土地流转专业平台

近年来，随着城镇化进程的加快和农村土地制度改革的不断深入，土地流转的规模和速度也在不断增加。一些农村地区的土地流转已由临时性、季节性流转变为整体性、长期性流转，形式也由最初的无组织、通过口头约定等完成的私下经济行为变为有组织、专业化的社会行为。农民对健全、完善的土地流转市场机制的需求也越来越强烈。在这样的背景下，农村土地流转中介组织应运而生。那么，很多人关心的一个问题是：土地流转中介是怎么收费的？标准是什么？

根据《土地流转管理办法》和《农村土地承包法》，土地流转属依法、自愿、有偿行为，是转出户和转入户的自发行为，任何中介和管理机构不应收费。这里说的有偿行为是指转出户和转入户之间的土地流转费用，不是中介费或管理费。

但是，在实际的操作中，一些地方的村级土地流转中介组织收取中介费已成为一种潜规则，他们把它叫做“协调费”或“服务费”。有人认为“既是中介服务就该收费”，因为，他们要负责为业主丈量田土、调解业主与村民之间的纠纷、帮助维护治安、请农民工看护、为业主打扫四周清洁等，耗费了大量的时间和精力。所以这笔费用是该收的。目前土地流转中介费是没有一个统一的标准的，主要是流转双方和中介谈，一般是按照流转费的1%左右收取中介费。

土地流转中介组织的几种类型

1、依托相关职能部门兴办的外生型中介组织

如浙江宁波、绍兴、衢州、金华等地成立服务于当地土地流转中心的中介服务组织。国家在这一方面的政策鼓励和扶持也日渐明显。2014年11月中共中心和国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》指出，鼓励有条件的中央依托基层农村运营管理部门树立农村流转服务组织，为流转提供有关法律政策宣传、流转信息、价格评价、合同签署指导、利益关系调和、纠纷调处等服务。

2、金融机构型的土地流转中介服务组织

金融机构型的中介组织应用互联网络服务平台，应用媒介和深化农村推行，较易取得各项信息，而且金融机构先进的科技与管理也为土地流转信息公开和标准操作提供了理想可能性，节约本钱开支。与此同时，还能够提供以土地为标的物的资金融通、土地信托、土地保险等相关衍生服务。

3、内生型的乡村土地流转中介服务组织

目前关于构建内生型的农村土地流转服务组织的研讨较少，很多学者主要是从政府主导型的农村土地流转服务组织所存在的弊端这一角度来提出构建内生型中介服务组织。可能在当前条件下构建完整意义上的民间性的农地流转中介服务组织条件还不具备。

土地流转中介组织的作用和发展方向

 作为政府与农民、农民与农民、农民与土地流入方的重要联结者，土地流转中介组织在落实农业政策、法律法规，推动土地流转机制的健全和管理制度的完善等方面都发挥了重要作用。土地流转中介通过搜集分析市场供求信息，建立信息网络，可以帮助农民掌握土地价格走势，形成比较成熟的市场价格；通过提供土地评估、测量，土地保险，合同管理，法律咨询等服务，扭转单个农户流转土地“单打独斗”的局面，让农民在市场谈判中掌握更多主动权；通过中介协调、指导登记、跟踪服务和纠纷调处等，保障土地流转的规范和高效。可以说，借助土地流转中介组织，农民流转土地的利益能够得到更好的保障。

 值得注意的是，目前我国大部分地区的土地流转市场尚处于起步阶段，市场化程度较低，价格形成不透明，从农民手中流转出去的土地价格容易偏低，由此形成的巨大利益空间可能导致抢租圈地等投机行为。尤其是在一个尚不成熟的市场环境中，相关法律法规还不健全，土地流转运作过程又相当复杂，受专业化程度和经营规模的限制，农民的谈判能力较弱，一些投机行为便会侵害农民权益，甚至可能加剧农地非农化的风险，损害农村土地流转市场的长远健康发展。

在实践中，土地流转中介组织的发展也面临着诸多难题。由于大部分中介组织成立时间不长，还处于探索阶段，组织形式单一，开展的服务项目较少，很多土地流转中介组织仅限于信息发布、政策宣传、促成交易等。从大环境来看，专门针对土地流转中介的法律法规尚不健全，土地流转实际操作过程中就可能为资本、权力寻租提供空间。因此迫切需要建立健全土地流转市场机制，进一步规范土地流转中介行为，保障土地流转的有序发展。

目前，土地银行、土地交易所、土地投资经营公司、土地评估机构、土地保险公司、土地托管公司等多种土地流转中介百花齐放。依托互联网平台，土地流转中介的队伍也愈发壮大。在规模上，一些区域性甚至全国性的流转平台开始出现，比如土流网等。总之，促进土地流转方式多样化、灵敏化，支持农民以土地、资金、技术等要素入股，实行多种方式的结合与协作，达到农户与农业企业的共赢，要求农村土地流转中介服务组织的全面参与。