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《上饶市农村居民住房建设管理条例(草案)》面向社会公开征求意见

作者： 来源：上饶市人大常委会 日期：2017-08-29 10:45

上饶市第四届人大常委会第六次会议对《上饶市农村居民住房建设管理条例(草案)》进行了审议。现将该条例草案及说明在上饶之窗、上饶人大网公布，向社会公开征求意见。欢迎社会公众将修改意见、建议以信件、传真、电子邮件等方式反馈上饶市人大常委会法工委(信件注明“立法征求意见”字样)。

邮寄地址：上饶市行政中心C区4楼，市人大常委会法工委，邮编：334000

传真号码：0793-8220101

电子邮箱：srsrdfgw@126.com

征求意见截止时间：2017年9月30日

上饶市人大常委会法工委

2017年8月29日

附：《上饶市农村居民住房建设管理条例(草案)》及其说明

上饶市农村居民住房建设管理条例(草案)

目 录

第一章 总 则

第二章 分户认定、建房条件和建设标准

第三章 管理和实施

第四章 监督和检查

第五章 法律责任

第六章 附 则

第一章 总 则

第一条(目的和依据) 为加强对农村居民住房建设管理，引导农村居民住房建设合理、节约、集约用地，推进秀美乡村建设，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《江西省城乡规划条例》《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本条例。

第二条(适用范围) 本市行政区域范围内乡、村庄(含建制镇、街道、垦殖场等管辖的村庄)规划区内集体所有土地上的农村居民新建、改建、扩建住房及其管理和监督，适用本条例。

第三条(主管部门职责) 市城乡规划主管部门是农村居民住房建设规划的主管部门;县级城乡规划主管部门负责本辖区内农村居民住房建设的规划管理和监督，乡(镇)村镇规划管理所作为其派出机构具体实施相关的管理工作。

市国土资源主管部门是农村居民住房建设用地的主管部门;县级国土资源主管部门负责本辖区内农村居民住房建设的用地管理和监督，乡(镇)国土资源所作为其派出机构具体实施相关的管理和监督工作。

市建设主管部门是农村居民住房建设质量安全监督管理的行业主管部门，负责建立培训机制，指导县级建设主管部门开展对乡(镇)、村建设管理人员的培训;县级建设主管部门负责本辖区内农村居民住房建设的建筑活动管理和监督。

公安、财政、监察、城市管理、房管、环保、农业、林业、水利、交通运输、公路、供电等部门(单位)，按照各自职责，配合做好农村居民住房建设管理和监督工作。

第四条(县、乡职责) 县级人民政府和乡(镇)人民政府负责本辖区内农村居民住房建设的管理。

各乡(镇)人民政府应当确定农村居民住房建设管理机构，配备农村居民住房建设综合执法人员，具体负责本辖区内农村居民住房建设的受理、报建、巡查、监督、整改等日常管理和监督工作。

第五条(基本原则) 农村居民住房建设，应当符合城乡规划和乡(镇)土地利用总体规划。按照规划引领、合理布局，保护耕地、节约集约，统一风格、彰显特色的原则，坚持政府引导，部门协同，确保农村居民住房建设依法有序进行。

农村居民住房建设遵循“一户一宅”的原则。

鼓励农村居民向中心村或小城镇集聚，有条件的地区，可集中建设住房新区。

第六条(乡村规划编制) 乡(镇)人民政府应当组织编制和完善乡(镇)土地利用总体规划和乡(镇)总体规划、控制性详细规划、村庄规划，并依法逐级报批。规划应当从实际出发，体现当地农村特色。县级人民政府所在地镇的总体规划，由县级人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。

乡(镇)人民政府应按照《中华人民共和国文物保护法》《历史文化名城名镇名村保护条例》《江西省传统村落保护条例》《风景名胜区条例》等要求科学编制历史文化名镇名村、传统古村落、风景名胜区保护规划。

县级人民政府财政部门应当将乡(镇)、村规划编制工作经费纳入县级财政统筹安排。

第七条(农村新区规划) 农村居民住房建设新区规划选址应当符合土地利用总体规划，综合考虑各类自然灾害和安全因素影响，选择水源充足、水质良好、通风朝阳、交通方便和地质条件适宜的地段，充分依托现有用地、供水、排水、环境等条件较好的村庄，统筹考虑产业、教育、医疗等资源因素。

第八条(规划许可和用地批准制度) 严格执行乡村建设规划许可和建设用地批准制度。农村居民住房建设应依法办理乡村建设规划许可证和建设用地批准书，并严格按乡村建设规划许可证及用地批准书批准的内容进行建设。

乡村建设规划许可证应当明确建房的地点、四至范围、土地用途、用地面积、建筑占地面积、建筑面积、建筑高度、建筑风格、外观色彩等要求。

第九条(宅基地自愿有偿退出制度) 逐步建立宅基地自愿、有偿退出机制，鼓励进城落户农村居民在本集体经济组织内部自愿有偿退出宅基地，本集体经济组织按照谁受益谁补偿的原则给予放弃建房资格、退出宅基地的农村居民给予奖励和补偿。

第十条(用地计划) 县级国土资源主管部门应当加大对农村居民合理住房新增建设用地指标的保障力度，合理确定市下达年度新增用地计划指标中用于保障农村居民住房建设需求的额度。

第二章 分户认定、建房条件和建设标准

第十一条(分户认定) 农村居民分户成立与否由农村居民理事会提议，经村民委员会研究同意，报乡(镇)人民政府协同相关部门审核后公示认定。

第十二条(建房申请条件) 具有本村户籍的农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，可以以户为单位申请农村居民住房建设：

(一)因无住房或现有住房用地面积明显低于当地标准，且人均住房建筑面积低于30平方米的;

(二)因兄、弟、姐、妹或子、女结婚等原因确需分户，经认定符合分户条件的;

(三)外来人员落户，经公安机关登记了户籍，并成为本集体经济组织成员，且原籍没有宅基地的;

(四)原住房因国家建设项目征收或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设占用，以及发生或者防御自然灾害、政策性移民等，需要搬迁安置的;向中心村、集镇或者农村居民集中建房点集聚的;

(五)原有住房经具有农村危房鉴定资质的机构鉴定和县级建设主管部门认定属D级危房需要拆除重建的;

(六)法律法规规定的其他情形。

原有房屋因规划、古建筑保护等原因无法拆建的，经相关部门认定，由建房申请户与村集体经济组织签订协议，将原有宅基地退回集体经济组织，同时明确原有宅基地上房屋的权属。

第十三条(不予批准情况) 有下列情形之一的，农村居民建房用地申请不予批准：

(一)以出租、出卖、赠与或者其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将现有住房改作他用的;

(二)以现有家庭成员作为一户申请建房用地并被批准后，不具备分户条件而以分户为由的;

(三)有违法用地、违法建筑未处理结案的;

(四)已列入规划改造、征迁范围的;

(五)原有住房拆迁、征收实行货币补偿的;

(六)政府供养照顾的孤寡老人、五保户申请宅基地的;

(七)其他不符合申请建房条件的。

第十四条(建设规模限定) 严格执行农村建房用地标准。占用耕地建房的，每户用地面积不得超过120平方米;占用宅基地、村内空闲地或者荒山、荒坡、其他农用地建房的，每户用地面积不得超过180平方米。

严格限定农村居民住房建设规模。建筑占地面积不得超过120平方米;建房层数不得超过三层，层高不超过3.3米，底层可酌情增加，但不得超过3.9米，房屋檐口高度不得超过11.0米;建筑面积不超过350平方米。

第十五条(禁止建设情形) 禁止占用基本农田、非法占用耕地建设，禁止大面积山体开挖等破坏生态环境建设，禁止在地质灾害区等危险区域建设，任何单位和个人不得非法占用变电设施用地，输电线路走廊和电缆通道。

第十六条(建筑风格指引) 充分挖掘、彰显本市乡村民居特色风貌，提倡农村居民住房建筑风格为融入赣东北民居建筑特色的徽派建筑风格。县级城乡规划主管部门应当无偿为建房户提供徽派外观设计图纸。

第三章 管理和实施

第十七条(审批管理原则) 规范农村居民住房建设审批管理，强化农村居民建房的事前、事中和竣工验收的全过程监管服务。实行“四公开、五到场、一公示”制度，即宅基地审批程序、申请建房条件、审批结果、建房名单公开;选址、放线、验桩、巡查、竣工验收到场;现场设立《农村居民建房规划公示牌》，将土地审批面积、房屋占地面积、房屋建筑面积、高度、朝向、外观等进行公开公示。

第十八条(审批管理程序) 农村居民住房建设审批按以下程序办理：

(一)建房申请人向所在地村委会提交申请，经村委会审查符合“一户一宅”建房条件的，由村委会负责在建房申请人所在村小组张榜公示，公示期7天。公示期满无异议的，经村小组、村委会分别签署意见后，由建房申请人报乡(镇)农村居民住房建设管理机构。

(二)乡(镇)农村居民住房建设管理机构接受申请后，应当在10个工作日内组织国土资源所、村镇规划所等相关部门联合进行现场踏勘，对符合乡(镇)规划、土地利用总体规划等要求的，填写《农民建房联合现场勘察意见书》，各部门分别签署初审意见后，7个工作日内出具乡(镇)审核意见。

(三)乡(镇)审核同意后，村镇规划所在3个工作日内将建房申请人的相关资料报县城乡规划主管部门审批，县城乡规划主管部门在7个工作日内核发《乡村建设规划许可证》，同时抄告乡(镇)人民政府。

(四)国土资源所凭《乡村建设规划许可证》在3个工作日内汇总上报县国土资源主管部门审核。申请占用集体建设用地的，县国土资源主管部门在7个工作日内报经县政府批准，核发《建设用地批准书》;申请占用农用地及未利用地的，县国土资源主管部门7个工作日内汇总上报县级人民政府审核。县级人民政府审核同意后报市国土资源主管部门审查上报市政府批准农用地转用，市县国土资源主管部门在接到批复后3个工作日内核发《建设用地批准书》。

对涉及历史文化名村、传统村落、风景名胜区保护的农村居民住房建设，严格执行部门联审联批制度。经部门联审会议审查通过后，方可按上述程序办理农民建房用地审批手续。

涉及占用林地、河道或公路沿线的农村居民住房建设，应符合《中华人民共和国森林法》《中华人民共和国水法》《中华人民共和国公路法》等相关法律法规的规定。

在乡、村庄规划区内，农村居民不超出原有宅基地范围，且符合现建设规模限定建设住房的，经村委会审查公示后报乡(镇)人民政府，乡(镇)人民政府应当在7个工作日内代为办理乡村建设规划许可证、建设用地批准书，并应当在核发乡村建设规划许可证、建设用地批准书之日起7个工作日内，报县级城乡规划主管部门、县级国土资源主管部门备案。

第十九条(开工建设条件) 建房申请人在取得乡村建设规划许可证、建设用地批准书，并由乡(镇)人民政府组织村镇规划所、国土资源所等部门进行现场放线后方可开工建设。施工现场须设立《农村居民建房规划公示牌》，接受群众监督及巡查监管。

第二十条(竣工验收制度) 实行竣工验收制度，农村居民住房建设主体完工后，建房户应在30日内向乡(镇)农村居民住房建设管理机构申请竣工验收。乡(镇)农村居民住房建设管理机构接到申请后，应在5个工作日内组织村镇规划所、国土资源所等相关部门，会同村委会，对照规划许可、用地批准的内容进行检查验收。验收合格的，由经授权或受委托的乡(镇)人民政府核发验收合格意见书。建房户凭验收合格意见书方可申请办理农村宅基地和农房产权登记。

第二十一条(规范收费管理) 规范农村居民住房建设服务性收费管理。严格执行收费标准，切实减轻农民负担，严禁在办理农民建房审批时违规收费和搭车收费。积极探索农村集体经济组织对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用办法，对超过建设规模限定标准已经实施建设的，经依法处置后，可对确认超过的面积进行有偿使用。

第四章 监督和检查

第二十二条(属地管理原则) 各乡(镇)人民政府为农村居民建房管理和监督的责任主体，负责查处本辖区内农村居民建房违法用地、违法建设行为。

第二十三条(保证条款制度) 为确保农村居民住房建设严格落实建设规划许可和建设用地批准书的各项内容，预防建筑垃圾乱堆乱放，在办理建房审批手续时，农村居民理事会可以与建房申请人签订具有保证条款的协议书，以约束建房申请人的建房行为。

第二十四条(加强建筑工匠培训) 县级建设主管部门应当加强对农村建筑工匠的技能培训，引导农村建房施工由施工企业、建筑业劳务专业承包队伍或经过技能培训的农村建筑工匠承建。

第二十五条(质量安全监督) 乡(镇)人民政府和县级建设主管部门应当建立农村住房建设施工监督管理制度，对农村居民住房建设的勘察设计、现场施工和质量安全等提供咨询服务、技术指导及监督管理。

第二十六条(供电供水管理要求) 供电、供水单位不得为未取得乡村建设规划许可证及建设用地批准书的农村居民住房建设办理施工用电、用水。

第二十七条(办事公开原则) 乡(镇)人民政府、城乡规划、国土资源主管部门在办理建房审批手续时，应当将办事程序和办事制度公开，并定期公布建房审批情况，接受群众监督。

第五章 法律责任

第二十八条(违反规划许可的处理) 农村居民未取得乡村建设规划许可证，擅自占用土地建住房，不符合土地利用总体规划，严重违反村镇规划的，由乡(镇)人民政府责令停止建设，限期拆除;违反村镇规划，尚可采取改正措施的，由乡(镇)人民政府责令停止建设、限期改正，并处以建设工程总造价5%至10%的罚款;逾期不改正的，由乡(镇)人民政府拆除。

对不符合城乡规划、土地利用总体规划的，依照前款的规定予以拆除，恢复原状;对符合土地利用总体规划的，违反“一户一宅”原则的，没收在非法占用的土地上新建的住房和设施。

超过批准的面积占用土地，多占的土地以非法占用土地论处;新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。

违反本条例第十四条规定，对超标准使用的土地，不予办理用地审批手续，责令其退还土地所有权人，并由建房户每年向本集体经济组织交纳有偿使用费，直至土地退还为止。

农村居民违反规划许可的规定，擅自扩大建筑占地面积、移位建房等严重影响村镇规划的，由乡(镇)人民政府 责令停止建设，限期拆除;影响村镇规划、尚可采取改正措施的，责令限期改正，并处以建设工程总造价5%至10%的罚款。

农村居民建房的房屋层高超过规定标准的，由乡(镇)人民政府责令限期改正，并处以建设工程总造价2%至10%的罚款。

第二十九条(非法批地的处理) 无权批准宅基地的单位或者个人非法批准农村居民占用土地建住房的，超越批准权限非法批准农村居民占用土地建住房的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准占用土地建住房的，或者违反本条例规定的程序批准占用土地建住房的，其批准文件无效。对非法批准占用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。非法批准宅基地，对当事人造成损失的，原批准机关和相关责任人员应依法承担赔偿责任。

第三十条(非法承建人的处理) 农村居民住房建设承揽人有下列行为之一的，由乡(镇)人民政府责令限期整改;情节严重的，乡(镇)人民政府可以对主要责任人处以2000元以上5000元以下的罚款;造成损失的，依法赔偿损失;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

(一)承建未依法取得《乡村建设规划许可证》、《建设用地批准书》的违法建设工程的;

(二)无图施工、不按设计图纸施工或者擅自变更设计图纸的;

(三)不按有关技术规定施工或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件的;

(四)不按规定提供施工记录或者施工资料的;

(五)不接受监督管理或者发现安全隐患不及时整改，造成质量安全事故的;

承揽人为建筑施工企业的，依照建筑业管理法律、法规处理。

第三十一条(强化乡(镇)主体责任) 县级人民政府应当将农村居民住房建设管理纳入乡(镇)人民政府年度工作目标考核，有下列情形之一的，将视情节轻重，对乡(镇)主要责任人，依法依规给予行政处分：

(一)未组织编制完善或不严格执行乡(镇)村规划、土地利用规划的;

(二)对违反城乡规划和宅基地管理规定行为不制止、查处不力的;

(三)占用基本农田建住房及发生宅基地违法案件造成严重后果的;

(四)对超高、超大农村居民住房建设管理不力的;

(五)对违法建设的其他失职、不作为，并产生较大社会不良影响的。

第三十二条(执法者违法违规的追究) 地方人民政府、规划、国土、建设等相关部门工作人员违反规定，在农村居民建房申请审查、审核、审批、监管和办理产权登记等过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村居民合法权益的，依法给予处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十三条 违反本条例的行为，法律、法规已有规定的，从其规定。

第六章 附 则

第三十四条 本条例中农村居民是指具有本市常住户口的农村集体经济组织成员;户是指符合宅基地申请条件，具有本市农村集体经济组织常住户口且享有法定权利和义务、享受集体资产、收益分配的集体经济组织成员家庭。

第三十五条 履行乡级人民政府相关职能的各街道、国营垦殖场、工业园区等单位参照适用本条例对乡(镇)人民政府的相关规定。上饶经济技术开发区和三清山风景名胜区参照适用本条例对县级人民政府的相关规定。

第三十六条 市人民政府按照实际需要，可以根据本条例制定农村居民建房具体管理办法。

第三十七条 本条例自2018年 月 日起施行。

关于《上饶市农村居民住房建设管理条例(草案)》说明

《上饶市农村居民住房建设管理条例》已列入上饶市政府2017年度立法工作计划，市规划局在本月初完成了该《条例(草案)》的起草工作，并送市政府法制办审查。经市政府法制办再次征求意见修改后，形成了《条例(草案)》(讨论稿)，并经市政府常务会议讨论通过，下面就该条例草案做如下说明：

一、制定的必要性

(一)是新形势下社会主义新农村建设发展的需要。为全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会及中央城镇化工作会议精神，深入贯彻落实习近平总书记系列重要讲话特别是视察江西重要讲话精神，省委、省政府提出了要以“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念为引领，创新农村规划管理机制，加强农村建房规划管理，彰显江西农村农房风貌，推进美丽宜居村庄建设的和谐秀美乡村建设新要求。

(二)是强化管理落实责任的需要。近年来，各地积极实施和谐秀美乡村建设工程，农村建房和村容村貌发生可喜变化。但农村建房无序，特别是超高超大建房、乱搭乱建和有新房无新貌问题在不少地方仍然较为突出。为彻底解决农村建房无序乱象，需要进一步落实乡镇属地管理职责，规范农村建房的管理程序和要求。

(三)是全面贯彻落实《中华人民共和国城乡规划法》和依法行政的需要。1993年颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》是指导我国村镇建设的基本法规，有效促进了村镇建设活动及其管理行为的规范化和法制化。当前伴随着社会主义新农村建设深入推进，农村经济社会事业快速发展全面进步，《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等一批与村镇建设直接相关的法律法规得以颁布或修订，《村庄和集镇规划建设管理条例》部分规定亟需完善。根据国务院2009年立法计划项目安排，住房和城乡建设部正在开展《村庄和集镇规划建设管理条例》的修订工作。而2002年5月1日起开始施行的《江西省村镇规划建设管理条例》，虽然经过2010年11月26日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议修正，其中部分条款仍然与《中华人民共和国城乡规划法》不符，诸多内容已难以适应当前新形势的需要。为更好地统筹城乡发展，加强和规范乡村规划建设管理工作，同时对《中华人民共和国城乡规划法》中的一些授权性和原则性规定进行细化，迫切需要制定《上饶市农村居民住房建设管理条例》。

二、管理现状及主要问题

近几年，随着我市秀美乡村建设工作的大力推进，农村居民建房的混乱局面得到有效遏止，但尚未完全走上规范有序的发展道路，零星、无序、追路建房依然存在，建房品位不高，超高、超大、超规模建设问题仍然较严重。存在的主要问题：

1、规划滞后建房选址分散。目前农民建房选址散乱，造成农村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多，公共基础设施配套难以到位，村容不整洁，缺乏村庄规划的指导，农村 “只见新房、不见新村”或“只见新村，难有新貌”现象，阻碍了农村经济的进一步发展和农民生活水平的提高。

2、农民建房超面积现象较普遍。随着农村经济的快速发展，农民的收入增加，农民要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，但是农民建房普遍存在使用宅基地大量超面积的问题，主要有以下类型：主房超面积、附房超面积、违法建庭院、建了新房不拆旧房等。

3、农民建房批后管理不足。目前，虽各地先后成立了乡镇规划所，但机构设置的管理模式却各不相同，各乡镇规划所普遍存在人手不足，特别是缺乏专业技术人员问题。很多乡镇未落实属地管理职责，导致农村居民建房在批后管理工作上不够到位，存在少批多建等问题。

4、农房建设风格各异、质量参差不齐。受观念、资金等因素影响，农民建房普遍样式单一、户型简易，大多为砖混结构的“火柴盒”式平顶房。当前，农民建房大都是由个体工匠承建，绝大部分工匠没有经过专业培训，建筑知识缺乏、质量意识淡薄，施工既无设计图纸、也无质量监管，凭经验施工，造成房屋质量、建筑品位和档次普遍低下。

5、农村居民建房审批程序不规范。农房建设审批缺乏与村庄规划相衔接，审批的程序及报建资料不规范，以及反映建房用地条件及与周边情况的现状情况不明确，提供的建房户型图纸不规范，风格难以统一等。

三、起草过程

《上饶市农村居民住房建设管理条例》纳入我市2017年立法计划中地方性法规项目，并确定市规划局作为《条例》的牵头起草单位。

为做好《条例》的起草工作，2017年初，市规划局即制定了具体工作方案，并从规划、国土、建设等部门抽调专人成立了起草工作组。在《条例(草案)》的起草中，主要以《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》以及《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规为立法依据，同时还参照了《立法法》、《行政许可法》等法律及国务院《关于促进节约集约用地的决定》、国务院办公厅《关于改善农村人居环境的指导意见》、《关于印发《乡村建设规划许可实施意见》通知》、住建部《关于改革创新、全面有效推进乡村规划工作的指导意见》等规章文件。市规划局在市内充分调研的基础上，还组织调研组到四川崇州、邛崃进行了考察调研，借鉴四川、浙江等省在乡村规划管理实践中的成功经验。历时半年，先后完成了《条例(草案)》初稿、征求意见稿、讨论稿、送审稿的起草与修改。其间，多次召开座谈会、研讨会、论证会，并上网公布，广泛征求意见，经过反复讨论，反复修改，完成了《条例(草案)》的起草工作。8月3日该条例草案报送市政府法制办审查，市政府法制办立即召集市人大、市规划局、市国土局、市建设局和市政府法制办立法领导小组成员逐条逐句进行了审查修改，认真考虑条例内容与市委办公厅、市政府办公厅下发的《关于进一步加强农村宅基地管理的实施意见》(饶办发[2017]15号)精神相衔接。并向15个市直单位，12个县(市、区)、上饶经济技术开发区和三清山风景名胜区等单位书面征求意见。共收到修改意见22条，经市政府法制办立法领导小组审查后，决定采纳的意见有8条，部分采纳的意见4条，不予采纳的意见10条。对这些提出修改意见的单位，市政府法制办进行书面反馈。据此，最终形成该《条例(草案)》(讨论稿)，送经市政府常务会议讨论。

四、体例结构和主要内容

(一)体例结构 条例共六章三十七条，除总则和附

则外，还包括建房条件和建设标准、管理和实施、监督和检查、法律责任等内容。

(二)主要内容

1、关于建设主体身份界定

依据现行户籍制度改革趋势，条例确定建设主体身份为农村居民，并明确农村居民是指具有本市常住户口的农村集体经济组织成员。

2、关于条例适用范围

条例第二条规定适用的地域范围为本市行政区域范围内乡、村庄(含建制镇、街道、垦殖场等管辖的村庄)规划区内集体土地。

3、关于乡(镇)规划所的性质

《江西省城乡规划条例》第六条第三款规定“乡、镇人民政府应当确定相关机构或者专人负责本行政区域内的城乡规划管理工作。城市、县人民政府城乡规划主管部门在乡、镇设立派出机构的，乡、镇人民政府应当会同其做好城乡规划的管理工作。”目前，我市各乡、镇都设立了规划所，但所属性质有三种情况：一是属于县(市、区)规划局的派出机构;二是属于乡镇;三是县(市、区)规划局和乡镇双重领导。从目前实践运转成效来看，市县规划部门一直看好婺源模式，即乡镇规划所属于县(市、区)规划局的派出机构更为合适。故条例第三条规定……县级城乡规划主管部门负责本辖区内农村居民住房建设的规划管理和监督，乡(镇)村镇规划管理所作为其派出机构具体实施相关的管理工作。

4、关于分户立户的标准和认定

因各地土地资源、人口的不同，分户标准也不同，从婺源、余江等地做法来看，大多依靠乡规民约来确定，本条例对该做法予以了采纳，故条例第十一条规定，农村居民具体分户条件由农村居民理事会提议，经村委会研究同意，报乡(镇)政府协同相关部门审核后公示认定。

5、关于乡(镇)确定建设管理机构和配备执法人员

依据《江西省城乡规划条例》第六条第三款“乡、镇人民政府应当确定相关机构或者专人负责本行政区域内的城乡规划管理工作”，条例第四条第二款规定，各乡(镇)应当设立农村居民住房建设管理机构，配备农村居民住房建设综合执法人员，具体负责本辖区内农村居民住房建设的受理、报建、巡查、监督、整改等日常管理工作。

6、关于农村居民建房申请条件

国家和省里未出台具体的农村宅基地管理办法，借鉴浙江等省内外各地经验做法，条例第十二条和第十三条规定了符合建房申请条件的六类情形和不予批准的七类情形。其中明确农村危房由县级建设主管部门鉴定。另外，条例第十二条第二款还规定了因规划、古建筑保护等原因无法拆建的，经相关部门认定，由建房申请户与村集体经济组织签订协议，将原有宅基地退回集体经济组织，同时明确原有宅基地上房屋的权属。

7、关于农村居民建设规模限定

为杜绝农村居民住房建设超大超高建设情形，依据《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》，条例第十四条规定，占用耕地建房的，每户用地面积不得超过120平方米;占用宅基地、村内空闲地或者荒山、荒坡、其他农用地建房的，每户用地面积不得超过180平方米。严格限定农村居民住房建设规模，建筑占地面积不得超过120平方米;建房层数不得超过三层，层高不超过3.3米，底层可酌情增加，但不得超过3.9米，房屋檐口高度不得超过11.0米;建筑面积不超过350平方米。

8、关于农村居民住房建设风格

为更好挖掘延续村庄历史文化脉络，保护传统历史和优秀地域文化，条例第十六条确定提倡农村居民住房建筑风格为融入赣东北民居建筑特色的徽派建筑风格，县级城乡规划主管部门应当无偿为建房户提供徽派外观设计图纸。

9、关于建房保证条款制度

为确保农村居民住房建设严格落实建设规划许可和建设用地批准书的各项内容，预防建筑垃圾乱堆乱放等影响环境问题的，依据省住建厅、 国土资源厅《关于贯彻落实省政府办公厅关于进一步加强农村建房规划管理的意见的通知》“在村‘两委’领导下，积极推动村民理事会参与农村建房自治管理，积极鼓励村民理事会开展农民建房自治管理，积极探索和大力推广通过制定村规民约、与建房户签订协议、采取经济手段等措施，加强建房规划、建设和质量监督等环节的全过程自治管理。”的规定，条例第二十三条规定，……在办理建房审批手续时，农村居民理事会可以与建房申请人签订具有保证条款的协议书，以约束建房申请人的建房行为。

10、关于对农村居民违法建设处理的实施主体

《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条　在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

《江西省城乡规划条例》第六十七条“乡、镇人民政府对本辖区内违反城乡规划的行为，应当依法予以制止。在乡、村庄规划区内的，乡、镇人民政府应当依法查处”。

《江西省城乡规划条例》第七十一条 反本条例规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……

城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

由于《中华人民共和国城乡规划法》和《江西省城乡规划条例》对违反规划进行处罚和强制执行的规定模糊，实际工作中容易造成相互推诿，为了进一步明确农村居民建房违反规划建设的处罚主体和拆除主体，本条例第二十八条对农村居民建房违反规划的处理主体统一规定为乡(镇)人民政府，这样既有利于惩处农村违反规划建房行为，又不与上位法相抵触。

以上说明，连同《条例(草案)》，请予审议。