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　　今年8月，5名水北二村业主状告惠州市政府和惠城区政府的案子开庭，原因是拆迁补偿标准过低。5业主称，当时惠城区政府以建市民公园的名义征拆，后来却以9 .22亿元的高价拍卖给了一家叫做金泓房产开发有限公司的地产商。他们的商铺则按12年前8000多元/平方米的价格补偿，而同地段商铺的市场价超过4万元/平方米。

　　该案例背后隐藏的普遍公众心理是，由于土地征拆补偿大多低于片区平均拿地价格，但低多少，南都记者查阅过往土地拆迁公告及报告发现，单一地块的拆迁补偿金额数字从未对外公开，是个秘密。以个别拿地价格案例来做比较，今年5月26日，河南岸13号小区一宗三旧改造地块被港惠三期实业有限公司以8500万元拿下，折合每公顷价格为3904万元，但按《规定》，河南岸街道每公顷土地补偿标准为78万元。

　　冲突案例

　　A

　　2014年 惠城东平

　　住户被骗出门后 房屋被强拆

　　2014年，一则名为“广东惠州惠城区桃子园22号遭暴力强拆”的网帖在惠州热传。发生于10月14日的这起拆迁事件中，一名住户2辆轿车被砸，所住房屋被砸出一个大洞。而另一处房屋的居住者则称，自己被骗出门外后，所在2楼和3楼数个房间在半小时内拆完。

　　惠城区人民法院表示，2名住户并非房屋所有者，但房屋及地块买受人不应自行强拆。对此，涉及到事件中的开发商— 惠州市飞渡投资有限公司不承认“强拆”。

　　B

　　2013年 大亚湾

　　从动迁办手中买的安置房 突然被强拆

　　2013年7月4日，黄镜芳和其他三位房主以10万到15万元的价格，购买了位于大亚湾荃湾的10栋移民安置房，但一直未入住，直到有一天发现房子突然被拆。因僵持不下，双方对簿公堂。

　　2014年10月，大亚湾一审判决认定黄镜芳与大亚湾动迁办当年的房屋买卖合同无效，动迁办向黄镜芳返还购房款10万元，支付利息。2015年8月，惠州中院审查后认为，原审判决认定事实不清、证据不足，裁定撤销大亚湾法院的民事判决，发回重审。近日，收到判决的黄镜芳等人正在等待大亚湾法院的重审，并表示希望能够按照大亚湾拆迁补偿标准赔偿。

　　C

　　2015年 惠城水北

　　5位业主不满拆迁补偿 状告政府

　　2003年，郭国明等5人合股，从原惠州市果品公司购买了2000多平方米的房屋做市场，供人卖菜和做其他生意。该市场位于待拆迁的水北二村，位于东江边，即现在的CBD区域，可谓黄金位置。其中有500多平方米房屋有产权证。

　　郭国明称，征地时政府说要建市民公园，但拆迁过程中才发现其实是商业开发。2014年，惠城区政府对前期拆迁的9.32万平方米土地进行拍卖，最后以9.22亿元高价拍卖给金泓房产开发有限公司，“其中包括了我们的市场在内。”

　　根据不同房屋结构，每平米补偿740元到1000元不等，其中商铺每平米补8000多元，该市场总共补偿510多万元。“这是12年前的补偿标准，当时的房价才1000元每平方米。”杨叔说，现在同地段商铺的市场价格是每平方米4万余元，商品房的价格也是超万元。5人认为，政府从村民手里征地过来，转手卖了9个多亿，给业主的补偿就如同打发叫花子，补偿价格严重不合理、不公正，政府是在与民争利。

　　解读

　　行政拆迁有规可循

　　商业拆迁要谈判

　　2013年9月17日，惠州市府常务会议通过了《惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定》，2015年9月8日市国土局公布的《惠州市加强建设项目征地拆迁管理补充规定》，都是关于行政拆迁，也就是政府指导的拆迁。这类拆迁由县级以上政府统一组织实施，国土部门代表本级政府负责组织实施拆迁工作。

　　行政拆迁：公众无话语权 补偿有标准

　　从法律关系来说，政府拆迁是一种受公法调整的上对下的法律关系，由代表公权力的具体行政机关主导;而商业拆迁则是一种由私法调整的平等主体间的法律关系，行政机关不得对这类拆迁行为进行干预。也就是说，对公众而言，面对政府拆迁时，公众没有话语权，只能接受，遵照执行相关规则及补偿标准。

　　目前，惠州的行政拆迁补偿标准和程序都有一系列条例和章程可依，无论是住宅物业亦或工厂仓储，都有详细标准，还针对不同区域的耕地、林地、水面等设置了不同的指导价格，覆盖全面。

　　商业拆迁：公众有否决权 补偿安置可议价

　　而商业拆迁由于没有行政参与和干预，是一种纯粹的民事法律关系，公众有权决定是否同意拆迁，补偿安置价格上，也强调公众与开发商之间的自由议价，惠州目前的商业拆迁主要以三旧改造的方式进行。

　　“三旧办”工作人员、惠州市国土资源局建设用地科科长李博此前受访时称，协调机制正是目前亟需破解的难题，目前商业拆迁往往采取由市场主体负责拆迁改造、缴纳出让金的土地出让方式，而非常规挂牌程序，以此降低企业成本。

　　根据《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》，以协议方式出让“三旧”改造用地使用权的，最低可只缴交10%的土地出让金。当前惠州商业拆迁还缺乏相关法律支持，2010年惠州市出台的《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》，与2011年国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”的规定相悖。

　　他山之石

　　中山：拆迁补偿更细、更人性化

　　和惠州经济发现水平处于同一水平线的中山，2012年修订发布《关于交通基础设施及公益性建设项目征地拆迁补偿标准的指导意见》，比惠州早一年，但补偿标准比惠州2013年版的标准较高，其部分区域水田统一2000元一亩，草地3000元一亩、菜地也是3000元一亩，水产养殖分类更细，规定四大家鱼3500元一亩、桂花鱼、鳗鱼5500元一亩、甲鱼6000元一亩、虾类4000元一亩，而惠州最高等级的三类区域水电仅为1500一亩、菜地2500一亩、鱼塘统一3000元一亩。

　　中山对农用地、商业地、工业地都有明确分类，原地安置的按1：1补偿，从区位好的地段安置到较差地段或从市区到郊区的，可适当增加安置面积，最高比例1：1.2，超面积部分按安置房屋的成本价结算差价，惠州没有类似的指导规定。

　　中山的行政拆迁对建筑物的补偿费用更细，分为框架结构、混合结构、砖木结构、简易结构，分别都有具体金额相对，拆迁户有每户3000元的水电、搬家补助，惠州只有统一的规定，没有细化对于房屋结构的分类补偿。

　　中山的法规还对执行产权置换的拆迁户7-25层不同楼层设置了18-36个月的过渡期，与此同时还对房屋拆迁公告发布的期限内，针对争议过程的申请裁决设置了详细的细则条例，惠州这一块规定较少。

　　香港：八成业主同意 即可强拆

　　2010年4月香港立法会通过法例，降低旧楼强制拍卖门槛至八成业权，即只要8成业主同意，项目即可强制拍卖、完成征地拆迁。但在法例实施的5年间，香港却鲜少发生因拆迁引发的激烈对抗事件。

　　而不服强拆的“钉子户”，在香港仍有最后一重保障：向法院告政府。香港强制拆迁之所以能贯彻落实，不外乎两个关键因素：业主自治和法院裁决。地到底卖不卖，政府只管建筑许可、规划审批，由涉及的业主自己商讨，8成同意就可以卖;而香港独立的司法系统也有权威，一旦判决生效必须执行，这是最高效力。

　　早前香港法例规定，九成业主同意即可将旧楼强制拍卖，但2010年民调显示有2/3的市民支持降低强拍门槛，当年4月1日立法会正式生效将强制拍卖门槛从九成降低至八成。

　　而实际操作过程中，“钉子户”却并非绝对弱势。据香港《市区重建策略》显示，当达到8成业主同意时，市建局即可向政府申请启动“土地收回条例”强制动迁。而地政总署土地征用组2013年公布的《收回市区土地及补偿安排》则显示，此时不服拆迁的2成业主仍可向香港专门法庭即“土地审判处”提出申诉，可以与政府打官司。

　　观点对对碰

　　专家：政府在容积率方面要有所克制

　　在商业拆迁补偿方面，核心区域和郊区要设置不同标准，郊区的工业厂房拆赔比一般为1：05- 1：0 .7之间，整体不超过1：1。而在核心区、中心区，拆赔比则介于1：1-1：1.2之间比较合理。但也要看具体项目的特殊性，有的项目运作成本高，拆赔比可能高达2以上，开发商才有空间去做。目前，深圳基本就是按这个标准在做，这个拆赔比标准同样也适用于惠州。

　　涉及拆迁补偿，政府、开发商和拆迁户三者之间的利益或政府和拆迁户之间的利益要追求一个平衡点，包括拆赔比的高低、拆迁户的补偿，政府的公共配套等，这些因素都必须考虑进去。

　　最好的办法是政府或开发商拿出一个方案，跟社区的居民、拆迁户进行谈判、商讨，达成共识后再来开展拆迁工作，这样可确保拆迁顺利推进。在行政拆迁上，为确保旧改安置房的舒适度，政府在容积率方面要有所控制、有所克制，容积率不能过高，应当作为拆迁补偿方案的重要条件之一。

　　拆迁前期关于补偿的充分沟通、协商很重要。另外，政府对拆迁知识、理念宣导也很重要，如片区未来容积率的控制，涉及商业拆迁，政府不能向开发商轻易承诺高容积率，容积率不能被无限拉高，而要确保居住品质。拆迁户也不要对拆迁赔偿抱有脱离实际的期望，认为可以漫天要价。

　　政府通过宣导，让片区居民、拆迁户清楚了解改造片区的容积率、未来规划的公共配套，产业布局等等，让他们充分了解安置房的未来区域价值，这样更有利于双方的沟通。

　　征拆项目的补偿方面，按当前区域的市场价设定补偿标准，是行业通行做法。比如房屋拆迁的金额补偿，可按该片区二手房市场价进行补偿。而对于钉子户，开发商通常无法解决，只能通过司法程序。

　　深圳是目前城市更新经验最丰富的城市，这方面可以给惠州很多借鉴，惠州官方可组织企业到深圳进行经验交流合作。

　　开发商：商业拆迁全靠自己 钉子户漫天要价

　　相比政府主导的行政拆迁，开发商主导的商业拆迁在实际操作中问题很多。其中最主要的是缺乏法律法规做依托，靠开发商和拆迁户自行协商。以日升昌天誉为例，我们以政府给出的安置补偿标准为依据协商，但最后结果都是比这要高，虽然大部分业主通情达理，但依旧有部分钉子户狮子大开口，对这样的钉子户开发商极为难办。

　　首先开发商主导的商业拆迁不能强制拆迁，导致部分钉子户有恃无恐，拖时间死耗开发商。为不影响工程进度、整体开发节奏，减少损失，部分开发商不得不满足钉子户坐地起价的要求。

　　开发商主导的商业拆迁，时间和成本都比预期高得多，因为一栋楼存在着至少几十户业主，各个想法不同，一户不同意，就算其他住户都同意了也无法拆。我认为这是法律缺失，香港的法规是超过8成业主同意即可强拆，不同意的业主可以走法律程序。

　　但就惠州的商业拆迁而言，政府这块无论是三旧办、还是职能部门，都没有给开发商的商业拆迁、谈判上提供帮助，也没有协助开发商去做关于拆迁户的解释工作。三旧办的工作就是给你旧改地块办手续、定容积率，规定土地出让金的标准，根本不关心你和拆迁户的关联度。

　　政府给出参照补偿标准，但在实际的商业拆迁中行不通，更多时候只能按市场估值的略高价格标准进行，但依然遭到部分业主反对，认为补偿太低，这就是目前开发商主导的商业拆迁的最大问题，无法像政府主导的行政拆迁一样有效率，结果就出现各种问题。

　　法律法规的缺失，导致政府无法对于商业拆迁有更多话语权，结果开发商就只能依靠自身的能力去和拆迁户协商。如果政府在补偿标准、拆迁程序上有更详尽的规定，开发商和拆迁户都能互惠互利，拆迁不顺也会影响了部分回迁户的收房时间。

　　拆迁户：行政拆迁补偿不能与商业拆迁差太大

　　惠城区水北二村5业主状告市、区两级政府，该案8月开庭后，法官要求双方提交和解方案，至今仍未宣判。业主之一郭国明表示，政府的拆迁补偿标准应与时俱进，不该用几年前甚至是十几年前的标准，作为现在的补偿。

　　与郭国明持有同样看法的市民不在少数。水北村居民阿东表示，其实大家心里都清楚，政府行政拆迁的补偿标准，往往比房产开发商商业拆迁的标准要低。在某种程度上，大家可以理解，因为行政拆迁的目的大多数时候是为了城市建设，要求市民顾全大局有一定道理。但行政拆迁的补偿标准不能与商业拆迁差距太大，“商业拆迁一般都会协商，根据该地段目前的房屋均价补偿，算起来拆迁户不单不吃亏，有时反而会受益。但行政拆迁的补偿标准有些落伍，拆迁户心里多少会有些不平衡。”

　　阿东称，《公告》可以就补偿标准作出明确规定，以方便现实中实际操作，但《公告》同时也可以就补偿标准作出更详细的说明，比如明确这一补偿标准每年都根据地价、楼价做相应变化，这样才能最大程度保障普通老百姓的利益。