土地流转专业平台

为加强温州瓯海区茶山街道舜岙村徐岙（区块）城中村改造范围内房屋拆迁与补偿工作，维护公共利益，保障房屋所有权人的合法权益，根据《温州市区城市建设房屋征收、城中村改造、农房集聚建设补偿实施办法》（温政发〔2012〕19号）、《瓯海区城市建设房屋征收、城中村改造、农房改造集聚建设补偿实施办法》（瓯委办发〔2013〕47号）等有关规定，结合茶山街道的实际情况，特制定本补偿方案。

概况

一、拆迁范围

具体范围以茶山街道舜岙村徐岙（区块）城中村改造工程房屋拆迁范围红线图所示为准。

二、实施单位

温州市瓯海区人民政府茶山街道办事处为实施单位，承担房屋拆迁与补偿的具体工作。

三、实施时间

（一）签约期限：2018年5月18日至2018年8月24日17时整；

（二）提前入户评估奖励日：2018年5月18日17时整；

（三）提前签约奖励日：2018年7月6日17时整；

（四）提前腾空奖励日：2018年8月17日17时整；

（五）“并列第一”截止日：2018年8月24日17时整。

原则性规定

一、房屋拆迁与补偿主要原则

（一）合法产权房屋面积以《不动产权证》或《房屋所有权证》载明的建筑面积为准。未经登记的建筑根据《温州市区征收国有土地上未登记房屋认定办法》（温政办〔2012〕74号）经查证认定为合法的（以下简称“视同合法建筑”），以实地测量的建筑面积为准。

房屋的用途以《不动产权证》或《房屋所有权证》登记的用途为准。

（二）房屋所有权人可选择货币补偿或产权调换（含安置权益回购）。

（三）房屋补偿包括其合法房屋（包括视同合法建筑)价值的补偿、搬迁补偿、临时安置补偿、非住宅停产停业损失补偿等。

（四）被拆迁房屋的价值和产权调换房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》有关规定评估确定。

二、搬迁费、临时安置费标准

（一）实施单位应当向房屋所有权人支付搬迁费。住宅、营业用房搬迁费根据房屋建筑面积结合搬迁标准按户支付。搬迁费按以下标准发放：

房屋

建筑面积

100㎡以下

100㎡（含）—

200㎡以下

200㎡及以上

搬迁费标准

1000元

1200元

1500元

（二）过渡期间周转用房原则上由房屋所有权人自行解决，实施单位按标准支付临时安置费。临时安置费标准：

房屋类型

住宅

用房

商业

用房

办公

用房

工业、仓库

用房

临时安置费标准（元/月·㎡）

15

40

15

15

住宅用房补偿

一、货币补偿

（一）房屋所有权人选择货币补偿的，其合法房屋（包括视同合法建筑）由具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估后予以补偿。

（二）临时安置费和搬迁费：实施单位在房屋所有权人腾空搬迁房屋并交付验收后按规定一次性支付6个月临时安置费和一次搬迁费。

二、产权调换

（一）安置地块：温州市梧田片区茶山单元F09e地块。

（二）房屋所有权人选择产权调换的，按以下方式确定应安置面积，安置房源为公寓式住宅。

1．房屋所有权人系本村在册常住农业户口，且宅基地（房屋）属原始取得的，可以在以下三种方式中选定一种方式确定应安置面积。

第一种方式：按合法房屋建筑面积（包括视同合法建筑）1︰1等面积确定应安置建筑面积。

第二种方式：按合法宅基地建筑基底面积不大于三倍标准，确定应安置建筑面积（简称“一增三”）。

第三种方式：按在册常住农业户口人均建筑面积30㎡确定应安置建筑面积（简称“人均面积”），另有房屋应合并计算。

2．房屋所有权人系非农业户口的，可以在以下二种方式中选定一种方式确定应安置面积。

第一种方式：按合法房屋建筑面积（包括视同合法建筑）1︰1等面积确定应安置建筑面积。

第二种方式：按人均建筑面积20㎡确定应安置建筑面积，另有房屋应合并计算。

3．非公寓式套房合法面积部分均以1:1.25（0.25为公摊部分的换算系数）确定应安置建筑面积。被拆迁房屋为公寓式套房的，按合法套内建筑面积1:1.25外加原房屋公摊建筑面积确定应安置建筑面积。

4．混合户（指房屋所有权人系建设范围内非农业户口，但其家庭成员中有常住农业户口），选择“一增三”可按比例计算应安置建筑面积。

（三）产权调换房屋价格结算：

1．合法房屋与安置房等面积部分，按新房成本价2850元/㎡与旧房重置价结合成新结算差价。0.25系数换算的部分，按3800元/㎡结算。

重置价标准为：钢混（框架）结构1500元/㎡，砖混结构1300元/㎡，砖木结构1100元/㎡。

2．“一增三”、“人均面积”确定应安置面积中超出合法面积的部分，按5130元/㎡结算。

3．1990年3月31日前建造的未取得土地手续的未登记房屋及1990年3月31日前建造的其他附属用房（高度需达到2.2米，且现状为居住房屋），可给予等面积安置建筑面积，价格按3000元/㎡结算。不能享受0.25公摊系数、“一增三”、“人均面积”及相关优惠奖励政策。

不符合安置条件的其他附属用房和道坦均不计算应安置面积，但给予一定经济补偿。补偿标准如下：

杂地（包括道坦、道路等）按155元/㎡标准予以补偿（其中地100元/㎡，水泥坦30/㎡，矿渣25元/㎡）；牲畜栏、简易房、茅房等其他附属用房统一按占地面积155元/㎡的标准予以补偿。

（四）房屋所有权人选择“人均面积”安置的，其人口认定办法及程序按照《瓯海区城市建设房屋征收、城中村改造、农房改造集聚建设补偿实施办法》相关规定执行。

房屋所有权人在瓯海区范围内已有房屋被其他建设项目部分拆迁并安置的，剩余房屋面积如选择“人均面积”安置方式的，应与原已安置的面积合并计算。

（五）套型设计标准原则上按建筑面积80㎡、90㎡、100㎡、120㎡、140㎡、160㎡共分6个档次。房屋所有权人要求分套安置的，在房源许可情况下，经实施单位审核同意，分套后每套住宅建筑面积不得小于80㎡。

（六）选择产权调换的，被拆迁房屋价值补偿金额（包括装修补偿金额等）作为第一期购房预交款；第二期购房款，由房屋所有权人在安置房认购定位前，按差额购房款的80%在规定时间内支付给房屋拆迁实施单位；第三期购房款，由房屋所有权人在安置房交付前的规定时间内与房屋拆迁实施单位结清总差价款。

（七）过渡期间周转用房原则上由房屋所有权人自行解决。自行解决临时周转房的70周岁以上老人给予一次性租房现金补助。补助标准按每户第一个老人3万元补助，其他老人补助2万元（户内隔代的按两户补助标准计算）。实施单位自签订房屋拆迁补偿协议并腾空交付验收合格之日起按标准支付临时安置费。70周岁以上老人及特殊困难家庭等确需提供临时周转房的，具体参照《温州市瓯海区临时周转房建设工作指导意见》相关规定执行。

实施单位按标准支付搬迁费，期房安置的，搬迁费计算两次。

（八）建设高层、小高层建筑作为产权调换房屋的，实施单位应当自腾空搬迁之日起36个月内将房屋所有权人安置完毕；多层建筑为24个月内。

超过补偿协议约定的过渡期限未提供产权安置用房的，应当自逾期之月起按照逾期当年标准的2倍支付临时安置费。安置房交付后实施单位再按当年标准支付6个月临时安置费。

（九）在安置房交付使用时房屋所有权人可以每套住宅认购一个停车位，按交款时间先后顺序给予购买，价格按实际安置当年市场评估价的60%结算。

三、奖励与补助

（一）房屋所有权人选择货币补偿的，在规定的“并列第一”期限内签订正式协议并按期搬迁腾空的，可给予被拆迁合法房屋价值（含装饰装修补偿，不含附属物补偿和合法房屋基底增购面积补偿）15%的奖励。

房屋所有权人在领取货币补偿款之日起12个月内在瓯海区范围内购买一手商品房（含政府安置多余上市公开销售房源）、二手房、拍卖房的（包括住宅、营业房、办公用房），由实施单位给予购房补助。

新购房屋金额高于被拆迁房屋货币补偿金额（含奖励）的，按货币补偿金额的10%给予补助；新购房屋金额低于被拆迁房屋货币补偿金额（含奖励）的，按新购房屋金额的10%给予补助。

（二）房屋所有权人选择产权调换的，房屋所有权人在规定的时间期限内签约并腾空的，其被拆迁合法面积（包括视同合法）按下列规定给予奖励，奖励金在安置新房办理结算手续时一次性结算。

1．在规定的“并列第一”期限内，签约、旧房腾空并经验收合格的，给予奖励500元/㎡；

2．在提前入户评估奖励日前入户评估并经房屋所有权人确认的，奖励100元/㎡；

3．在提前腾空奖励期限内腾空搬迁的，另奖励100元/㎡；

4．在提前签约奖励日前签订正式协议并按时搬迁腾空的，再给予100/㎡的奖励；

5．在规定的“并列第一”期限内，工程建设范围内实现整体搬迁的，奖励500元/㎡；

（三）在规定的“并列第一”期限内签约、腾空的，每户可增购50㎡以内的建筑面积，其中30㎡以内增购部分，价格按6000元/㎡计算；另外20㎡以内增购部分，价格按7200元/㎡计算。

（四）房屋所有权人在留足自住房（不低于人均建筑面积30㎡，另有住房合并计算）后，可申请产权调换安置权益回购，安置权益回购金额根据回购当年区域安置地块的安置房市场评估比准价乘以回购面积再扣减应缴购房款后确定。具体按照《瓯海区房屋征收、城中村改造产权调换安置权益回购若干规定（试行一年）》的规定执行。

选择产权调换安置权益回购的，不再享受《温州市区房屋征收市场化安置实施意见（试行）》（温政办[2015]66号）中有关货币补偿奖励与购房补助政策。

（五）有关困难群众住房补助，具体按照《瓯海区城市建设房屋征收、城中村改造、农房改造集聚建设补偿实施办法》的规定执行。

四、其它规定

（一）房屋所有权人在留足自住房（不低于人均建筑面积30㎡）后的多余房源，可作公共租赁房出租，也可将土地性质属于国有划拨的多余房源在补交土地出让金后上市交易。

（二）拆迁个人住宅，房屋所有权人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。

营业用房补偿

一、用途认定

被拆迁房屋的用途以《不动产权证》或《房屋所有权证》登记的用途为准。营业用房认定以规划、国土资源部门提供的合法有效文件作为依据。

二、货币补偿

（一）房屋所有权人选择货币补偿的，其合法营业用房（包括视同合法建筑）由具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估后予以补偿。

（二）临时安置费和搬迁费：房屋拆迁实施单位在房屋所有权人腾空搬迁房屋并交付验收后按规定一次性支付6个月临时安置费和一次搬迁费。

三、产权调换

（一）安置地点：温州市梧田片区茶山单元F09e地块。

（二）实施单位应当提供用于产权调换的营业安置房，并与房屋所有权人计算、结清被拆迁房屋价值与营业安置房价值的差价。

（三）实施单位自签订房屋拆迁补偿协议并腾空交付验收合格之日起按标准支付临时安置费。

实施单位按标准支付搬迁费，期房安置的，搬迁费计算两次。

（四）建设高层、小高层建筑作为产权调换房屋的，实施单位应当自腾空搬迁之日起36个月内将房屋所有权人安置完毕；多层建筑为24个月内。

超过补偿协议约定的过渡期限未提供产权安置用房的，应当自逾期之月起按照逾期当年标准的2倍支付临时安置费。安置房交付后实施单位再按当年标准支付6个月临时安置费。

四、奖励与补助

房屋所有权人在拆迁补偿方案确定的“并列第一”期限内达成拆迁补偿协议并搬迁完毕的，可给予以下奖励：

（一）被拆迁房屋用途按上述第一条规定认定为营业用房的，房屋所有权人选择货币补偿可给予被拆迁房屋市场评估价值（包括室内装修）15%的奖励。房屋所有权人选择产权调换的，可按新营业用房成本价3000元/㎡与旧房重置价结合成新结算差价。

（二）工程范围内具有营业功能的临街底层房屋，具备下列条件的，原房屋由实施单位按合法房屋的重置价结合成新给予补偿，房屋所有权人可按营业安置房优惠价10000元/㎡的55%购买新营业房，超过协议安置面积10%以外面积按实际安置当年房地产市场评估价结算。

1．持有房屋拆迁实施起始之日起三年前核发并至今有效的工商营业执照，并一直实际营业至今的；

2．持有房屋所有权证（含认定为合法）或公房使用证（调配单）；

3．工商营业执照负责人必须是私房所有人或公房使用人的房主或其家庭成员并具有当地常住正式户口；单位自管营业房的营业执照负责人须是本单位法定代表人。

具备第1、2目条件而不具备第3目条件的，房屋所有权人可按营业安置房优惠价10000元/㎡的80%购买新营业房，超过协议安置面积10%以外面积按实际安置当年房地产市场评估价结算。

符合第1、2、3目条件的临街底层房屋，给予奖励5000元/户，只符合第1、2目条件而不具备第3目条件的临街底层房屋，给予奖励3000元/户。

符合安置营业房条件的，每间按20㎡予以安置。

其他补偿

（一）水、电总表（分表由房屋所有权人自行拆除）统一由水务集团公司和电业部门拆除注销，对房屋所有权人独立报装的水、电表、有线电视、电话等，按如下标准给予补助：

1．电表：单相为210元/只、三相为700元/只；

2．电话凭报停或移机证明，给予补助108元/台；

3．有线电视凭有线电视站证明，给予补助300元/户；

4．独立报装的水表补助780元/只。

原水费、电费、煤气费等费用由房屋所有权人在领取搬迁腾空顺序号时一次性缴清。新安置房交付时，由实施单位报装水、电表，其报装费用由房屋所有权人承担。

（二）房屋附属物（绿地<含园林设施>、围墙、室外水泥地坪、水井、化粪池等）根据市场评估价格予以货币补偿。

安置房认购原则

（一）产权调换房屋实行“早搬迁先认购”的原则。房屋实施单位对在“并列第一”截止日前搬迁腾空房屋的房屋所有权人发给“并列第一”的搬迁腾空顺序号，对在“并列第一”截止日后搬迁腾空房屋的房屋所有权人按照实际搬迁腾空先后时间发给搬迁腾空顺序号。

（二）安置房认购时，先由持有“并列第一”搬迁腾空顺序号的房屋所有权人抽签产生顺序号并认购安置房，然后由“并列第一”截止日后搬迁腾空房屋的房屋所有权人按实际搬迁腾空顺序号在剩余的安置房源中认购。

法律责任

（一）对弄虚作假获得安置房或经济补偿的，经查实，要严肃处理，解除协议，收回安置或补偿款，注销房屋所有权证，违反法律的要依法追究相关人员责任。

（二）房屋拆迁与补偿过程中的各类纠纷与争议由实施单位调解解决。调解不成的，当事人可以依法向人民法院提起诉讼。

（三）拆迁补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。

附则

茶山街道舜岙村徐岙（区块）城中村改造工程采取协议搬迁的形式实施房屋拆迁与补偿工作，房屋所有权人自愿在规定的签约期限内签订正式协议并搬迁腾空的，可按本实施方案执行。本方案中涉及评估时点以房屋拆迁实施起始之日为准。