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为了加快鳌江镇城市化建设，推进下埕村房改造，营造和谐安居的人居环境，切实维护人民群众的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《平阳县征收农民集体所有土地管理办法》(平政发〔2014〕208号)、《平阳县重点工程建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿暂行办法》(平委办〔2012〕179号)、《平阳县“三改一拆”范围内违法建筑认定和处置办法》、《平阳县“三改一拆”范围内农村无房户和住房困难户政策处理办法》(平政办〔2013〕126号)、《平阳县住宅房屋征收市场化安置实施办法(试行)》(平政办〔2016〕28号)等法律法规和规范性文件，结合下埕村实际，特制定本细则。

一、适用范围

本细则适用于平阳县鳌江镇下埕村全村范围内的土地、房屋征收补偿。

二、征收实施单位

鳌江镇人民政府受平阳县人民政府委托，作为本次征收实施单位，统一组织实施鳌江镇下埕村城中村改造的土地、房屋征收补偿工作。本细则所称的被征收人是指下埕村全村范围的集体土地所有权人、土地使用权人和房屋所有权人。

三、土地征收和青苗补偿

土地征收和青苗补偿按《平阳县征收农民集体所有土地管理办法》(平政发〔2014〕208号文件)的规定执行。

四、住宅房屋征收补偿安置的一般规定

(一)被征收住宅房屋实行货币补偿和产权调换两种补偿方式，被征收人也可以选择市场化安置方式。

被征收人不论选择何种补偿安置方式，必须在签订协议后，按照征收实施单位确定的搬迁腾空期限，将被征收房屋腾空并移交征收实施单位。

(二)被征收住宅房屋及附属房的建筑面积、占地面积以《房屋所有权证》和《土地使用权证》记载面积为准。

(三)征收范围内的简易房、构筑物、杂地、灰坦、猪栏等一律货币补偿，不予产权置换。

五、未取得合法权证建筑的认定与处置

(一)征收未取得房屋、土地合法权证但已办理相关房屋建设报批手续的建筑，由鳌江镇人民政府组织住建、国土资源部门按程序认定公示后，予以补偿安置。

(二)未取得房屋、土地合法权证的下述被征收房屋，由鳌江镇人民政府组织住建、国土资源部门按程序认定并公示后，予以确认是否给予补偿安置。

1、征收1987年1月1日至1998年12月31日之前建造但未办理合法建设手续的违法建筑(以98版房管现状图和98航拍图为准)，按程序认定并公示后，在规定的期限内签订房屋征收补偿协议并如期腾空交房的，予以补偿安置;未在规定期限内签订协议的，依法无条件拆除。

2、征收1999年1月1日至2006年12月31日之间建造但未办理合法建设手续的违法建筑，不予补偿安置，违法建筑如在规定期限内自行拆除的，按照房屋重置成新标准给予一定的清障费，如在规定期限内未自行拆除的，依法无条件拆除。

3、2007年1月1日后建造但未办理合法建设手续的违法建筑，一律依法无条件拆除。

(三)征收1999年1月1日至2006年12月31日之间土地、规划、建设审批手续不齐全的住宅房屋，在规定期限内签订房屋征收补偿协议并腾空拆除的，可以参照合法房屋予以补偿安置。未在规定期限内签订协议并腾空拆除的，依法无条件拆除。

六、被征收住宅房屋的货币补偿

(一)被征收人选择货币补偿的，按照被征收住宅房屋的市场评估价确定货币补偿金额。

被征收房屋的市场评估价由具有法定资质的房地产价格评估机构依法评估确定。

(二)被征收人在规定期限内签订货币补偿协议，腾空房屋并移交给征收实施单位的，经征收实施单位验收合格后15个工作日内一次性付清货币补偿费。

(三)选择货币补偿的被征收人按规定领取货币拆迁补偿费后，不再享有产权调换安置权利，不再享有房屋的置换补偿。

七、被征收住宅房屋的产权调换

(一)合法的被征收住宅房屋或经认定后予以补偿安置的建筑，按以下认定的房屋建筑占地面积标准给予安置新建套房建筑面积(限户型面积标准就近套高)。

1、被征收主房可安置面积按照建筑占地面积的4倍计算。

2、被征收的附属房可安置面积按照建筑占地面积2倍计算。

(二)因安置房套型设计原因，实际安置面积大于应安置面积的，被征收人应当补缴房价款。面积差额小于等于10㎡的，按照工程成本价结算;面积差额大于10㎡小于等于20㎡的，按照房屋市场基准价的80%予以结算。

应安置面积大于实际安置面积的，在套型选择后多余安置面积，经征收实施单位同意，报鳌江镇人民政府审核后，安置户之间多余的安置面积可自行调剂。

(三)被征收人自愿减少安置倍数的，应安置面积与实际安置面积的差额部分，按照1000元/㎡折算成货币后予以返还，并与应交房款进行结算。但是减档安置的最小面积为其合法住宅房屋建筑占地面积的二倍。

(四)下埕小区安置房工程成本参考价格为2700元/㎡，市场参考基准价格为8000元/㎡。

(五)房屋安置购置价、房屋市场基准价均以安置房中间层为准(车库、架空层不计)，并向上每层递增30元/㎡，向下每层递减30元/㎡;朝向差价调整结合房屋建筑具体朝向再作调整。

(六)被征收房屋置换补偿统一由房屋评估机构进行评估。评估机构根据其结构类别等级和成新率，结合室内装潢、水、电、讯、视配套设施、附属用房、构筑物情况，以户为单位出具评估报告。

被征收房屋补偿金额=被征收房屋面积*被征收房屋重置价*成新率+室内装修补偿。

八、被征收住宅房屋的市场化安置

(一)被征收人选择市场化安置的，参照《平阳县住宅房屋征收市场化安置实施办法(试行)》(平政办〔2016〕28号)执行。

(二)市场化安置包括产权调换市场化安置和房屋安置购房证明书(以下简称房票)兑现两种方式。

1、被征收人选择产权调换市场化安置的，补偿金额由被征收房屋补偿金额和安置房屋价值金额构成。

被征收房屋补偿金额按照被征收房屋面积结合房屋重置成新确定。

安置房屋价值金额按照应安置面积乘以市场化安置货币补偿单价3200元/㎡确定。

市场化安置货币补偿单价由评估公司根据安置房屋市场基准价扣减房屋综合成本价评估测算。

2、被征收人选择房票兑现的，具体实施办法根据《鳌江镇棚户区(城中村)改造货币化安置实施办法(试行)》(鳌政发〔2016〕15号)执行。

(三)被征收人在规定期限内签订货币化安置协议，腾空房屋并移交给征收实施单位的，经征收实施单位验收合格后15个工作日内一次性付清货币补偿款。

(四)选择市场化安置的被征收人不再享有产权调换安置权利。

九、临时安置补助费和搬迁费

(一)房屋搬迁后至新房建成回迁期间，临时过渡用房原则上由被征收人自行解决。

(二)被征收人选择产权置换的，临时安置补助费按被搬迁住宅房屋合法建筑面积8元/月·㎡计算，临时过渡期为36个月，自被征收房屋腾空交付给搬迁实施单位之日起计算。实施单位延迟交付安置房的(不可抗力因素造成的除外)，按逾期时间双倍支付临时安置补助费。被征收人选择货币补偿和市场化安置的，临时过渡期为4个月。

(三)征收住宅用房的，由征收实施单位支付被征收人搬迁费。搬迁费按被搬迁住宅房屋合法建筑面积计算，标准为5元/㎡，每户低于600元的按600元计算。选择产权置换的搬迁费按2次计算，选择货币补偿和市场化安置的搬迁费按1次计算。

十、被征收房屋的评估

(一)房屋评估机构要严格按照有关规定开展评估工作，结合室内装饰、水、电、讯、视等配套和附属物进行综合评估，评估机构评定的结果作为被征收房屋补偿的根据。

(二)评估机构要以户为单位出具评估报告,评估结果要在房屋征收范围内进行公示。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向具有法定资质的房地产价格评估机构申请复核评估。

(三)被征收人须在规定时间内如实向评估机构提供《房屋所有权证》、《土地使用证》或其他合法证件等所必需的资料，并协助评估人员做好被征收房屋的现场查勘。

十一、房屋征收补偿安置协议的签订

(一)被征收人应在规定时间内与征收实施单位签订房屋征收补偿安置协议。房屋征收补偿安置协议签订的同时，被征收人所有权属证件、文书全部上交给征收实施单位，统一报相关部门注销。

(二)被征收房屋设有抵押权或租赁关系的，由被征收人在协议签订前自行解除抵押权或租赁关系。

(三)协议签订的双方当事人按协议约定行使权利、义务。

十二、安置房建设

(一)选择产权调换的，统一选择安置在下埕小区。安置房均为高层公寓式住宅，安置地块的房屋平面布置、建筑密度和容积率均以规划部门审定的为准。安置房用地性质为国有划拨。

(二)水、电、讯、视等配套管线设施由征收实施单位安装至安置房户外，供被征收人自行报装。

(三)安置地块商业用房及地下室的产权归鳌江镇人民政府所有，地块内安置户有优先购买权。

(四)产权调换安置套房定位按照公平、公正、公开的原则统一由实施单位组织落实。

十三、农村无房户和住房困难户参照《平阳县“三改一拆”范围内农村无房户和住房困难户政策处理办法》执行。

十四、本细则由鳌江镇人民政府负责解释。

十五、本细则自印发之日起实施。