土地流转专业平台

来源： 求是理论网

 　　1994年实施分税制后，地方政府为了缓解财政支出压力主要依靠土地转让、土地批租的运作来增加收益。“土地财政”既是财政窘困的无奈之举，也反映出当前土地利用制度的不足。一直有学者喜欢为地方政府的土地财政模式辩护，他们说，地方政府手头没有钱，又必须进行经济建设，就不能不转而开发和利用土地财政。这样的辩解也许成立，不过现实是，通过土地财政推动城市建设，让城市完全变形，让一些村民被迫城市化。

　　建立在垄断土地一级市场上的“土地财政”是中国特有的城市化道路的核心，是中国特有的现象。各个地方政府在过去十几年，通过土地融资，推动城市化，即“经营城市”。这一过程构成了过去20年发生在中国的所谓中国式的“城市化”。其本质是，地方政府为了政绩需要而不断地投资，这需要资金，通过“土地财政”以及城市建设，恰好可以实现个人“政绩”。当然，更大的推动力是其中普遍的巨大的官僚寻租机会，因此，每届政府都不遗余力地卖地，兑现政绩与个人利益，而不管后果。甚至即使没有卖出去的土地也拿去作为抵押的杠杆，借贷（债）搞建设。有观点认为，城市化是当前中国最重要的大局，但城市化并非城郊农民的城市化，而是全国农民和全国人民的城市化。试问城市化的基础应该是什么？当然是经济的发展，由经济的发展推动城市化，城市化反过来可以拉动经济的发展。二者的关系密不可分、缺一不可。如果只是看到因为城市化要占用土地可以增加财政收入、“改善”城市面貌，而忽视本地区经济发展的实际情况那么无疑是为今后的发展埋下了隐患。失地的农民就业、养老、买房怎么办？而在这种城市化中农民一般没有发言的权利，不少地方在户口薄上直接把城郊的乡镇、村庄的“农业户口”改成“非农业户口”，土地性质从“耕地”直接变为“非耕地”。而这样的非农业却是享受不了相应的待遇，就业、医疗等等不能享受和市民一样的待遇，对于“三农”的一些优惠政策也无法得到。赖以生存的土地不知道什么时候就成了“开发”的对象。

　　当然这样的开发可以快速的看到政绩和城市面貌的变化，后患也是显而易见的。可是那些被扣上市民帽子的农民呢？只是靠一些微薄的补贴便征集了他们赖以生存的土地然后象征性的办几个低保之类的就可以解决问题了？一个地方的发展要有可持续性不应该靠这样的粗放的扩张性的发展方式。在三四线城市往往出现一些开发商千方百计的把土地占上，但是何时开发确成了未知数。对于这样的开发城市居民和失地的农民并非都是获益者。普通居民承担了不断上涨的房价，甚至有的家庭需要几代人的储蓄才能为孩子购买一套住房。重庆工商大学统计学院副教授易忠指出，有“两把剪刀”损害了农民在城市化进程中的利益。一是通过强制性的征地拆迁，以非市场价格的补偿，从被征地农民那里转移财富，在城乡之间形成城市化初次分配的“剪刀差”；二是通过住房所有者以住房产权不断吸附社会增值财富，导致有房者愈富，无房者愈穷，形成城市化二次分配的“剪刀差”。长期研究“农民市民化”的中央党校学者王道勇说，在城市化进程中，失地农民“被市民化”倾向已经引起广泛的注意，但流动人口“被农民化”倾向则没有引起足够重视，流动人口往往被主流社会排斥，其利益常常被剥夺。

　　有关专家表示，过去几十年来的造城运动中，政府获取的土地价差保守估计在30万亿元左右。正是由于政府在土地政策中的利益，才会大力推动造城运动与发展地产业。建立在垄断土地一级市场上的“土地财政”是中国特有的城市化道路的核心，是中国特有的现象。各个地方政府在过去十几年，通过土地融资，推动城市化，即“经营城市”。这一过程构成了过去20年发生在中国的所谓中国式的“城市化”。地方政府为了政绩需要而不断地投资，这需要资金，通过“土地财政”以及城市建设，恰好可以实现个人“政绩”。

　　这样的土地财政和农民被迫城市化既浪费了土地，有造成农民失业。土地www.tuliu.com属于稀缺性、不可再生资源，特别是像我国这种特殊国情，人口多，土地少，人地矛盾极为突出，由于土地能使地方政府自身利益最大化，为了获得财政收入，吸引外来资金投入，地方政府有随意圈占农民耕地和违法出让、转让土地，出台各种优惠政策的偏好和倾向，导致开发区过多过滥，严重浪费土地，加重人地矛盾。另一个后果是推高房价，加剧城市居民购房困难。房价过高已经成为目前我国一个非常突出的社会问题。房子属于必需品，政府应该控制房价的上涨，但从目前中国的形势来看，房产成为人们投机的行业，各地兴起炒房热，导致房价远远超过了一个普通公民的承受能力。导致房价上涨的一个很重要的原因就是地方政府的土地财政政策导致土地出让价格的上涨，开发商又把这种高价格的土地成本转嫁给购房者，房价由此而攀升。“土地财政”正是楼市调控艰难、房价居高不下的重要原因之一。据有关媒体粗略统计，今年全国土地出让收入有望再度超过3万亿元，并创下历史新高，占各级地方财政收入的约一半左右。

　　几天前，一篇《房价已经崩盘的5点证据》蹿红网络。截至23日的百度搜索显示，该文页面链接已将近66万。这提示崩盘的五点“证据”包括：一是售房旺季楼市不旺；二是三四线城市的楼市已经有价无市；三是银行已经缩紧房产的银根；四是抛售房产的民间人士越来越多；五是许多大亨纷纷撤资房地产。业内看空房地产市场的言论不断出现，就中小城市来说房地产确实面临有价无市的尴尬境地，在一些中小城市不顾当地购买力盲目的征地、建设，扩张城市面积，导致了市场供过于求，一些小区建设完成以后入住率不断走低。总体来说，房地产市场产生了二元分化的格局，一面是中小城市房价回落，销售乏力的现实；一面是一线城市热度不减。没有凭空生出的需求，是泡沫就总有被戳破的一天，随着鄂尔多斯、温州、杭州等城市房价的大幅回落，房地产去泡沫化已经如多米诺骨牌一样开始在多个城市引发连锁反应。尽管目前来看，中国楼市去泡沫的过程仍仅限于一定区域，并显得温和可控，但让人担忧的是，仍有很多城市对已经发生的事情置若罔闻，还在重复地走着卖地、盖楼、建新城的老路。

　　城市化不仅仅是漂亮的外表，而是要有城市化的内涵，要有充分吸纳就业的能力，否则就只是一种表面的城市化。如果城市化离开了经济社会的发展单纯的去改变表面的面貌，就是违背了城市发展规律，到头来一定会受到经济规律的惩罚。不仅会出现泡沫破灭，更会让千千万万被迫城市化的农民承受苦果。