困地区以各种噱头忽悠农户进行土地流转，切流转价格偏低，有的甚至中途跑路，严重损害了农民的切身利益。