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华池县2018年棚户区改造房屋征收补偿安置方案

为了规范有序推进2018年华池县棚户区改造工作，维护房屋土地征收工作正常秩序，保障被征收人的合法权益，进一步改善城镇人居环境及条件，提升城镇基础设施和服务功能水平，加快城镇建设发展进程，结合我县实际情况，特制定此征收补偿安置方案。

一、征收依据

依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院590号令)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知(建房(2011)77号)、国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》(国土资发〔2010〕96号)、《甘肃省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》、《甘肃省人民政府关于印发甘肃省征地补偿区片综合地价及甘肃省征地补偿统一年产值标准的通知》(甘政发〔2012〕151号)、《关于进一步规范庆阳市城市规划区征收集体土地地面附着物补偿标准的通知》(庆市国土资发〔2010〕320号)、华池县人民政府关于印发《华池县棚户区改造工作实施意见》的通知(华政发〔2014〕53号)、华池县人民政府关于印发《华池县棚户改造征收补偿安置暂行办法》的通知(华政发〔2015〕41号)等法律法规和政策文件规定。

二、征收补偿及安置方式

(一)房屋征收补偿实行货币补偿，由具有相应资质的房地产价格评估机构对其征收房屋进行评估，按照评估价给予货币补偿。

(二)被征收人安置分货币直接补偿安置、居民自主购买安置房安置、政府引导被征收人用廉租房或公租房安置三种方式。

1、货币直接补偿安置。对已有住房、且本人自愿的改造范围内被征收人的房屋，直接给予货币补偿。征收人在签订协议之日起支付给被征收人货币补偿总额的40%，在被征收人腾空房屋交付产权，经征收人现场验收后，一次性支付剩余补偿款及奖励、补助。

2、居民自主购买安置房安置。被征收人需安置房安置的，按货币直接补偿给予被征收人货币补偿，由政府搭建平台，从存量商品房市场中筹集房源，引导房地产开发企业将库存的商品房转化为安置房，协调开发商给予安置房价格优惠，由被征收人用补偿款自主选择购买。

3、廉租房或公租房安置。对现有住房面积小于60平方米或经济比较困难，无力购买商品房的，在被征收人自愿的条件下优先选择公租房或廉租房，具体按相关政策执行。

(三)被征收人的搬迁安置工作由县棚改办牵头负责，住建局、国土局、公安局、房管局、柔远镇等单位配合落实。

三、被征收房屋及房屋用地的权属、性质、用途及面积的认定

(一)房屋的权属、性质、用途及面积的认定处理：

1、房屋权属、性质、用途及面积原则以房产证证载为准。

2、被征收房屋如无房产证，其权属、性质及用途可依据规划许可证或当时有关部门出具的项目审批文件等有效证件进行认定权属、性质及用途;对于无任何有效证件的，权属及性质可通过当时买卖合同、建房合同、供水、供电手续或居委会(村)开具证明，并至少有邻居三人的书面证言等证据进行确认，但房屋的用途一律按住宅进行认定。

3、对于房产证证载面积与实际面积不符、无房产证和土地证的房屋，由房管局委托测绘机构，以实际测量的面积为准，认定处理后予以补偿。以《华池县棚户区改造征收补偿方案暂行办法》印发之日为时间节点，2015年11月3日前未批建房面积以实际测量进行认定补偿，但须在被征收房屋评估中，按房屋工程造价的5%，评估基价的3%以及土地每平方米10元进行处罚，每平方米扣减3%的土地契税、276.5元/㎡的土地出让金;2015年11月3日以后未批房屋面积一律不予补偿。

4、对于实际住宅改为经营性用房的，由县政府委托县棚改办组织相关职能部门作出认定后，由评估公司依据认定结果，根据房屋现状及所在区域等情况按住宅评估标准上浮一定比例(原则上浮最高不得超过70%)进行价值评估。

5、所有权人不明确和权属有争议的房屋，由县棚改办报请县政府，按照征收补偿安置方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，经证据保全后进行依法拆除。

(二)房屋用地的权属、性质、用途及面积的认定处理：

1、房屋用地的权属、性质、用途及面积原则以土地使用证证载为准。

2、对于土地使用证证载情况与实际情况不符，存在争议的和没有土地使用证的，由被征收人提供相关合法权属来源资料作出证明后，依据2008年二次调查测量或以土地出让金、新增建设用地有偿使用费票据和出让合同记载的情况为准进行征收补偿。如“二调”未测量、相关凭证无性质及面积记载(记载性质及面积与实际不符)或被征收人无法提供相关合法权属来源资料作出证明的，由各征收组对房屋用地权属、性质进行调查核实，每户最多按0.4亩宅基地进行认可，但每平方米必须处以10元罚款，再按集体土地有关规定征收补偿，实际宅基地面积超过0.4亩的，超出部分按农业用地(川水地)标准征收补偿。

四、被征收房屋及附属物、土地价值的补偿标准

由县棚改办委托相应资质的评估公司，结合华池城镇实际情况，在充分调查研究的基础上，提出房屋、附属物及土地征收补偿标准，原则上对因征收房屋所涉及的建设用地征收补偿评估参照公布的现行全县基准地价，集体土地上房屋参照国有土地上的房屋补偿评估执行。

征收补偿标准必须符合法规政策、公平公正和遵循市场价值，必须具有可行性和可操作性。评估公司按照评估补偿标准作出评估结果报告书，将作为各征收组与被征收人协商房屋及附属物、土地价值补偿事宜的依据。

五、奖励补助的确定

(一)住宅性房屋：“两证”(土地使用证、房屋产权证)补助按每户5000元/证兑付;临时安置费按户每月1500元，一次性支付6个月的临时安置费9000元;搬迁费按户一次性支付5000元;签约奖是在规定时限内签订征收补偿安置协议的，按每户奖励10000元;拆迁奖是在征收补偿安置协议规定时限内完成搬迁或拆除的，按户奖励20000元;给予被征收人货币补偿总额20%的安置奖励。

(二)经营性房屋：不享受临时安置费;搬迁费以经营性房屋面积为准，按每平方米50元进行核算兑付;“两证”补助、签约奖、拆迁奖与住宅性房屋的奖励补助相同;核发停产停业损失费，以经营性房屋面积为准，按不同区域核定的月均房屋租金，一次性补助6个月，作为停产停业损失补偿。

(三)实际住宅性房屋改为经营性房屋：“两证”补助、临时安置费、搬迁费、签约奖、拆迁奖及安置奖与住宅性房屋相同，同时，核发非住宅过渡安置费，以经营性房屋面积为准，按不同区域核定的月均房屋租金的90%，给予6个月的一次性经营补助。

六、其他事项

(一)自房屋征收公告发布之日起，任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施下列行为：

1、新建、扩建、改建房屋;

2、改变房屋用途;

3、转让、租赁和抵押房屋;

4、以被征收房屋为注册地址办理市场主体设立登记、住所(经营场所)变更登记;

5、其它不当增加补偿费用的行为。

(二)有抵押权的房屋征收：

征收有抵押权的房屋，抵押人在房屋征收补偿协议签订15日内，不能清偿或者抵押人不能变更抵押标的物的，经抵押权人同意，依法将相当债务担保部分货币补偿金额向公证机关提存。货币补偿金额不足抵押房屋价值的，由抵押人和抵押权人协商解决。

抵押人如选择产权调换，经抵押权人同意，将产权调换房屋作为抵押财产。

(三)被征收户搬迁结束后，应及时交回土地使用证(宅基证)、房产证等相关产权证件及资料，并办理有关产权注销手续。

(四)对拒不搬迁的，依法申请人民法院强制执行。

七、本方案未涉及事项，按照国家、省、市、县有关规定执行;由县棚改办负责解释。