土地流转专业平台

来源：证券时报网

   党的十八届三中全会《决定》指明了土地管理制度改革的方向，《决定》没有提及房地产调控，但强调市场对资源配置的决定性作用，并在建立城乡统一的建设用地市场、房地产税立法等方面有了明确提法。

  中央党校国际战略研究所副所长周天勇做客证券时报网财苑社区时指出，土地资源分配应坚持市场化方向，房产税改革应以永续使用权和继承权换取征税权，才能实现较为平稳的过渡和可持续发展。

  土地资源分配：

  坚持市场化方向

  当前我国的土地资源配置现状如何？与真正的市场化还有多大的距离？对此，中央党校国际战略研究所副所长周天勇指出，土地指标下去，政府把所有土地都储备起来，然后招拍挂，拍卖实际上是政府行政寡头垄断卖地。地价越高的时候，政府越高兴，地价低了，就说流拍了，所以对于高房价，地方政府需要负一定的责任。

  从经济学上讲，比如政府储备粮食，粮价高了，政府抛出粮食，粮价低了，政府购入粮食，这是稳定粮价和保证农民利益的做法。而我们现在的土地市场是什么状况呢？房价高了，政府就以饥饿疗法供地，推出更高价的土地，导致更高的房价。地价低了，就土地流拍，不想降低房价，这是和政府职能相反的操作，所以很多人说地方政府是公司，指的就是这个。

  那么土地指标该怎么分配？周天勇举了个例子，比如说集体建设用地要直接进入市场，是要政府实行行政寡头垄断“招拍挂”，还是彻底交给市场中心挂牌交易？国土部现在出台的方案肯定还是让他们来卖，因为三中全会说要让市场起决定作用，但是土地分配并不是市场起决定作用。未来还是应该按照三中全会决议，依据市场决定原则，让土地资源分配真正往市场化的方向上走。

  目前房产税思路：

  虽易启动但后患无穷

  《决定》中同时也提出了“加快房地产税立法并适时推进改革”，那么应该如何进行房产税改革？

  周天勇首先指出，目前研究开征房产税方案的一个思路是：居民住宅年期不永续化，基本居住消费部分免征房产税，对多套房累进开征房产税，对企业开征房地产税。具体表现为：

  (1)现有土地管理法规定使用年限40~70年，到期重新申请，按照使用期结束时的价格交纳出让金后可继续使用，否则国家收回土地使用权和地面建筑。

  (2)住宅法定面积，或者第一套不征，从第二套起按市价累进征收。比如，一居民在北京(楼盘)有四套住宅，均为150平方米，价格均为5万元。第二套按市价2%征收，则需交税金15万元；第三套按市价3%征收，需交税金22.5万元；第四套住宅，按4%税率征收，需交30万元。

  这个方案带来的结果是：

  (1)开征房产税的前几年中，由于累进征税，加上房产税挤出住宅交易，地方财政房产税和房地产交易税收入大幅度增加。

  (2)房产税开征后，为了降低持有成本，多套房的居民将二套以上抛出，其一使得地方政府的房产税减少，如果大部分都将一套以上抛出，只保留居住房，由于第一套免税，政府住宅房产税部分又陷入枯竭；其二是如果仅开征企业的房地产税，税收负担就会全部压在企业身上，税负过重会影响企业经营和就业岗位的稳定和增加；其三，房屋供应量大增，房价下跌，可能使银行坏账增加，金融风险加大，政府房产税征税价格水平也下降，收入也会减少。

  (3)城镇居民基本消费住宅不交房产税，二套要交税，不论是一套还是多套，都只是在规定期限内有使用产权，过期不补则土地和建筑物无偿收归国有。

  按照这种思路，一是虽然无损基本居住居民，但持有多套房的中产阶层财富再分配过猛，将严重损害中产阶层利益，不利于中产阶层的扩大；二是中产阶层抛完一套以上房产后，居住房产方面失去了地方财政的稳定税源，不符合“居住并有房屋财产，政府就要提供公共服务，居住人相对应需要交纳税收”这一原则。这种思路的改革方案，虽然易于启动，但是后患无穷。

  房产税改革：

  以永续使用权换征税权

  周天勇进一步指出，房产税改革不启动，或者基本居住消费部分不改革而对多套房累进进行大改，这两种思路都是行不通的。正确的思路应该是：以永续使用权和继承权换取征税权。土地所有制改革的方向，是全部国有、永续使用，对全部土地进行发证确权；区分消费与投资并按居住面积分类征税；根据城镇居民人均可支配收入水平对消费性住宅征税，并且分六年逐步征收到位；根据市价对投资性房产进行征税；对于原本征收了高额土地出让金的部分土地先征后退，避免重复征税。

  按照这样的思路去设计具体的房地产税征收政策和过渡方案，才能兼顾政府、企业和高、中、低不同收入人群各自的利益，实现较为平稳的过渡和可持续发展。