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来源：中国房地产报

     “公司求购大兴区六环内50至100亩工业用地或旅游用地或综合用地等，有资源的请私聊或电话。”类似于这样的土地求购信息在越来越多的土地转让网站上出现。记者了解到，在一线城市土地资源越发高价和稀缺的北京下，一些实力房企在积极关注一级市场外，二级市场寻地的欲望也很迫切。

    曲线拿地

    “如果有合适的二级市场土地转让，会很受房地产企业欢迎。”一位房企人士告诉记者。

    已经有越来越多的房企通过这种方式获得土地。仅在上个月，就有若干起二级市场拿地的新闻。例如，首开[简介 最新动态]股份7.18亿元收购海南民生长流油气储运有限公司100%的股权，进而获得海口市粤海片区的三个地块总计297.93亩土地；上海证大[简介 最新动态]拟以最高代价11.94亿元收购中冶集团[简介 最新动态]旗下公司，以获得中冶南京地王地块1号地的一部分；云南城投以7594万元收购成都民生喜神投资有限公司28%的股权及债权，进军养老用地；上海建工以35.2亿元竞得南京奥和房地产开发有限公司100%股权，进入南京市场。

    再早些时候，包括恒大、万科、中粮、星河湾[最新消息 价格 户型 点评]、世茂、花样年等知名房企都在通过二级市场获取土地。

    去年，万科又以6.92亿元买入了凯德集团御府77的90%权益，预计产品今年可以入市。

    万科相关负责人告诉中国房地产报记者，北京万科在二级市场上主要考虑以下几方面因素，包括土地的属性相对优质，地价水平相对合理、万科战略片区或希望拓展片区项目等。一般通过股权收购、并购、在建工程转让的方式进行土地收购。

    该负责人表示，近年，随着公开市场土地成交价格的不断上涨，二级市场地价也相应上调，但价格与一级市场紧密相关。同时，二级市场土地的区位、体量、个数的随机性较强，且随着二级市场土地的不断整理成交，土地的获取难度和风险也在加大。

    市场分化加剧

    二级市场的繁荣，一方面是一级市场买入土地的难度加大，另一方面也折射出部分土地持有者运营难度加大，不得不转让土地求存的困境。

    二级市场的繁荣也与土地市场高温有关。中国房地产报记者了解到，上一次二级市场频繁交易是在2009年前后。彼时一些高价拿地后的地王地块在二级市场上进行出让则面临着难以出手或者赔本的可能，而对于在北京这种土地稀缺的一线城市来说，二级市场的土地机会也十分可贵。因此导致房地产企业在二级市场上土地交易比较频繁。

    上海易居房地产研究院研究员严跃进分析认为，二级市场的土地在抵押融资、房地产开发方面的成长性较好、增值空间大，所以才会有土地收购等事件。但也不排除一些土地因使用者的无力开发被迫转让有关，依旧面临价值贬值的风险。

    二级市场须防范交易风险

    “风险主要还是在于二级市场土地涉及了更多的供应商、股东权益等，利益纠葛比较复杂。同时二级市场土地的市场定位难以有很大的调整，尤其是在已经有项目开发的基础上，产品创新受到一定限制。”严跃进表示。

    亚豪研究机构分析师郭毅告诉中国房地产报记者，现在民营企业和中小型房企在二级市场上拿地的欲望更加强烈，因为这样的房企在一级市场上已经很难拿到土地。而二级市场拿地的好处也显而易见，有更充分的时间研判土地的价值和价格，对项目产品设计可以有更充分的考量，在通过股权收购、协议转让等方式拿地的情况下，双方还有议价空间。而在一级市场拿地，时间和价格上都有更高的要求。

    目前北京一级土地市场供地多集中在外环，对于以开发豪宅为主的企业来说，城市核心地段的土地是力争之地，这样也使得这些企业在土地二级市场上急于求地。

    “在寻找合适的二级市场土地时，企业要付出的人力、精力和财力成本也是不小的，通过股权收购、协议出让方式取得的地块，不排除可能会面临债务、股权、拆迁、审批等方面的问题，这样的土地可能开发之前要做很多工作。”一位以豪宅开发为主的房企拿地负责人表示。