土地流转专业平台

4月22日，由土流网主办，农业农村部、国家发改委、自然资源部、国务院发展研究中心相关领导，地方政府主管官员、专家学者以及企业精英参与的全国首次“乡村振兴服务体系发布会”，在北京人民大会堂举行。

近年来，全国土地流转市场呈现爆发式增长趋势，尤其是党的十九大报告提出乡村振兴战略之后，更是出现跨越式增长的态势。

根据土流网发布的《土地流转市场报告》显示，近3年流转的农村土地有55%集中到种植养殖大户手中，32%的土地流转到了专业合作社或者农企，还有13%的土地由其他经营主体获得。

以下是土流网《土地流转市场报告》全文：

01.全国土地流转市场总体趋势

综合土流网自2012年以来的农用地发布数据来看，近年土地发布数呈现爆发式增长的趋势明显，并有5个明显的增长拐点（如图1所示）：

①2014年，当年3月份，在国家政策引导下，山东，四川，安徽三省率先进行土地确权，其余省份选一个县区进行土地确权，引发第一波增长潮；10月份，国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，持续推动发布量上涨；

②2017年10月份，党的十九大提出土地承包延期30年，土流网土地发布量短时间内即出现明显上扬；

③2017年10月18日，十九大首次提出实施“乡村振兴战略”，再次推动土地发布量直线上涨；

④2018年1月2日，中央一号文件“乡村振兴战略实施意见”出台，土地发布量爆发式增长；

⑤2017年12月~2018年3月，习近平总书记三个月内4次对乡村振兴战略作为重要批示，可以预见未来长时间内土地流转市场还将持续爆发。

（图1 土流网农用地发布总体趋势）

02.土地发布类型多元化

综合近3年土流网各省用户发布的农地信息来看（如图2所示），流转市场上的土地类型呈现“多元化”齐头并进的态势。其中耕地流转占据主导地位，其次进入市场流转量较大的土地类型还有林地、园地、养殖用地和闲置农房。

（图2 土流网近3年各省农地信息发布情况）

其中闲置农房值得重点关注，作为业内公认的一匹“黑马”，闲置农房在土流网的发布量从2015年开始至今增长趋势十分强劲。

从图3可以看出，两个重要的增长拐点都来自于国家政策红利的推动：

①第一波增长是2015年9月浙江敲响农村集体土地入市第一槌，带动全国宅基地发布量的明显上扬；

②2018年起的直线上涨趋势则得益于2018年一号文件提出宅基地“三权分置”以及乡村振兴战略实施意见。

（图3 土流网闲置农房发布趋势）

03.（土地流转）地区发展阶段差异化

根据2015年~2017年各省市用户在土流网上发布的农用地数量，中部省份的农用地发布量近两年普遍增涨迅猛，东部省份发布量平稳增涨，西部省份的土地流转市场正在崛起。

从图4可以看出，土地发布量增涨最突出的省份包括内蒙古、辽宁、河北、河南、云南等。

（图4 土流网2015-2017年各省市农用地发布情况）

04.农用地交易概况（2015年-2017年）

国家鼓励的土地流转形式包括转包、出租、互换、转让、股份合作等。目前来看，转让与出租这种传统的流转方式仍然占据了绝大部分比例，分别占到51%和38%，而股份合作等更现代化的模式，现在在农村的推广和被接受程度还不高，但随着各类土地流转形式的逐步普及，土地流转市场还有很大的潜力可挖。

（图5 土流网2015-2017年农用地交易形式）

05.土地流转跨区域现象

有人认为，土地流转多半局限于本地本村。但土流网各省份用户查看土地信息的实际数据说明，土地流转跨区域现象明显。

土流网在东部、中部、西部分别选取了两个样本重点分析，从图6可以看到江苏省有35.54%的找地人查看了外省的数据，其中15.46%查看了安徽的地，8.08%查看了浙江的地，3.77%查看了江西的地。同样这个现象也在黑龙江、河北、河南、四川、新疆等所有的样本中有显著体现。

（图6 东部省份土地流转的跨区域现象）

（图7 中部省份土地流转的跨区域现象）

（图8 西部省份土地流转的跨区域现象）

土地流转的跨区域现象，说明小范围区域内的交易难以满足所有用户的需求，突显了全国性土地交易平台的必要性，和土地交易市场的巨大发展空间。

06.土地流转去向

大量的闲置土地正在被市场激活，这些土地最终流入到哪些人的手里呢？从土流网的统计数据来看，55%的土地流向了农业种植养殖大户，32%的土地流向了农业合作社以及农业企业。

（图9 土流网线下统计农用地流转去向）

这表明农场改革和现代农业的发展仍然是以农民为主体的，各类经营主体只有与农民形成互补和共赢的关系，形成合力，才能实现农村生产力的全面进步。

07.土地流转市场趋成熟化

从2014年到2017年，大多数省份50亩以下的适度规模土地（小块地）发布量占比激增，主要原因有两点：

①国家引导土地流转市场规范化，提倡“适度规模经营”；

②土地流转市场逐渐走向成熟，相对容易交易的土地（如1000亩以上地块、500-1000亩地块等）逐渐被市场消化，从而占比下降，一些过去交易成本高、交易难度大的土地开始寻求土更便捷的网络交易途径。

以东部的广东、中部的河南、西部的新疆为例，近3年来，广东的小块地发布量占比增长了20%：

（图10 广东2014-2017年农用地交易面积情况）

河南的小块地发布量占比增长了18%：

（图11 河南2014-2017年农用地交易面积情况）

新疆地区2014年~2016年小块土地发布量呈下降趋势，但从2017年开始，小块地发布量显著上升，向中部、东部地区靠拢：

（图12 新疆2014-2017年农用地交易面积情况）

新疆不同于前两个省份原因在于，西部地区土地流转市场发展相对缓慢，在2014年~2016年之间依然有大量中大块土地等待交易，而2017年开始新疆的小块土地发布量开始上涨，与广东、河南呈现出同样的趋势，说明新疆的土地流转市场也开始逐渐走向成熟。

08.土地流转存在的问题

①土地增值的趋势，特别是东部沿海地区的行情，让农民的期望值变高，但各地区位、经济条件等各方面的差异导致很多地区的土地流转价格目前来说并没有明显的上涨，这种情况下农民更愿意储备土地持续观望。

②农民的高期望值压缩了土地规模经营户的利润空间，推高了用地成本，一定程度上阻碍了土地流转进程。

③目前农民对“三权分置”的理解还有限，对土地承包经营权流转的概念存在误区，担心自己会因为流转丧失土地，因此很多农民更愿意以不正规的方式把土地交给亲戚经营，也不愿意以正规方式流转。

④农村传统文化里有“不种地就是闲着没事干”、“落叶归根”等观念，让农民觉得守护土地是一种天职，甚至有一种“恋地”情结。

⑤当前大多数农村地区基础设施还有待进一步完善，消息闭塞导致供求信息不对称，交易对象难寻。

09.农村土地流转发展方向

①通过互联网信息平台不断普及土地知识和土地政策。

②通过全国性的土地流转综合服务平台，为供求双方提供第三方鉴证，包括专业土地估值、法律咨询、合同签订、项目咨询等帮助和服务，运用土地流转大数据，让土地流转定价机制更透明，解除农民和规模经营户的顾虑。

③通过为规模经营者服务，帮助各地建立起现代农业体系，不断发展“企业+基地+农户”、“企业+合作社+农户”等农业产业化组织形式，逐步提升各地的农业规模化、标准化、市场化水平，从而有效促进农民持续增收，与土地流转的需求形成良性循环。

④探索农村土地金融新模式，给规模经营户提供更多的融资方式，降低经营成本。

⑤利用土地大数据，帮助政府更好得监督土地流转去向，提高政府监控和服务的效率，引导土地流转市场健康发展。