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为改善棚户区居住环境，完善城市公共服务功能，促进经济社会发展，菏泽市政府决定对菏泽市牡丹区万福河片区、大学城片区、牡丹杨庄片区、西安路北片区、白庄片区、牡丹东张集片区、太原路片区、皇镇王庄片区、王梨庄片区9个片区进行棚户区改建，实施房屋征收。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》有关规定，制定本实施方案。

一、 指导思想

深入贯彻党的十八大和中央城镇化工作会议精神，全面落实国务院决策部署，坚持走以人为核心的新型城镇化道路，以改善群众住房条件为根本出发点和落脚点，加快棚户区改造和配套基础设施建设，推进社会和谐发展。

二、工作目标

全面动员，合理分工，确保圆满完成9个片区棚户区改造任务，妥善安置被拆迁居民，努力为棚户区改造工程中涉及的群众创造良好的生活环境。

三、征收目的

棚户区改造。

四、房屋征收范围

(一)万福河片区：何楼办事处郭湾社区、卞庙社区、月光社区，马岭岗镇卢湾社区。

(二)牡丹杨庄片区：老菏鄄公路以东、国华大道以南、日东高速以北、临商路以西(京九铁路以西，包括刘海村)。

(三)大学城片区：句阳路以东、北外环以南、牡丹路以西、长城路以北。

(四)西安路北片区：北城办事处无名巷。

(五)白庄片区：西安路以东、康庄西路以南、广福街以西、环城公园以北。

(六)牡丹东张集片区：高速路以南、人民路以东、经四沟以西、赵王河以北。

(七)太原路片区：牡丹路以东、太原路以西、五金大市场以北。

(八)皇镇王庄片区：皇镇乡王庄行政村(王庄、陆庄、刘庄自然村)、付海行政村规划红线范围内。

(九)王梨庄片区：规划牡丹路以东、大学路以南、现牡丹北路以西以北。

五、 征收实施部门、单位、期限

(一)征收人： 菏泽市牡丹区人民政府。

(二)征收部门：菏泽市牡丹区住房和城乡建设局。

(三)征收实施单位：菏泽市牡丹区城市开发征收服务中心

(四)征收实施期限：2016年1月1日至2016年12月31日。

六、产权、面积、用途的认定

(一)被征收房屋的产权以《房屋所有权证》、《土地使用权证》载明的产权人为依据，经查档核实后确认。权属证书与产权人档案、登记簿记载不一致的，以产权档案、登记簿记载的产权人为准。

(二)被征收房屋的面积是指建筑面积，以《房屋所有权证》载明的建筑面积经审查确认后确定。未办理《房屋所有权证》但已取得《建设工程规划许可证》的房屋以规划许可的建筑面积和房产测绘机构实际测量的建筑面积中，数额小的建筑面积为准。

(三)土地面积以《土地使用权证》载明的使用权面积经审查确认后确定。

(四)被征收房屋的用途以《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》一致载明的用途为准。不一致的以上述顺序靠前的证件载明的用途为准。

七、补偿安置政策

各片区均采取货币补偿方式，由区政府根据各片区《棚户区改造项目购买安置房安置补偿管理暂行办法》采取统筹购买的方式，进行货币化安置。

(一)补偿方式：征收补偿实行房屋货币化安置或单一货币补偿。

(二)被征收房屋价值的确定办法：

1.对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、朝向、新旧程度、配套设施、容积率以及土地等因素由房地产价格评估机构评估确定。

2.沿已开通的主次干道被征收合法住宅房屋用于经营，且同时符合下列条件的，结合不同区位按住宅房屋评估，适当提高补偿标准：

(1)取得营业执照、税务登记证并有连续1年以上的纳税申报记录;

(2)房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的地点一致;

(3)属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。

3.被征收房屋的建筑面积和用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

4.对高出基准容积率部分且没有权属资料、可确权书证的房屋，认定为违法建筑的不予补偿。

5.砖木四等以下房屋、达不到测绘规范要求的房屋、地下室、夹层、简易房、棚房等，根据《菏泽市国有土地上房屋征收评估办法》公布的重置价格结合成新评估其重置价值。

6.临时建筑，根据《菏泽市国有土地上房屋征收评估办法》公布的重置价格结合成新评估其重置价值。

7.办公用房、工业厂房、公益基础设施等房屋，根据房屋所在区位、结构、建筑面积等因素，参考政府公布的土地级别与基准地价和定期公布的各类结构房屋建安成本指导价格结合房地产市场状况评估其价值。

(三)被征收房屋室内外装饰装修补偿价值的确定办法：

1.按照被征收房屋的合法建筑面积每平方米300元的标准给予包干补偿。不论是自用房还是出租房，只享受一次包干补偿。

2.被征收房屋有承租人的，对一次包干补偿费由出租方和承租方在规定的签订征收补偿协议期限内协商确定，按双方协商一致的意见给予补偿;在规定期限内协商不成的，征收部门可将有争议的装饰装修包干补偿向公证机关办理证据保全手续后先予征收，待纠纷解决后，按本办法进行补偿。

3.突击装饰装修不予补偿，由装修人自行拆除。

(四)搬迁费、临时安置费、停产停业损失费标准：

1.搬迁费:按被征收合法房屋的建筑面积10元/㎡的标准补偿。对选择货币补偿的，以被征收房屋合法实有建筑面积为依据按10元/㎡标准支付搬迁费;对选择货币化安置的，以房屋合法建筑面积为依据按上述标准的二倍支付搬迁费，被征收房屋有承租人的，按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

2.临时安置费：征收住宅房屋,被征收人选择货币化安置并自行寻找周转用房过渡的，临时安置费自签订征收补偿协议并搬家交钥匙之日(人民法院强制搬迁的自强制执行之日)起按被征收房屋的合法建筑面积每月8元/㎡支付。征收部门提供周转用房的，不再支付临时安置费。被征收人选择货币化安置且在规定期限内签订协议，被征收房屋合法建筑面积低于100平方米的，按照100平方米支付临时安置费。

被征收人选择货币补偿的，一次性付给被征收人3个月的临时安置费，按每月8元/㎡支付。

3.停产停业损失费：对因征收房屋造成停产停业的，支付停产停业损失费。

(1)征收符合《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十条、第三十一条规定，被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋合法实际经营面积每月15元/㎡一次性支付3个月的停产停业损失费。

被征收人选择房屋货币化安置的，按被征收房屋合法实际经营面积每月15元/㎡支付停产停业损失费。被征收房屋承租人的停产停业损失按被征收房屋合法实际经营面积每平方米50元的标准一次性支付。

(2)对不沿城市主次干道以及虽沿城市规划道路但未开通、实际正在经营的住宅房屋，且同时符合《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十一条(一)、(二)项条件的，按照住宅房屋给予补偿，支付一次性停产停业损失费。停产停业损失费按被征收房屋实际正在经营面积每平方米30元的标准计算。被征收房屋有承租人的，停产停业损失费按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

八、补助和奖励

(一) 被征收人选择货币补偿的，每户给予10000元的补助奖励。

(二)征收个人带院落的住宅房屋(不含单元式住宅楼房一楼带院)，被征收人选择房屋货币化安置小高层或高层住宅的，给予以下补助和奖励：

1.每户被征收房屋合法实有建筑面积在90(不含)平方米以下的，奖励12平方米安置面积;

2.每户被征收房屋合法实有建筑面积在90(含)平方米以上144(不含)平方米以下的，奖励10 平方米安置面积;

3.每户被征收房屋合法实有建筑面积在144(含)平方米以上的，奖励7平方米安置面积。

被征收住宅严格按房屋所有权证或土地使用权证计户，没有办理有关登记手续的，按自然形成的院落或成套住宅计户。

九、结算

在规定期限签订房屋征收补偿协议、搬迁完毕并交钥匙的，核算被征收人应得的补偿费用及奖励，补偿款有结余的，支付被征收人应得的补偿差价款。

十、投资估算

9个片区棚改项目投资主要包括：被征收房屋的房屋评估款、搬家费、奖励费、临时安置费等。在资金投向上主要是购买房源安置、对购房安置支出与被征收户总补偿额之间的差额进行货币找补。具体情况见附表。

十一、资金筹措

菏泽市牡丹区万福河等9个片区棚户区改造项目共计涉及6413户，征收面积103.2万平方米，采取购买安置方式进行安置补偿。总补偿额246370万元。购买房源6413套，购房面积70.3万平方米，购房价款1793223689元，找补货币差价补偿670476311元。

该项目总投资246370万元，其中197800万元(占比80%)申请农发行棚改政策性贷款，48570万元(占比20%)为区财政自筹。从土地出让收入中解决。

十二、 组织领导

为确保菏泽市牡丹区万福河等9个片区棚户区改造项目顺利实施，牡丹区成立9个征收建设指挥部，由县级领导任指挥长，有关职能部门主要负责人任成员。指挥部从住房和城乡建设局、财政局、物价局、审计局、所在乡镇(办事处)等职能部门和中介机构抽调人员组成业务工作组，负责被征收户的安置意愿调查、丈量核实、协议签署、组织挑选房源、找补差价的兑付等一系列工作。

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