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来源：21世纪经济报道 

    2月20日下午，方兴地产与葛洲坝联合体，以29亿竞得位于北京经济技术开发区河西X87R1居住类用地。这是方兴地产继2013年1月31日在亦庄河西区连获两幅土地之后，再次拿地。业内人士估算，剔除保障房后，该项目楼面价已接近2.3万元/平方米。

    现所拍地块相距不远的亦庄中信新城项目负责人心情有些复杂。一方面，越来越多开发商的进驻，会带来区域价值的提升，推进开发进度。而另一方面，不为多数人所知的是，作为土地一级开发商，中信本来希望在二级市场上斩获更多的项目。但受制于市场环境和企业自身原因，中信在亦庄的开发规模并不如预期。据了解，该项目还剩下500套左右现房。

    周边许多项目超过4万/平方米，而中信城目前售价只有35000元/平方米左右。该楼盘负责人认为，他们项目的价值被低估了，同时感叹，土地一级开发难做。作为亦庄土地一级开发者，中信需等到所有地块出让后，才能结算收益，最快也需要等到今年年底。预计总体收益很难达到预定成本的8%。

    土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

    其盈利模式主要有三种：一是工程总承包模式。企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8%）。

    其次是利润分成模式。据了解，重庆市土地一级开发采用的是这种方式。企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。

    还有一种模式是土地补偿模式。企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。此种方式的利润率会高于第一种模式，但是企业的现金流压力会比较大。

    2010年12月，亦庄新城X1-3地块公布招标结果，报价最高的金融街失手，中信地产以22.68亿元拿下该地块，楼面价18000元/平方米。业内分析，中信之所以能斩获该地块，其中最主要的原因是，中信是该项目的土地一级开发商，投入了许多隐形成本。

    土地一级开发固然能给开发商带来一定收益，但若想通过土地一级开发实现持久性的盈利并非易事。

    2月7日，万方发展（000638.SZ）发布业绩预告，预计2013年公司将亏损1000万元-1300万元。2012年公司盈利500.19万元。该公司称，业绩亏损主要是因为目前的土地一级开发项目未能结转收入，同时因木材销售价格下降、财务费用增加，子公司绥芬河盛泰经贸有限公司木材销售毛利润率有所下降。

    万方发展并非孤例。在众多房企销售额大涨的背景下，新湖中宝（600208.SH）于1月11日发布2013年度业绩预减公告，称其净利润或将减少50%到60%。利润减少的主要原因是一级土地开发收入实现进度存在不均衡性，2012年度公司实现较大的一级土地开发收入，致2013年度利润同比大幅减少。

    公开资料显示，2012年新湖中宝前三季度实现净利润仅为4.13亿元，同比大幅下滑29%。最终挽回新湖中宝2012年度业绩水平的是第四季度业绩的巨大拉升。新湖中宝在之后发布的公告中解释称，其四季度业绩飙升的原因在于一级土地项目收储。

   但进入2013年以后，温州等地的房地产市场一直在走下坡路，直接影响到土地一级开发，而这些区域正是新湖中宝重点布局的项目区域。

    曾专注于土地一级开发业务的绵世股份（000609.SZ），为了避免土地一级开发带来的业绩波动，2009年开始进入餐饮行业。而云南城投（600239.SH）更是受累土地一级开发业务，在昆明环湖东路土地一级开发上投入了大量资金，但因政府修改规划和市场原因，错过了最佳出让期，云南城投为此付出了惨重的代价。

    土地一级开发存在多方面风险，由于开发周期较长，受宏观经济形势、楼市调控政策的影响，地块出让价格和规模具有不确定性，企业将承担沉淀巨额资金的风险。土地市场的波动远大于二级市场的波动。

    但仍有一些开发商对土地一级开发业务趋之若鹜，尤其是在一些二三线城市的新城区域。中信相关负责人感慨，速度决定了土地一级开发业务的盈利水平。中信2007年就已经开始启动北京亦庄的土地一级开发业务，但拆迁难度之大超乎企业想象。加上财务成本，收益难达预计成本的8%。