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　　今年8月，5名水北二村业主状告惠州市政府和惠城区政府的案子开庭，原因是拆迁补偿标准过低。5业主称，当时惠城区政府以建市民公园的名义征拆，后来却以9 .22亿元的高价拍卖给了一家叫做金泓房产开发有限公司的地产商。他们的商铺则按12年前8000多元/平方米的价格补偿，而同地段商铺的市场价超过4万元/平方米。

　　该案例背后隐藏的普遍公众心理是，由于土地征拆补偿大多低于片区平均拿地价格，但低多少，南都记者查阅过往土地拆迁公告及报告发现，单一地块的拆迁补偿金额数字从未对外公开，是个秘密。以个别拿地价格案例来做比较，今年5月26日，河南岸13号小区一宗三旧改造地块被港惠三期实业有限公司以8500万元拿下，折合每公顷价格为3904万元，但按《规定》，河南岸街道每公顷土地补偿标准为78万元。

　　冲突案例

　　A

　　问：某公司的办公场所是某写字楼的1层-3层，有房屋产权证。该写字楼每层建筑面积为1500平方米，共计10层，总占地面积6000平方米(二级地，年税额12元/平方米)。整个楼共用一个土地证，未标我公司占多少。多层建筑土地使用税如何计算?

　　答：国家税务总局《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)第五条规定，土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。国家税务总局《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》(国税地字[1989]140号)第二条规定，纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

　　因为你单位和其他单位共用一个高层建筑的土地证，所以你单位应按拥有建筑面积占总建筑面积比例计算应缴纳的土地使用税。即年应纳税额=(应税土地面积×该级次土地单位税额)×某纳税人使用建筑面积÷该楼总建筑面积。你公司应缴纳土地使用税年税额=(6000×12)×(1500×3)÷(1500×10)=21600(元)。

　　同时，如果知道该多层建筑的容积率，也可以利用容积率来计算税款。所谓容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。计算公式为：容积率=总建筑面积÷总用地面积。即纳税人应纳土地使用税的年税额=某纳税人使用建筑面积÷容积率×该级次土地单位税额。你公司在计算应纳土地使用税时，也可以按以下方式计算：该楼容积率=1500×10÷6000=2.5;你公司应缴纳土地使用税年税额=1500×3÷2.5×12=21600(元)。

　　工业园区经济具有资本集中化、经营集约化、企业集群化的优势，但它作为建设用地“大户”，如何做到节约集约用地，保证建设用地供应，实现保护资源和保障发展两不误，将是各级政府和土地管理部门需要解决的现实问题。

　　本文以江西省宜春市工业园区土地利用情况为例，就其在工业用地集约利用方面存在的问题，提出了相应的建议和对策。

　　低效用地阻碍园区发展

　　目前，宜春全市共有工业园(区)9个，其中国家级经济开发区1个，省级经济开发区8个。截至2013年底，9个园区共有签约企业1747家，平均投资强度为每亩132.82万元，平均容积率在0.7左右。

　　在二手房买卖过程中，土地证的过户手续必不可少。而一些人在办理土地证过户时，被繁琐的收费项目搞得眼花缭乱。特别是一些土地属于划拨性质的房源，在过户时转出让，要补交不少土地出让金。不同性质的房源，所交的土地出让金也不一样，但这部分费用到底怎么算?

　　学区房因其独特的学区价值，向来都是楼市的一大热点，今年也不例外。近期，很多人为了子女能进入知名学校学习，又开始选择一些名校周边的房源，但不少带有学区优势的二手房，土地很多属于划拨性质，市民在购买这些房源时，就遇到了要补交土地出让金的问题。据市土地登记中心有关人员透露，在办理这类房源的土地证过户登记时，购房者要交的费用包括地产转让手续费、补交土地出让金、土地登记费等费用。其中，地产转让手续费收费标准是存量住宅的计费地价总额，按住宅所在地基准地价和土地证上表明的土地面积相乘的积计算确定;存量住宅以外的其他房地产及土地资产按评估确定的地价总额为计费依据。转让手续费由转让双方各承担一半。

　　目前，我市执行的住宅用地土地出让金的收费标准为，住宅区片2004年基准地价×40%×住宅用地容积率修正系数×住宅用地交易年期修正系数×使用土地面积;已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金的标准是，土地出让金=住宅片区2004年基准地价×10%×住宅用地容积率修正系数×住宅用地交易年期修正系数×土地使用权面积;商服用地土地出让金=商业路线段2004年基准地价×40%×容积率修正系数×临街深度修正系数×商服用地交易年期修正系数×行业修正系数×使用土地面积。

　　划拨土地转出让除了要补交上述相关土地出让金外，还要交这些费用：城镇居民住房用地面积在100平方米(含100平方米)以下的地权属调查、地籍测绘费为每宗地收取13元;每超过50平方米以内加收5元，最高不超过30元。土地注册登记、发证工本费：每证20元。

　　土地出让金可能很多人感到很陌生，土地出让金是什么意思?土地出让金是政府相关部门收取的土地出让的费用。土地出让金标准是什么?土地出让金标准也因为各地政府的不同，规定有所差别。下面小编为大家整理出土地出让金标准。

　　根据目前的规定，每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同，这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系，一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右，小高层一般约在六七平方米左右，而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房，由于其独享所在地块的土地使用权，因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。

　　个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准

　　1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。

　　根据目前的规定，每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同，这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系，一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右，小高层一般约在六七平方米左右，而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房，由于其独享所在地块的土地使用权，因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。

　　(一)个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。

　　2.1990年5月19日(含当日)以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。

　　标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。

　　1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

　　土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

　　土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

　　一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门搞定。

　　最佳容积率

　　一、相关理论模型

　　1、理论基础

　　在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低;而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。

　　    第1招——看位置

　　  看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，因此，买房前一定要看区位规划和地产规划。

　　  第2招——看配套

　　  居住小区内最好应设有幼儿园、学校、菜市场、银行、超市等。如果设有社区“会所”更好，居住区居民的公共活动空间将更广，包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。有了会所，所享受的生活空间就会更大，休闲、社交的圈子也越来越大。

长府发〔2015〕6 号

长春市人民政府关于支持居民自住性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展的若干意见

各县（市）、区人民政府，开发区管委会，市政府各委办局、各直属机构：

　　为贯彻落实国家六部委《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》和《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》等文件精神，满足居民合理住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展，按照市委、市政府的决策部署，制定如下意见：