土地流转专业平台

十二届全国人大常委会第十三次会议上，全国人大常委会拟授权国务院在33个试点地区暂时调整实施土地管理法的相关规定，目前全国33个试点地区集体经营性建设用地入市情况有了新进展，官方近期披露了一些相关数据。全国33个试点区域集体经营性建设用地可入市，会带来哪些影响？

自然资源部近日召开农村土地制度改革三项试点工作推进会，会上透露，农村土地制度改革试点工作启动3年多来，试点工作积极有序推进，形成了一些可复制、可推广、利修法的制度性成果。

2015年2月，全国人大常委会通过决定，授权国务院在北京市大兴区等33个试点县市区行政区域暂时调整实施有关法律规定。试点县市区暂停实施土地管理法、城市房地产管理法的6个条款，按照重大改革于法有据的原则推进农村“三块地”改革试点，即农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。该授权的期限于2017年12月31日届满。

2017年10月31日，全国人大常委会审议关于延长授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定草案，拟将农村土地制度三项改革试点期限延长1年，至2018年12月31日。

在上述推进会上，自然资源部介绍，经营性建设用地入市积极稳妥推进，形成了比较完整的工作制度和政策体系，社会和市场对于入市集体土地的接受程度逐步提高。截至2018年3月，集体经营性建设用地入市地块812宗，面积1.6万亩，总价款约183亿元。

以此计算，上述集体经营性建设用地入市价格每亩平均在114万元左右。当然，这只是平均价格，每宗地块的具体价格还要取决于其地理位置以及入市后的用途等。

按照政策要求，此处所谓集体建设用地入市，试点行政区域只允许集体经营性建设用地入市，非经营性集体建设用地不得入市。入市要符合规划、用途管制和依法取得的条件。入市范围限定在存量用地。

此举更多的是为当地工商业提供生产经营用地，目前政策上还不允许这些土地搞房地产开发。

自然资源部介绍，在这一试点过程中，各试点地区均开展了不同形式的有益探索。摸清了试点地区农村集体经营性建设用地的底数，33个试点地区共查明农村集体经营性建设用地约11.9万宗、141.5万亩。

在推进集体经营性建设用地确权登记方面，33个试点地区集体经营性建设用地使用权已发证25万多宗，发证率82%，为入市改革廓清了权属基础。三是积极探索多种入市途径及配套措施，试点地区积极开展就地入市、调整入市和整治入市实践，且均已有成功案例。

截至今年3月，试点地区共办理78宗集体经营性建设用地抵押贷款，贷款金额约23.56亿元。

自然资源部部长陆昊表示，试点工作开展以来，地方党委政府高度重视、精心组织、统筹推进，工作力度持续加强，形成了一批重要的制度创新成果，但也存在各地工作开展不平衡、有的问题试点不充分等问题。

陆昊表示，各试点单位要敢于触碰难点，如集体经营性建设用地入市中的实施主体、入市交易规则、入市的集体决策程序、入市与规划关系等问题。

他要求，要边试点边随时提出问题和建议，相关司局要加强过程控制，对试点问题密切关注、深入研究、及时纠偏。

一、如何理解集体经营性用地入市？

1.集体经营性建设用地

农村集体经营性用地入市，意思就是，允许农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。

农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括”农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。包括：商业、餐饮旅馆业、旅游业、娱乐业及其他经营性服务业建筑及相应附属设施用、商品住宅等。

注意：此次拟入市的是集体经营性用地，不包括宅基地、公益性公共设施用地，更不是原来建设用地之外的其他耕地。（农业部部长韩长赋）

2.用途管制

草案明确，入市要符合规划、用途管制和依法取得三个条件。入市范围限定在存量用地。

农业部部长韩长赋曾解读：符合规划，是指即使取得土地使用权，要建设什么也要符合规划。用途管制，是指允许入市的只是农村集体经营性建设用地，并不是说所有的农村建设用地都可以自由入。

用途管制主要是严格控制农用地转化为建设用地。

注意：在农村集体土地上建设销售小产权房，恰恰违反了土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，属于违法用地。（国土部副部长徐德明）

二、入市会带来哪些影响？

1.会影响房地产市场吗？

农村集体建设土地中，农村宅基地至少占据了70%以上的比例，但此次改革不涉及农村宅基地入市。

国土资源部规划司司长董祚继：集体经营性用地入市，只能缓解城市经营性用地不足，解决不了商品房用地不足的问题。

不过，农村集体经营土地入市，至少增加了城市经营性工业用地的供给渠道，可缓解城市经营性工业用地压力，对平抑这部分地价仍然有好处。会受到影响的包括工业用地、旅游地产用地等。

2.热钱将涌向农村市场？

最近几年，国际金融资本过剩，导致国际上亿公顷土地被金融资本侵占，形成新的“圈地运动”。

中国人民大学农业与农村发展学院院长温铁军：放开农村建设用地市场后，应该注意热钱向土地市场的大量涌入。

一旦农村建设用地开闸，这个政策将对那些“有钱人”成为利好，便于他们将热钱流入农村建设用地市场。以后，农村建设用地将成为新的投资领域。

3.会增加谁的收益？

如果农村建设用地可以入市，意味着征地将越来越少，而土地交易越来越多。

社科院农村经济研究所研究员党国英：农民拿着手里的地可以平等买卖，而不是政府来征地。这自然就保障了农民的收益和财产权益。

长期以来，地方政府通过在土地开发中的垄断地位，造成土地交易过程中出现明显的“剪刀差”：一方面，政府通过低价收购农地高价转让为城市建设用地，获取一级开发价差；另一方面，工业用地与经营性用地价差悬殊。城镇化过程中，土地的增值被转变为地方政府的收入和开发商收益，被征地农民的利益缺乏有效的保护，人为拉大了城乡差距。

4.33试点地区如何选出来？

据国土资源部介绍，按照《意见》要求，坚持小范围试点，试点以县（市）行政区域为单位，统筹东、中、西部和东北地区，兼顾不同发展阶段和模式，主要在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中安排，总量控制在30个左右。

在试点选择方面，国土资源部主要依照三个标准：一是试点地区党委、政府重视程度高，工作基础比较好；二是农村集体土地确权登记颁证率高，土地利用总体规划和城乡规划全面覆盖，土地管理秩序好；三是农村集体组织健全，群众支持。

据新京报记者统计，33个试点区域基本覆盖全国各省（区、市），其中浙江和四川分别有两个试点区域。

北京大兴早在2011年左右就开始试点推进农村集体建设用地流转工作。例如，大兴旧宫镇开发的部分项目土地仍归村集体所有，地上商业产权交给投资商，村民既可以从投资商支付的“土地租金”中获益，又可以从商业项目收益中得到分红。

附：33个试点县市区名单

33个试点县市区分别是：北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市。

>>推荐阅读：什么是集体经营性建设用地？集体经营性建设用地可以入市吗？